Практически вся современная история рынка строящегося жилья в Петербурге связана с уплотнительной застройкой. Несмотря на протесты граждан, которых не устраивало увеличение количества проживающих в их микрорайоне, особенных вариантов развития не было – город не мог готовить новые участки, так что под застройку шли земельные запасы, заготовленные еще в советское время. Кроме того, дорогая земля вынуждала, да и сейчас вынуждает, девелоперов биться за каждый квадратный сантиметр площади, выходя на максимально возможную высоту.
Территории уплотнения
«Исторически сложилось так, что последние 10-15 лет наиболее активно с использованием уплотнительной застройки развивался север города. Поэтому на сегодняшний момент наиболее плотно населенными районами оказались Приморский, Выборгский, а также Калининский и Невский», – говорит первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин.
По мнению Арсения Васильева, генерального директора УК «Унисто Петросталь», «максимально уплотнены СПЧ и Юго-Запад. Но и там еще можно обеспечить комфортную среду проживания, решив транспортные проблемы и предметно занявшись социальной инфраструктурой».
Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар», к районам с максимальной плотностью застройки относит Центральный, Адмиралтейский, Петроградский районы и старую часть Васильевского острова. «Максимальная плотность застройки совсем не означает наибольшую плотность заселения на данной территории. Например, в «уплотненных» районах в Санкт-Петербурге плотность населения не очень высокая, что объясняется большим количеством малоэтажных домов, в которых расположены крупногабаритные квартиры и практически отсутствуют однокомнатные, а также высокой концентрацией административных зданий», – добавляет эксперт. – Наивысшая плотность населения наблюдается в районах, застроенных высотными многоквартирными жилыми домами. Например, к ним можно отнести новую часть Приморского района».
Приморский район, по мнению большинства участников рынка, сегодня заселен наиболее плотно. «В Пушкинском районе на площади около 24 тыс. га живет всего 122 тыс. человек, тогда как населения Приморского района составляет 500 тыс. человек при его площади в 11, 4 тыс. га. И население этого района растет ежегодно на 2-3%», – рассказывает Олег Еремин.
Комфортная плотность
Как говорят участники рынка, единого понятия о возможной максимальной плотности застройки для городов и сельских поселений не существует. Например, в Москве максимальная плотность застройки сегодня – 25 тыс. кв. м на 1 га. Эта цифра несовместима с понятиями о комфортной жизни, и руководство столицы планирует снизить этот показатель хотя бы до 15 тыс. кв. м на гектар. «В Петербурге ситуация иная. Относительно небольшая плотность населения здесь достигается за счет того, что городу формально принадлежат огромные Северо-Западные территории, растянувшиеся вдоль побережья Финского залива и исторические пригороды на юге. Например, в районе Славянка, который ГК «Балтрос» строит в Пушкинском районе Петербурга, плотность жилой застройки составляет чуть более 6 тыс кв.м. на 1 га. Именно такая плотность застройки – 4–6 тыс. кв. м на 1 га, которая соответствует мало- и среднеэтажной застройке, считается комфортной для проживания», - говорит Олег Еремин.
«Районы, перешагнувшие некую планку уплотненности, рискуют быстро, за 3-4 года, потерять в цене и превратиться в социальное гетто. Опасность в том, что этот процесс лавинообразный – если он начнется, остановить его будет намного труднее, чем предотвратить сейчас», – считает Арсений Васильев.
«Опасность плотной застройки может проявиться только в случае глобальных катастроф. Например, разрушений или крупного пожара, который может перекинуться на любое здание. Но такие случаи маловероятны. Скорее жители «уплотненных» районов могут столкнуться с рядом проблем. Например, отсутствием мест для парковки, небольшим количеством зеленых насаждений. Также в квартиры, окна которых выходят во двор-колодец, может вообще не поступать солнечный свет», – полагает Леонид Сандалов.
«Как правило, слишком плотная застройка «замораживает» развитие всей социальной инфраструктуры района и, как следствие, в скором времени возникает дефицит школ, детских садов, поликлиник. Из-за увеличения количества жильцов появляется больше автомобилей и при недостаточном развитии транспортной инфраструктуры это влечет за собой появление дорожных пробок», – комментируют в департаменте маркетинга ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ».
Срезая этажи
Выход эксперты видят в субурбанизации. «Уже сейчас в южных районах города несколько компаний отказались от высотной застройки. «Малоэтажную и среднеэтажную застройку, которую мы выбрали для районов Новая Ижора и Славянка, отличает более низкая, по сравнению с высотными районами, плотность населения. Меньшая плотность населения дает определенные преимущества: лучшую обеспеченность парковочными местами, большее количество зеленых зон, большую расположенность людей к общению с соседями, созданию определенного «микроклимата», а отсюда – возникновение более безопасной среды», – говорит Олег Еремин.
Многие застройщики пока не готовы кардинально срезать этажи – так, в «Северной долине» «Главстрой СПб» возводит 25-ти этажные муравейники, аналогично поступают и в «Балтийской жемчужине», и при застройке территории Кудрово – «Строительным трестом» и «Отделстроем». Но плотность застройки постепенно уменьшается, да и общий тренд на снижение этажности есть. «Все зависит от стоимости земли и подведения инженерных сетей. Если экономика проекта позволяет, то гораздо комфортнее построить 7-10 этажное здание, а не 27-30 этажный недонебоскреб», – считает Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам компании KVS.
