Чтобы сделать проект перепланировки, необходимо как минимум знать, что можно, а что нельзя. И если вы общаетесь с дизайнером или строителями, готовыми исполнять ваши планировочные капризы, держите в голове нашу памятку.
ЕСЛИ НЕЛЬЗЯ, НО ОЧЕНЬ ХОЧЕТСЯ
Теперь расскажем о том, что можно, но с оговорками. Можно ли затрагивать при перепланировке несущие стены? Некоторые строители утверждают, что нельзя. Однозначного запрета на сей счет нет. Просто перепланировки такого рода требуют дополнительных экспертиз и согласований, порой длительных и затратных.
Второй момент. Выше мы отметили запрет на расширение кухни за счет жилой комнаты. На практике такие модернизации сплошь и рядом встречаются. Выкручиваться приходится за счет сдвижных перегородок или широких арочных проемов. Но кухня должна остаться кухней, жилая комната – комнатой, а граница между ними должна быть обозначена.
Если мы хотим сделать из однокомнатной квартиры в типовом доме квартиру-студию, опять-таки нужно обозначать границы между жилыми и вспомогательными помещениями стеной с проемом или «недоперегородками».
И наконец, такой вариант, как превращение в квартиру-студию комнаты в коммуналке. Теоретически данный вариант допустим при условии, что под обозначенной комнатой располагаются нежилые помещения (например, если квартира на первом этаже, или на втором – над офисом или магазином). На практике такую модернизацию, к примеру в старом фонде, обычно невозможно реализовать технически.
ЧТО НУЖНО СОГЛАСОВЫВАТЬ
Процедуру оформления перепланировки мы подробно описывали. Начинать придется с разработки и согласования проекта, а выполнять эту работу должна профессиональная проектная организация.
Проект придется утверждать как минимум в органах пожарного надзора. Если предусматривается перемещение или модернизация газового оборудования, необходимо согласование с инспекцией Петербурггаза. Например, бывает, что газовая колонка согласно первоначальному проекту располагается в ванной. Сейчас так не делают. Поэтому вам, скорее всего, предложат, пользуясь случаем, переместить ее на кухню.
Если проект не самый простой, может потребоваться заключение санэпиднадзора, а когда речь идет о старинном здании, и тем более о здании-памятнике, нужна виза КГИОП. Следует отметить, что получать все обозначенные согласования, скорее всего, придется не вам, а представителю проектной организации. Увы, многое зависит от его квалификации, пробивной силы и отношений с районными чиновниками.
Легко ли узаконить перепланировку задним числом? Если с точки зрения СНиПов и требований надзорных органов все в порядке, а МВК не принимает проект, придется инициировать судебное разбирательство. Но затраты времени прогнозировать невозможно.
ЧЕМ ГРОЗЯТ НЕЛЕГАЛЬНЫЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
Жить они, в принципе, не мешают, но могут привести к конфликтам. Соседи снизу чаще всего становятся инициаторами разбирательств, в результате которых суд предписывает привести объект в состояние «как было».
Нелегальная перепланировка, при которой не изменялись внешние границы объекта, не является препятствием для сделки с объектом недвижимости. Но продать по выгодной цене квартиру с модернизациями (например, в виде «неучтенных» санузлов) нынче непросто. Дело в том, что львиная доля сделок на квартирном рынке, в особенности в низкобюджетном сегменте, проводится с привлечением ипотечных кредитов. А банки, как нам уже известно, отказывают в одобрении займов под залог объектов с проблемными перепланировками. Правда, как показывает практика, на мелкие изменения (такие как перенесенные или расширенные дверные проемы) оценщик может и не обратить внимания. Но более серьезные нарушения либо штамп о нелегальной перепланировке в техпаспорте – это почти всегда верный знак того, что кредит покупателю одобрен не будет.
