Решиться на продажу недвижимости – дело нелегкое, особенно, если речь идет об ухудшении жилищных условий. Однако бывают ситуации, когда собственник вынужден пойти на такой шаг. При этом реальность доказывает, что полученная в результате доплата не всегда может решить проблемы продавца.
Веские основания
Необычайный расцвет так называемых «обменов с доплатой» в Петербурге пришелся на начало последнего экономического кризиса. Особенно часто подобная практика встречалась в 2009 году. Суть сделки сводится к следующему: собственник сознательно продает большую по площади квартиру, чтобы купить взамен менее габаритное жилье и дополнительно получить на руки некую доплату. Во многих случаях такие сделки проходят от безысходности, если продавцу больше неоткуда взять деньги, а наличные нужны и срочно.
«Крайне важно понять, зачем людям нужна эта доплата, – уверена Елена Дорогова, исполнительный директор агентства недвижимости «Центр». – Опытный риэлтор всегда должен выяснить, почему люди идут на сделку, что они хотят получить взамен. Единственная причина, когда подобная сделка действительно может состояться – если людям очень нужны деньги. Как правило, сильной мотивацией для переезда из квартиры большего метража в меньшее по площади и худшее по качеству жилье являются долги, либо когда срочно нужны деньги на лечение или обучение детей или кого – то из близких родственников. В таких случаях сделки обычно доводятся до конца. Но если люди просто хотят получить доплату и положить ее на банковский счет в качестве «подушки безопасности», то, скорее всего, такая сделка в итоге не состоится».
Риэлторы отмечают, что большинству людей психологически тяжело ухудшать свои жилищные условия. Поэтому, сами того не осознавая, собственники сопротивляются продаже, отказываясь от всех квартир, предлагаемых им риэлтором. «Обычно такие продавцы уже заранее уверены, что их квартира находится в идеальном состоянии и расположена в идеальном доме, а все варианты, что им показывают, просто ужасны, – продолжает Дорогова. – У меня был случай, когда покупательница отказалась от вполне приличной квартиры меньшего метража из-за цвета кухонной мебели. На самом деле она просто искала, к чему можно «придраться», так как изначально была настроена против переезда».
По жизненной необходимости
Одна из наиболее распространенных конфигураций, в которых чаще всего проходят сделки по уменьшению жилой площади – переезд из двухкомнатной квартиры в две отдельные комнаты, либо из трехкомнатной квартиры – в однокомнатную квартиру и комнату. А вот сделки с переездом из однокомнатной квартиры в комнату в коммунальной квартире встречаются крайне редко, отмечают риэлторы.
«Так называемые «обмены с доплатой» часто происходят в случае расселения семьи, порой люди готовы даже разменять квартиру и переехать в комнаты, – рассказывает Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар». – Кроме того, несколько лет назад пенсионеры часто продавали большую квартиру и переезжали в меньшую, чтобы обеспечить себе прибавку к пенсии. Однако уже сейчас они скорее предпочтут сдавать одну из комнат, например, если сами проживают в трехкомнатной квартире».
«Другая частая причина таких сделок – получение доплаты для покупки дачных участков или домиков в пригороде, – добавляет Михаил Гаврилов, директор Северной Филиальной Сети агентства «Александр Недвижимость». – На это идут люди, уставшие от постоянной жизни в городе, а также те, кто отходит от активной трудовой деятельности, то есть люди предпенсионного возраста. Причем такие сделки осуществляют точно зная, какая нужна доплата и куда она будет потрачена. Причем определяющее значение имеет не вознаграждение риэлтора, а скорость проведения сделки».
Стоит ли овчинка выделки?
Однако рассчитывать на то, что таким образом можно заработать колоссальную сумму и решить все свои проблемы, не стоит, предупреждают эксперты. На практике выгода продавца по итогам сделки обычно не превышает нескольких сотен тысяч рублей.
«Размер доплаты в таком случае будет не большим. Не больше 800 тыс. руб., если мы рассматриваем стандартную сделку, когда люди переезжают в квартиру с числом комнат на одну меньше, – объясняет Елена Дорогова. – На практике в таких случаях никогда не удается получить на руки полную стоимость этой комнаты».
Прежде всего, продавцу придется учитывать расходы на комиссию риэлтора, причем как своего, так и риэлтора покупателя. Объясняется это очень просто. Своему риэлтору за организацию продажи вашего жилья придется заплатить 2 – 4% от стоимости объекта. Риэлторы советуют ориентироваться на сумму 100 – 150 тыс. руб. Конечно, эти деньги можно заложить в цену квартиры, но тогда объект будет продаваться дольше, чем могут позволить себе в такой ситуации многие продавцы.
К этим расходам придется прибавить еще и комиссию риэлтора продавца со второй стороны. Ее придется уплатить, когда вы будете покупать новую квартиру. Обычно эта сумму уже заложена в цену встречного объекта, и речь в данном случае может идти о тех же 100 тыс. руб. Таким образом, около 200 тыс. руб. из стоимости продаваемой «лишней» комнаты наш продавец потратит только на услуги риэлторов.
Кроме того, придется добавить к статье расходов и затраты на переезд в новую квартиру. В среднем они составят 7 – 15 тыс. руб. Также, возможно, в новой квартире придется делать косметический ремонт, расходы на который могут составить от 5 тыс. руб. до 100 тыс. руб. и больше. Таким образом, окончательная разница, которая в итоге останется на руках у продавца, будет небольшой.
Увеличить ее можно, говорят риэлторы, только переехав в совсем «убитую» и малогабаритную квартиру. Но большинство продавцов психологически не могут пойти на это. Так что подобные сделки, в результате, оказываются единичными.
Народный хит-парад
Если говорить о том, какие квартиры сейчас пользуются наибольшим спросом у потенциальных покупателей, то это, по-прежнему, самое дешевое жилье. Именно поэтому, по данным агентства «Петербургская недвижимость», лидером спроса по типам квартир в августе стали однокомнатные хрущевки Московского района, предлагаемые за 2,5 млн руб. Не менее популярны у покупателей и однокомнатные квартиры Невского района по цене 2,4 млн руб.
«Среди районов города в августе–сентябре наибольшим спросом пользуются Красногвардейский и Невский районы, хотя здесь многое зависит от индивидуальных предпочтений каждого покупателя: места его работы, средней стоимости квадратного метра жилья в районе, состояния и наличия там необходимой инфраструктуры и т.д., – рассказывает Елена Кривушина, эксперт направления «Жилой фонд» агентства недвижимости «Итака». – Чаще всего приобретаются квартиры в панельных, кирпичных домах, а также в домах 504 серии».
В ожидании реформ
Количество сделок по ухудшению жилищных условий сейчас идет на спад. «Это явный признак общего оздоровления рынка недвижимости. Хочется надеяться, что на него не повлияют ни внутриполитические, ни внешнеэкономические факторы», – считает Михаил Гаврилов.
