До недавнего времени было неясно, с кого управляющие компании могли взыскивать долги – то ли с самих нанимателей, то ли с городских жилищных агентств (ГУЖА), которые являются собственниками помещений, передаваемых по договорам соцнайма. Как выяснилось, в отечественном законодательстве нет однозначной трактовки этого вопроса. Нормотворческий пробел заменила сложившаяся в последнее время судебная практика.
Обязанность собственника
Первый из подобных конфликтов произошел еще в 2009 году, когда компания «Сити-Сервис» попыталась отсудить у городских жилищных агентств около 17 млн рублей. Столько фирме задолжали наниматели квартир в домах, переданных в управление «Сити-Сервису». Представители ГУЖА утверждали, что виноваты не они, а сами неплательщики – такой же позиции придерживались и в Жилищном комитете.
Стороны почти два года не могли разобраться, кто именно должен платить по счетам. В «Сити-Сервисе» утверждали, что их компания заключала договоры с ГУЖА, а с нанимателями у них нет никаких формализованных отношений.
Представители жилищных агентств ссылались на 115-ю статью Жилищного кодекса РФ, по которой наниматели жилья должны платить за коммунальные услуги напрямую управляющей организации. Вопрос о том, с кого взыскивать долги нанимателей, если договор заключен не напрямую с жильцами, а с собственником помещений в лице ГУЖА, российское законодательство оставило без ответа.
Более того, как пояснили юристы Жилищного комитета, в городе не существует единых правил расчета между нанимателями, ГУЖА и управляющими организациями.
«В заключенных между «Сити-Сервисом» и ГУЖА договорах не сказано о том, что долги неплательщиков должны погашать жилищные агентства. Управляющая компания может взыскать с ГУЖА лишь в том случае, если деньги не перечислены за пустующую квартиру. Но если в помещении есть наниматель, жилищное агентство не может нести ответственность за него», – считают юристы комитета.
Аналогичного мнения придерживаются и представители Комитета финансов: по их словам, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги переходит от собственника к нанимателю с момента заключения договора найма.
Тем не менее, сторонам удалось договориться – сверив расчеты, «Сити-Сервис» отказался от части своих исковых требований.
Аналогичная проблема несколько месяцев назад возникла и у компании «Ижорский дом», которая эксплуатирует несколько жилых домов в Колпино. По заключенному с ГУЖА Колпинского района договору, агентство должно было перечислять «Ижорскому дому» полученные от нанимателей коммунальные платежи. А если размер вносимой нанимателями помещений платы оказывался меньше чем установленный договором – то и компенсировать разницу. Этот пункт договора ГУЖА не выполнило, после чего «Ижорский дом» обратился с иском о взыскании убытков.
Суды всех трех инстанций встали на сторону управляющей организации и заявили, что обязанность оплаты за коммунальные услуги возложена на собственника помещения. То есть – на жилищные агентства.
Курс на выселение
По словам председателя совета Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Санкт-Петербурга Евгения Пургина, такие споры возникают из-за того, что в Петербурге действуют так называемые «типовые» договоры, которые должны заключать управляющие компании с ГУЖА. Эти соглашения обязывают управляющие компании подписывать соглашения не напрямую с нанимателями, а с посредниками – жилищными агентствами. При этом статья 155-я Жилищного кодекса прямо указывает, что наниматели должны напрямую платить управляющей компании.
Учитывая, что судебная практика в таких спорах складывается в пользу управляющих организаций, ГУЖА будут вынуждены компенсировать свои потери. Сделать это можно, прежде всего, за счет взыскания денег с нерадивых нанимателей. Хотя получается это с трудом: немногочисленные процессы выселения неплательщиков – скорее исключение из правил. Хотя в ближайшее время число таких случаев может возрасти. Еще в декабре прошлого года депутаты городского парламента решили внести поправки в Жилищный кодекс РФ, по которым неплательщиков будут переселять в общежития.
К тому же, в последние месяцы процесс выселения неплательщиков заметно активизировался.
