Как утверждают участники круглого стола, в российском законодательстве отсутствует действенные механизмы защиты прав добросовестных покупателей недвижимости. В отличие от стран запада, где приобретатели жилья защищены практически на 100%, в нашем государстве можно оспорить практически любую сделку.
Без права на ошибку
Как рассказал директор Центра страхования финансовых рисков ОАО СК «Росно» Виталий Ус, в гражданском законодательстве существуют положения об изъятии имущества у добросовестных приобретателей недвижимости. Это происходит в тех случаях, когда нарушены права третьих лиц.
«Многие совершаемые на рынке сделки – это так называемые «цепочки». Как показывает практика, проверить все их звенья практически невозможно – на том или ином этапе могут возникнуть проблемы, связанные с нарушением прав несовершеннолетних, претензиями со стороны третьих лиц и т.д.», – считает Виталий Ус.
По его словам, во многих случаях страховые компании сами проверяют историю квартиры и порой не рекомендуют приобретать тот или иной объект недвижимости.
При этом участники круглого стола были вынуждены констатировать: на вторичном рынке недвижимости Петербурга почти не осталось юридически безупречного жилья. Так, по словам ведущего юриста АН «Итака» Владимира Сорина, большинство квартир на вторичном рынке уже несколько раз перепродавались. Проследить юридическую историю этих объектов практически невозможно.
«Разумеется, при проведении сделки необходимо прибегать к помощи юристов. Многое зависит от грамотности риэлторов, которые должны проверить различные аспекты планируемой сделки – ознакомиться с документацией, пообщаться с соседями. В общем, выполнить колоссальный объем работы, без которого сделка может быть оспорена», – сказал он.
Обезопасить себя от неприятных сюрпризов можно благодаря специализированным организациям по защите прав потребителей. Так, при Санкт-Петербургской палате недвижимости работает Общественная приемная по защите прав потребителей в сфере недвижимости. По словам ее руководителя Анастасии Казанской, все консультации специалистов приемной бесплатны. «Мы тщательно анализируем все поступающие жалобы. В большинстве случаев проблемы удается решить, однако порой заявители сами оказываются неправы. Так или иначе, мы всегда разъясняем их права и обязанности, различные аспекты проведения сделок», – рассказала она.
Рисковая «вторичка»
Как показывает практика, больше всего рискуют покупатели на вторичном рынке недвижимости. По словам директора АН «Невский простор» Александра Гиновкера, главный риск – это отсутствие государственных гарантий сохранения права собственности на приобретенное жилье. «Уже готовятся поправки в Гражданский кодекс РФ, в соответствие с которыми убытки, причиненные незаконным отказом в регистрации права собственности на жилье, будут возмещаться за счет бюджетных средств. Тем не менее, пока не ясно, какой госорган будет нести ответственность за судьбу сделок», – резюмировал Александр Гиновкер.
По его словам, в настоящее время отсутствуют гарантии безопасности расчетов при сделках – за последний год произошло несколько случаев ограбления банковских ячеек. Ситуацию не спасает и система безналичного расчета.
Рискуют и те, кто указывает в договоре купли-продажи балансовую стоимость – при возникновении конфликтной ситуации, покупатель сможет взыскать лишь эту сумму.
При заключении сделок купли-продажи жилья эксперты советуют обращаться к нотариусам, которые несут ответственность за последствия своей работы. В случае, если сделку оспорят, нотариус будет отвечать собственным имуществом.
Впрочем, как резюмировали участники круглого стола, единственным действенным механизмом, который может в большинстве случаев может обезопасить покупку недвижимости, остается страхование титула.
Между тем, по словам директора Александра Гиновкера, в настоящее время титул страхуют при проведении лишь 1% сделок.
Справка БН:
Гражданский Жилищный Форум проходит в Петербурге с 28 сентября по 2 октября 2011 года. В рамках форума также проходит Санкт-Петербургский Всероссийский жилищный конгресс для профессионалов рынка и выставка-семинар для населения «Жилищный проект». Санкт-Петербургский Всероссийский жилищный конгресс проводится с 28 по 30 сентября в отеле «Парк Инн Прибалтийская». Выставка-семинар «Жилищный проект» проходит 1-2 октября в Ледовом дворце (станция метро «Проспект Большевиков»). Подробная информация на сайте www.gilforum.ru.
