В докризисные времена, когда новые поселки на рынок выводились едва ли не каждую неделю, именно на летние месяцы приходился пик продаж, тогда как весной покупатели занимались просмотром участков. Однако в посткризисные времена ситуация стала иной. «Летние значения по сравнению с зимой и весной практически никак не изменились», – говорит инвестор жилого квартала «Ванино» Денис Вястрик.
Без резких колебаний
Стоимость как земельных участков без подряда, так и уже готового малоэтажного жилья в Петербурге и ближнем поясе (то есть на расстоянии до 20 км от Петербурга) колебались весьма незначительно. По данным аналитического отдела ГК «Бюллетень недвижимости», стоимость сотки на «ближних участках» за лето практически не изменилась и составляет на начало сентября 218 тыс. руб.
«Цены на рынке первичной загородной недвижимости пока имеют тенденцию к снижению, а не к росту. Незначительное увеличение цен произошло в единичных проектах, и было связано с повышением степени готовности поселков», – отмечает руководитель службы маркетинга УК «Пул Экспресс «Марина Агеева.
Генеральный директор Управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев оценивает прирост цен в эконом-классе с июня по начало сентября в 2%. На сегодня средняя цена «квадрата» в пригородах, по его данным, составляет 57,2 тыс. руб. Денис Вястрик говорит о диапазоне в 60-70 тыс. рублей.
Многие застройщики предполагают, что летняя тенденция продолжится и осенью, да и вообще рынок будет вести себя спокойно, не обваливаясь, но и предпосылок к бурному росту его участники, к своему сожалению, не видят. «Никакого роста вообще не будет», – считает Марина Агеева. Арсений Васильев прогнозирует сохранение летних показателей и рост в 2% ежемесячно.
Начальник отдела маркетинга компании «Старт Девелопмент» Елена Шишулина чуть более оптимистична. «Поскольку всё лето спрос на пригородные дома был достаточно стабильным, и сентябрь также проходит удачно для девелоперов, мы прогнозируем небольшой рост цены (в пределах 5%) в октябре-ноябре. Наша компания, к примеру, намерена провести плановое повышение стоимости домов в поселке «Золотые ключи» именно в этих пределах», – подчеркивает она.
Ну а наиболее радикально настроен Денис Вястрик, который считает вполне реальным рост в ближайшие полгода по ряду проектов эконом-класса до 15%, что вполне сравнимо с показателями многоэтажной «первички».
Восходящая элита
Зато показатели элитной недвижимости на загородном рынке как раз радуют девелоперов. И в этом ее кардинальное отличие от городской многоэтажной застройки, где куда лучше развивается эконом-класс.
«По нашим наблюдениям, элитный сегмент – единственный на рынке загородной недвижимости, где сейчас наблюдается рост цен. Преимущественно это касается коттеджных поселков в высокой степени готовности от застройщиков с хорошей репутацией. Лето на рынке загородной недвижимости традиционно характеризуется большим количеством показов в коттеджных поселках, несмотря на обычно невысокую активность целевой аудитории в этот период. Тем не менее, этим летом состоялась продажа домовладения в нашем проекте, коттеджном посёлке класса de luxe «Медовое». Для премиального сегмента одна продажа в квартал – вполне адекватный и ожидаемый показатель, поэтому в целом прошедший летний сезон мы считаем успешным», – говорит директор по продажам компании «Петростиль» Михаил Фуксман».
Трудности подсчета
В своих оценках летних изменений объема рынка и количества сделок расхождений между экспертами куда больше. Одни склонны не драматизировать ситуацию, другие говорят о невозможности какого-либо прогнозирования в связи с мизерностью продаж. Так, главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев подчеркивает, что 1-2 продажи в год – обычная практика для большинства игроков, а более серьезные показатели характерны лишь для считанных проектов, которые умудряются «попасть в рынок».
Отчасти солидарна с ним и Марина Агеева. «В последние 2-3 года становится трудно выявить какую-либо закономерность в динамике продаж. В первую очередь это связано с общим снижением продаж, в то время как для статистики требуются более массовые показатели. Тем более что, по некоторым подсчетам, в финансовом выражении весь объем рынка первичной загородной недвижимости почти в два раза меньше объема инвестиций в одну только «Северную долину» или «Балтийскую жемчужину», – говорит она.
Есть определенные «проседания» по продажам и у других девелоперов, которые, к примеру, в «Старт Девелопменте» объясняют вполне объективными факторами. «Формат жилья в нашем поселке находится на стыке квартир и традиционных загородных домов, а потому сезонность спроса на наш проект больше напоминает тенденции на рынке квартир: активизация спроса в марте-апреле и сентябре-октябре и небольшое проседание в летние месяцы. Так, в течение этой весны мы продали на 15% больше домов, чем в летние месяцы. Зато с наступлением сентября спрос, как по команде, вырос в разы, и за половину этого месяца продажи уже в полтора раза превысили августовский результат», – поясняет Елена Шишулина.
В «Унисто Петеросталь», напротив, сетуют не на пассивность покупателя, а на недостаток реально запущенных и готовых к продаже проектов. «Судя по поведению покупателей, средства на покупку недвижимости у населения есть, и меньше их не станет. В силу валютной нестабильности, по нашим прогнозам, покупатели-инвесторы начнут возвращаться к недвижимости», – считает Арсений Васильев.
Меньше и дешевле
Относительно неизменными остались за последние два года и предпочтения покупателей по локации своих владений, а также их величине. «По-прежнему равномерно покупаются как самые маленькие таунхаусы (по 55-65 кв. м), так и коттеджи площадью около 100 кв. м. Можно отметить, что клиенты стали реже интересоваться участками без подряда, и, наоборот, все чаще запрашивают дома с полной внутренней отделкой. Люди устали строить себе пригородное жильё, они хотят в нем жить», – говорит Елена Шишулина.
То же самое относится и к элитному классу загородной недвижимости. «Предпочтения самых состоятельных клиентов за последнее время существенно не изменились. Наиболее востребованы в элитном сегменте предложения со следующими характеристиками: дом площадью от 350 кв. м, участок от 30 соток, удобное и престижное расположение, хорошая архитектура, качественные материалы, развитое окружение, качественная эксплуатация, современные технические решения», – подчеркивает Михаил Фуксман.
По данным Марины Агеевой, в нынешнем году появилась тенденция к росту спроса на таунхаусы. «Этот тип жилья застройщики пытаются привить рынку уже не первый год. Возможно, количество, наконец, переросло в качество, и продажи начались. Успешные в этом сегменте девелоперы учли ошибки своих коллег, которые вывели этот продукт на рынок в прошлые годы. Произошло уменьшение площадей и стоимости. Современные таунхаусы стали более адекватны своему изначальному статусу. За границей этот тип жилья популярен в ценовом диапазоне, условно, эконом и бизнес. У нас сначала пытались преподнести таунхаусы как элитный продукт. В Курортном районе уже несколько лет стоят продажи в 2-3 подобных проектах, где цены на секцию в сблокированном доме достигают 20-30 млн руб.», – напоминает она.
Каркасное будущее
Наконец, еще один тренд, который как раз проявился прошедшим летом наиболее явно – покупатели постепенно привыкают к сравнительно новому для нашего рынка продукту – быстровозводимым домам. По данным участников рынка, продажи в этом секторе увеличились по сравнению с прошлым годом более чем на треть. Впрочем, произошло это, скорее, под давлением самих продавцов.
«Панельно-каркасная и металло-каркасная технологии будут все более популярны у девелоперов. В ее основе деревянный каркас, на который крепятся плиты из OSB (ориентированно-стружечная плита) и утеплитель – получается своеобразный «пирог». Это не более дешевая технология, но строить с ее помощью быстрее и одновременно легче контролировать качество», – объясняет Елена Шишулина.
Способствовать распространению этой технологии и в будущем должны 27 домостроительных комбинатов, расположенных в Ленинградской, Псковской и Новгородской областях. Суммарно они готовы производить по 500 тыс. кв. м жилья ежегодно, но пока изготовляют в два раза меньше.
Евгений Богданов, член совета директоров Jukka TikkanenOY, напоминает, что по этой технологии строится 70% частных домов в Финляндии. Но в России о ней мало что знают, поэтому продавцам приходится вести агитацию и пропаганду. «В эконом-сегменте, где покупатели считают каждую копейку, они попросту боятся новых технологий. Поэтому приходится с ними сидеть и с калькулятором в руках считать выгоду. Такая наглядная агитация занимает много времени, но оказывает необходимое действие», – рассказывает он.
Впрочем, Марина Агеева придерживается иного мнения. «Каркасно-панельные дома нельзя назвать самым популярным видом домостроения. Отчасти это происходит из-за низких эстетических качеств типовых архитектурных проектов. В целях экономии пространства, а также для упрощения изготовления домокомплектов на конвейере, проекты упрощают, вследствие чего они перестают соответствовать ожиданиям покупателей с эстетической точки зрения», – считает она.
