На росте спроса
Еще два-три года назад все застройщики Петербурга находились в стоп-листах банков, сейчас же кредитные учреждения возвращаются к финансированию строительных проектов. Банки начали более активно работать со строительным сектором, убирать ограничения, установленные ранее. Как говорят эксперты, банкам интересен рост рынка жилой недвижимости, в том числе и для развития собственных ипотечных программ, которые сейчас активно запускаются в этом секторе.
«Действительно, сегодня строители являются активными заемщиками на финансовом рынке, причиной тому является оживившийся спрос на недвижимость, а также наличие денег и желание их давать взаймы и вкладывать у инвесторов и финансовых организаций. Тем не менее, у большинства застройщиков финансовый поток находится на приемлемом уровне для сегодняшней экономической ситуации», – говорит генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко. С ним согласен аналитик ИК БФА Кирилл Куриленко. «Строительные компании публикуют хорошие результаты за первое полугодие 2011 года. Если в 2010 году поддержку рентабельности оказывали продажи по предкризисным высокомаржинальным проектам, то сейчас компании опираются на посткризисные проекты и отложенный спрос. Рост продаж квадратных метров свидетельствует о восстановлении рынка недвижимости и ипотечного кредитования», – считает он.
«На сегодняшний день действительность и экономическая ситуация таковы, что большинство застройщиков вынуждено использовать заемные средства для строительства зданий. Это нормальный круговорот денежных средств», – уверена Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам компании KVS. В целом по итогам года объем кредитования застройщиков, по словам экспертов, покажет умеренный рост в пределах 10-15%. Пока говорить о серьезном улучшении финансового состояния строительных компаний рано: возросшие в последнее время доходы большинством застройщиков направляются на погашение накопленных за время кризиса долгов.
С обоюдной опаской
По мнению Льва Гниденко, несмотря на то, что у большинства застройщиков проснулся аппетит, все они держат в памяти недавние финансовые проблемы, вызванные кризисом, а также высокий уровень риска повторения такого сценария в будущем. «Если западным странам удастся решить проблемы со своими суверенными долгами, то застройщики, набравшие большой портфель проектов с активным использованием заемных средств, выиграют. В обратном случае вперед вырвутся те, кто проводил более консервативную финансовую политику. В общем, кто не рискует, тот не пьет шампанского», – считает он.
Как говорят участники рынка, сейчас строительные компании начинают привлекать заемные средства для приобретения земельных участков и инвестиций в новые проекты, но стараются не повторять своих ошибок и ведут тщательный контроль за уровнем «левереджа» (отношение заемного капитала к собственным средствам). Ставки по кредитованию строительства снизились примерно на 3-5% по сравнению с кризисным периодом, говорят эксперты. Но банкиры по-прежнему очень требовательно относятся к таким заемщикам с точки зрения оценки финансового состояния и обеспечения долгов, стараются свести к минимуму риски. Кредитование «длинными» деньгами осуществляется под 13%, тогда как особо надежным клиентам «короткие» деньги уже выдаются под менее чем 10% годовых. В залог берутся имущественные права застройщика на строящиеся на этом участке помещения, конечно же, земельный участок, доли компании или акции.
По мнению Николая Рыжакова, заместителя директора финансовой службы ЗАО «Управляющая компания «Эталон», продуманная финансовая политика застройщика заключается в следующем: «Поддержание разумного баланса между различными источниками финансирования, направление заемных средств на финансирование адресной программы (инвестиционно-строительных проектов), рефинансирование краткосрочных финансовых инструментов долгосрочными. Соблюдая подобную стратегию развития, компания за счет дополнительного заемного финансирования увеличивает свою долю на рынке, диверсифицирует портфель проектов по сегментам рынка и вовремя исполняет свои обязательства перед клиентами».
Михаил Медведев, генеральный директор группы компаний ЦДС согласен с коллегой: «Долговая нагрузка у нас относительно небольшая – около 1 млрд рублей и глобально увеличивать ее мы не планируем. Что касается продажи акций через IPO, то это имеет смысл в случае желания выйти из бизнеса. У меня таких планов нет. Группа ЦДС для нас –это инструмент для строительства жилья, и смысла продавать этот инструмент я не вижу», – говорит он.
В преддверии кризиса
Несмотря на активизировавшиеся в последнее время разговоры о новом кризисе, застройщики пока не верят в глобальное падение рынков и считают, что опыт, наколенный в предыдущие годы, поможет выжить. «Кризис 2008-09 гг., когда из-за необдуманных займов многие застройщики оказались в сложном финансовом положении и даже на грани банкротства, многому научил нашу отрасль. Большинство строительных компаний сегодня по-хорошему консервативны, и по возможности обходятся собственными силами», – уверен Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест». Как считает Арсений Васильев, генеральный директор УК «Унисто Петросталь», пока правительство сосредоточено на работе прежде всего с финансовым рынком, а уже потом с реальной экономикой. «Это приведет к тому, что квартиры мы будем покупать у банков. К сожалению, банки не показывают себя эффективными собственниками непрофильных активов в реальной экономике, особенно в производственном секторе, причем независимо от страны. Так что будем покупать хуже и дороже», – прогнозирует эксперт.
«Если российскую экономику захлестнет вторая волна кризиса, то ситуация с компаниями строительного сектора будет идентичной 2008 году и банкам придется реструктурировать кредиты. Неплатежеспособность населения и отсутствие потребительского кредитования снизит денежные потоки компаний, что не позволит далее обслуживать долговые обязательства. Тогда как схема рефинансирование за счет привлечения новых кредитов под залог своих акций перестанет работать после падения капитализации компаний», – считает Кирилл Куриленко.
