Констатируя этот факт, БН.ру решил оценить реализуемые проекты с точки зрения разнообразной доступности: социальной инфраструктуры, стоимости жилья, транспортной досягаемости. Правда, попытка привлечь к составлению такого рейтинга сторонних экспертов рынка успехом не увенчалась.
Что считать
В целом же, по словам участников рынка, есть несколько параметров, исключение любого из них сразу резко снижает привлекательность района комплексного освоения территорий (КОТ). «Это, во-первых, близкое расположение к городу, во-вторых, наличие общественного транспорта, который связывает как внутренние кварталы, так и всю территорию с центром мегаполиса. В-третьих, цена на жилье, в лучшую сторону отличающаяся от предложения в городе, — считает Андрей Назаров, генеральный директор УК «Старт-девелопмент». — В-четвертых, пятых и далее по списку — полноценная инфраструктура, привлекающая не только живущих внутри территории КОТ, но и людей из близлежащих спальных районах».
«Инфраструктура, безусловно, имеет значение при покупке жилья. Но люди понимают, что даже если на текущий момент инфраструктура не достаточна, то с развитием района она обязательно подтянется в той или иной степени, а отсутствие ее на сегодняшнем этапе делает цены на жилье более привлекательными», — отмечает генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко. С другой стороны, по мнению эксперта, потребительские предпочтения каждого покупателя крайне субъективны. «Как правило, под застройку новых жилых районов выделяются участки на периферии существующих городов. Поэтому фактор транспортной доступности для многих потенциальных покупателей часто является определяющим», — уверен он. «Покупатель при выборе проекта комплексного освоения рассматривает всю совокупность факторов и выбирает оптимальный для себя вариант, — уверена Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам компании KVS. — Проекты КОТ реализуются, в основном, в абсолютно новых микрорайонах, поэтому вопрос обеспечения будущих жильцов всей необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой является ключевым».
По мнению Беслана Берсирова, заместителя гендиректора ЗАО «Строительный трест», главным экспертом в оценке проектов всегда выступает покупатель. «Цена — только один из критериев оценки, хотя и очень важный. Потребители выбирают недвижимость, исходя из преимуществ района, удобства планировки, репутации застройщика и качества строительства объекта. Найдя приемлемый вариант, покупатели смотрят на инженерное наполнение дома и окружающую инфраструктуру. Поэтому проекты комплексного освоения территорий, строящиеся в разных частях города, в основном конкурируют с близлежащими объектами точечной застройки, а не между собой. У каждого проекта КОТ есть своя покупательская ниша, важно суметь точно донести свои ключевые преимущества до конкретной целевой аудитории», — уверен он.
Пессимистичнее настроен Арсений Васильев, генеральный директор УК «Унисто Петросталь». По его мнению, лучшие проекты КОТ строить еще не начали, а красоту бумаг и проектов должны оценивать художественные критики.
Проектные решения
Тем не менее, оценивать проекты надо, поэтому в качестве основного эксперта решено было привлечь Ольгу Романову, руководителя проекта «Бюллетень строящейся недвижимости», которая по пятибальной шкале оценила социальную инфраструктуру, транспортную доступность и стоимость жилья в жилых проектах КОТ.
«Балтийская жемчужина», застройщик ЗАО «Балтийская жемчужина»
Самый старый из проектов КОТ реализуемый в Петербурге. Общая площадь застройки «Балтийской жемчужины» составит 1,7 млн кв. м, из них около 1 млн кв. м отведено под жилье. На сегодняшний день уже возведен бизнес-центр площадью 10 тыс. кв. м. В настоящее время вдоль Петергофского шоссе, рядом с Деловым центром, ведется активное строительство кварталов первой очереди застройки. Квартал повышенной комфортности «Жемчужная премьера» сдан, идет заселение домов. В высокой стадии готовности находится квартал «Жемчужная симфония». Ведутся работы по проектированию МФК «Жемчужная плаза» и малоэтажного жилого комплекса «Duderhof Club».
Запланировано строительство объектов социальной инфраструктуры: образовательных, медицинских и спортивных учреждений. Всего на территории комплекса возведут 9 детских садов и 5 школ. Пока построен один детский сад.
Социальная инфраструктура — 4*
Транспортная доступность — 3
Стоимость жилья — 3
Ольга Романова: «Для этого места стоимость жилья высока. Кроме того, в обоих кварталах первой очереди не самая удачная квартирография. Проблемы и с транспортной доступностью – Петергофское шоссе перегружено. Обещанного монорельса в ближайшей перспективе не будет. Что касается социальных объектов – то детский сад это уже неплохо».
«Семь столиц», застройщик Setl City
Расположен на юго-восточной границе Петербурга, рядом с Мурманским шоссе. В данный момент идет строительство двух из 11 монолитных домов квартала «Вена» в общей сложности на 500 квартир. Срок сдачи первой очереди запланирован на II квартал 2012 года. Сдача всего квартала в эксплуатацию намечена на 2015 год. Первоначально проект КОТ «Семь столиц» предполагал строительство 1,5 млн кв. м в течение 15-17 лет. Но уже сейчас понятно, что итоговые результаты будут меньше, так как часть земель изначально предусмотренных под проект были переуступлены другим застройщикам – в частности компании «Мавис» и «Дальпитерстрой». Новые цифры – 700 тыс. за 8 лет.
Социальная инфраструктура — 2
Транспортная доступность — 4
Стоимость жилья — 4
Ольга Романова: «На первоначальном этапе проект выглядел очень симпатично. Его концепция сейчас менятется, и в каком виде он будет завершен, пока не понятно. Также непонятно, кто и как будет строить всю социальную инфраструктуру»
«Славянка», застройщик ГК «Балтрос»
Славянка – среднеэтажный жилой район в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Проект включает в себя 8 кварталов на территории в 220 га. Из района существуют удобные выезды на Петербургское, Московское и Пулковское шоссе. До КАД — всего 10 км. Район ориентирован на возврат к дворовому принципу планировки.
Сегодня в районе уже построено два квартала на 66 домов. Выполнено благоустройство территории: только в первых двух кварталах высажено 4 тыс. саженцев лип и кленов и более 40 тыс. кустарников, установлена 21 детская площадка. В этом году будет завершено строительство еще одного квартала общей площадью 140 тыс. кв. м жилья.
В районе определены участки для строительства двух гипермаркетов. Одновременно со строительством домов возводятся школа, детский сад, которые буду сданы до конца года.
Социальная инфраструктура — 5
Транспортная доступность — 4
Стоимость жилья — 4
Ольга Романова: «Интерес властей к этому району ускорил строительство школ и детских садов, которые будут сданы к концу этого года. Кроме того, продажа значительной части жилья министерству обороны обеспечит быстрое заселение. Значит, в районе быстрее появятся магазины и прочая социальная инфраструктура. В будущем году обещают открыть поликлинику. Неплохо обстоит дело и с транспортной доступностью. Цены могли бы быть и ниже, зато неплохая квартирография»
«Северная долина», застройщик «Главстрой-СПб»
Комплекс рассчитан более чем на 80 тыс. жителей. Площадь застройки территории составляет 247,2 га. Уже построен и сдан квартал №15. Строительство «Северной Долины» началось в июне 2009 года. Сдать весь комплекс в эксплуатацию планируется в 2014 году. В данный момент построен детский сад, ведется строительство школы.
Социальная инфраструктура — 4
Транспортная доступность — 5
Стоимость жилья — 5
Ольга Романова: «Это все-таки жесткий «эконом» для любителей жить в многоэтажных «муравейниках». Если судить по продажам, таких любителей в Петербурге много. Очевидно, сказываются хорошая транспортная доступность и низкие цены».
«Новый Оккервиль», застройщик «Отделстрой» и «Капитал», застройщик «Строительный трест»
Мы объединили эти проекты, так как по сути это один проект, реализуемый двумя дружественными застройщиками в Кудрово. Всего на площади около 50 га, разделенной между застройщиками пополам, будет построено около 850 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Первая очередь проекта «Новый Оккервиль» уже сдана. Первая очередь комплекса «Капитал» будет сдана в два этапа, в конце 2012-2013 года. Строительство продлится до 2017 года.
Из социальной инфраструктуры пока строится только детский сад.
Социальная инфраструктура — 4
Транспортная доступность — 4
Стоимость жилья — 4
Ольга Романова: «Метро, конечно, неподалеку. Автовладельцам было бы комфортнее в случае появления прямого выезда на КАД. Ценник высоковат. А главный минус – областная регистрация. Вот если город и область объединят, тогда можно будет рейтинг пересматривать».
*Все оценки даны по состоянию инфраструктуры на данный момент. Мы, конечно, верим застройщикам, но когда будет построено, тогда и будем давать окончательную оценку.
