Летом вторичный рынок, традиционно, повторяет судьбу почти всех сегментов рынка недвижимости – активность покупателей и продавцов падает, участники рынка уезжают в отпуска, жизнь замирает до августа. Но в этом году эксперты отметили необычное оживление, которое случилось еще в середине июля, как раз когда банкиры и экономисты всерьез заговорили о возможной второй волне кризиса в мировой экономике. В этот же момент Центробанк объявил о снижении темпов инфляции в России. Возможно, комбинация этих факторов стимулировала участников рынка и сделки купли-продажи пошли активнее.
Летняя спячка
Прежде всего, лето началось с сокращения объема предложения жилья на вторичном рынке. «Как обычно, люди уехали отдыхать, многие временно сняли с продажи свои квартиры, следовательно, объем предложения за это время снизился, – отмечает Надежда Тодыкова, директор отделения агентства недвижимости «Итака». – И до сих пор не все продавцы вернулись из отпусков, поэтому объем предложения до сих пор не восстановился до уровня весны этого года».
Однако это не помешало вторичному рынку достаточно активно функционировать в период с июня по август. «В летние месяцы ситуация на вторичном рынке развивалась не совсем традиционно. В начале июля мы ожидали сезонного спада, который, как правило, длится до сентября, – рассказывает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость». – Однако если спад и был, то очень непродолжительный. Уже с середины июля покупатели вновь активизировались, а август стал рекордным по количеству открытых сделок. И сейчас активное лето плавно перешло в активную осень».
Причины такого развития событий, считают эксперты, – нестабильность в мировой экономике, перепады курсов валют, цен на нефть и т. д. Именно поэтому, уверены риэлторы, многие решили не откладывать покупку квартиры и оперативно вкладывали сбережения в объекты недвижимости. Как следствие, летом значительно сократилось время принятия решений о покупке: многие клиенты выходили на стадию сделки уже через одну-две недели после просмотра вариантов квартир.
«Лето – хороший период для покупателей и продавцов, – считает Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости. - Это идеальное время для сделок со встречной покупкой и расселений. Покупатель может прогнозировать, что цена на жилье не изменится. По всей вероятности, сегодня цена является наименьшей и ничто не указывает на то, что она может еще упасть. Поэтому те, кто сейчас покупают вторичную недвижимость, должны в будущем выиграть на росте цен».
Ценовой срез
Ценовая ситуация в сегменте, в целом, повторяла динамику сделок. В июне рынок недвижимости был относительно спокоен и цены не росли. Но, начиная с середины июля, когда количество закрытых сделок пошло вверх, немного пополз вверх и ценник на жилье. «Рост цен на жилье был, конечно, не большим - в пределах 1% в месяц, но даже на такое изменение цены нужно обращать внимание. В конце концов, 1% в месяц – это уже ощутимый рост», – считает Сергей Бобашев, главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости».
Согласно информации Городской справочной по недвижимости «Квартирный вопрос», в летний период наиболее заметный подъем цен произошел в августе, когда в среднем по вторичному рынку стоимость жилья выросла на 1,16%. Больше всего в последний летний месяц в цене прибавили однокомнатные и двухкомнатные квартиры – на 1,72% и 1,32% соответственно. А вот квартиры из четырех и более комнат, наоборот, немного потеряли в стоимости – 0,39% и 0,41% соответственно.
Дороже всего покупателям по вполне понятным причинам обходился старый фонд после капитального ремонта. В летний период цена предложения на него держалась на уровне 92-93 тыс. руб. за кв. м. На втором месте, также традиционно, находились сталинские дома. С июня по август цена на них держалась в диапазоне 89-91 тыс. руб. за «квадрат». Дальше с незначительным отставанием следовали старый фонд и кирпичные дома, стоимость предложения по ним держалась на уровне 85-86 тыс. руб. за кв. м. Дешевле всего покупателям в летний период обходилась старая и новая панель – 72-73 тыс. руб. и 75-76 тыс. руб. за «квадрат».
Ценовая ситуация по городским районам осталась прежней – самым дорогим остается Петроградский район (средняя цена предложения - 119 тыс. руб. за кв. м в однокомнатной квартире). В Центральном районе этот показатель летом составлял 107 тыс. руб. за «квадрат». А вот самое доступное жилье, предсказуемо, находилось в Красносельском районе города. Средняя цена предложения здесь составила 79 тыс. руб. за кв. м.
В то же время, по данным агентства «Петербургская Недвижимость» средняя цена квадратного метра по закрытым сделкам в летний период в среднем по городу составила 78 тыс. руб.
Договорные условия
Не секрет, что заявленная собственником цена предложения и финальная цена продажи на вторичном рынке часто не идентичны. Всегда сохраняется возможность снижения цены в процессе торга. Так было и этим летом. «Стандартный диапазон торга – 2-4%. Добиться скидки можно при разных обстоятельствах: состояние объекта не оправдало ожиданий потенциального покупателя, или это сложная встречная покупка, либо существуют какие-то еще нюансы при продаже», – рассказывает Надежда Тодыкова.
С тем, что летом продавцы, оставшиеся на рынке, проявляли определенную сговорчивость и шли на компромиссы, согласен и Дмитрий Щегельский. «По статистике сделок в нашем агентстве, 40% объектов были проданы без торга, порядка 10% – с повышенной в процессе переговоров ценой, и еще 50% объектов - по цене, отличной от первоначальной в меньшую сторону». Как правило, средняя скидка не превышала 5%. Значительный дисконт (10% и более) встречается лишь в единичных случаях, когда речь идут либо о крайне неликвидных, либо о сильно переоцененных объектах.
Одновременно летом продолжился планомерный рост спроса на рынке ипотечного кредитования, поощряемый банками, регулярно «рождающими» новые ипотечные продукты со все более привлекательными условиями. В итоге, по данным экспертов, к концу лета доля ипотечных сделок на вторичном рынке достигла 31%, когда еще в начале весны она оценивалась в 23-25%.
Зоны интереса
Если говорить о предпочтениях, выказываемых покупателями определенным городским территориям и типам объектов, то как показали предыдущие месяцы спросом в Петербурге до сих пор пользуется самое массовое жилье – эконом-класса, стоимостью до 3 млн руб.
«Лидерами спроса по типам и местоположению квартир в летний период стали, прежде всего, однокомнатные хрущевки Московского района по цене 2, 5 млн руб., – говорит Сергей Дроздов. – Не менее интересны покупателям были и однокомнатные хрущевки Невского района по цене 2,4 млн руб. Среди более дорогих и качественных «единичек» повышенным спросом пользовались квартиры в кирпично-монолитных домах общей площадью 41 кв. м в Приморском районе по цене в 3,1 млн руб., а также «единички» 137-й серии в том же Приморском районе по цене 3 млн руб.».
Спокойная осень
В целом, исходя из существующих сегодня на рынке предпосылок, эксперты предрекают сохранение стабильной ценовой ситуации в этом сегменте как минимум до конца года. «Небольшой рост цен в ближайшие месяцы еще произойдет, – констатирует Сергей Бобашев. – С начала года цены на недвижимость на вторичном рынке уже выросли на 3,5%, до конца года они могут прибавить еще 2-3%. То есть, по итогам года рост цен на недвижимость на вторичном рынке может не превысить даже уровня инфляции».
