В принципе, с земельными участками частным девелоперам мог бы помочь город. Ведь если за предшествующие кризису четыре года Фондом имущества было выставлено на торги более шестидесяти участков, то в текущем году был продан лишь один лот. Причем цена в пересчете на построенные жилые метры составила около 20 тысяч рублей за квадрат. Как рассказывают застройщики, сейчас все готовящиеся земельные участки себе забирает город под строительство социального жилья, девелоперам остается только вторичный рынок. Но и здесь под влиянием оживившегося рынка и увеличивающегося дефицита растут цены на земельные участки. Одна из последних сделок холдинга «Эталон – ЛенСпецСМУ» по покупке территории на Московском шоссе прошла по цене около $800 за кв. м улучшений, что практически сравнялось с докризисной ценой на участки.
Дефицитный рынок
«Сейчас застройщики испытывают громадный дефицит подготовленных земельных участков. Земли под проекты комплексного освоения есть, но это неподготовленные участки, их надо обеспечивать социальной и инженерной инфраструктурой. А для этого нужны «длинные» деньги. Однако ни один из банков не готов давать кредиты на 10 и более лет, – считает Сергей Ярошенко, генеральный директор компании KVS. – Другой вариант – это привлечь для обеспечения инфраструктурой городские средства. Но сейчас это если и происходит, то очень медленно. В итоге мы можем в ближайшее время не увеличить, а уменьшить объемы ежегодного ввода жилья».
Эту точку зрения разделяет главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. По его мнению, налицо и дефицит интересной земли внутри городской черты. «Остались либо хорошие участки с существенными обременениями, например, ЛЭП, которые нужно убрать под землю, что стоит огромных денег, либо чистые поля, куда еще нужно провести коммуникации и дороги, и каким-то образом еще привлечь покупателя», – считает он.
Под жилье
Во время кризиса стоимость участка определялась исключительно наличием у продавца финансовой возможности ждать покупателя с адекватным предложением. Те, кому нужно было продавать участок срочно, были готовы демпинговать, но, как правило, выставленные по заниженной стоимости участки были неликвидны и не вызывали интереса у потенциальных инвесторов. Ликвидные же земли не выставлялись на продажу или выставлялись номинально, чтобы посмотреть на уровень спроса и ценовые предложения, но фактически не продавались, так как собственники земель прекрасно понимали, что за периодом спада последует период роста, а продавать хороший актив за бесценок никому не хочется.
Сейчас девелоперов интересуют в основном участки, пригодные под строительство жилья. Как говорят эксперты, причин этому несколько. Во-первых, именно этот рынок первым вышел из кризиса. Соответственно, основными покупателями, имеющими необходимые на покупку средства, выступили застройщики-жилищники. Во-вторых, грядущий дефицит жилья заставлял их активно пополнять свой земельный банк. «Большая часть земельных участков в Санкт-Петербурге сейчас продается под жилищное строительство, – отмечает Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». – Также пользуются спросом территории, на которых можно построить многофункциональный комплекс преимущественно с жилой функцией. Участки под строительство коммерческой недвижимости востребованы в меньшей степени. С точки зрения местоположения спросом пользуются все районы города, для жилья эконом-класса в первую очередь востребованы северные районы». По словам экспертов, в течение всего года цены на земельные участки росли. На сегодня спрос остается высоким, однако, ликвидное предложение на вторичном рынке становится все меньше.
В частности, активно продавала излишки своего земельного банка группа компаний ЛЭК. Так, в начале года был на торгах продан группе ЛСР участок на Московском шоссе. С весны компания продает на торгах РАД 10 участков около станции метро «Парнас». Сейчас продано уже 6 из них на общую сумму около 750 млн руб. Оставшиеся будет реализованы на торгах, которые пройдут в конце сентября. Стоимость продаваемой земли составит от 154 до 255 млн рублей за участок – средняя нагрузка на метр возводимых улучшений – $180.
Запас земли
По подсчетам аналитиков рынка, резерв земель в Петербурге, которые могут рассматриваться под развитие, составляет примерно 12 тыс. га. В него входят земли, занимаемые промышленными предприятиями – порядка 5 тыс. га, военно-промышленным комплексом (который в ближайшее время может быть приватизирован) – около 4 тыс. га, сельскохозяйственные земли в ряде районов Петербурга – примерно 3 тыс. га. По мнению директора ССК «Союзпетрострой» Льва Каплана, крупные застройщики имеют в наличии земельные участки, на которых можно построить 40 млн кв. м жилья. Ранее власти называли другие цифры: в комитете по строительству считают, что в активной стадии освоения находятся участки, на которых можно построить от 14 до 16 млн кв. м.
Как говорят эксперты, сейчас спрос смещается в сторону земельных участков, которые расположены вдоль КАД, а также в Ленинградской области – в районах, прилегающих к городу. Как рассказал генеральный директор УК «Унисто Петросталь» Арсений Васильев, именно на границе между городом и областью за последние несколько лет был сформирован под новые проекты земельный банк площадью более 80 га. «Участки в Мурино (28 га) и Красном Селе (15 га) мы купили до кризиса, а пятно площадью 36 га в Колтушах – в самый его разгар, в 2009 году. Строительство трех новых проектов, где будет возведено 750 тыс. кв. м жилья, планируем начать до конца года», – рассказал он.
Таким образом, сейчас можно выделить два основных источника предложения – это земельные участки, находящиеся в городской собственности, а также вторичный рынок.
По словам экспертов, активность земельного рынка напрямую зависит от того, насколько насыщены земельные банки застройщиков. В среднем, как говорили застройщики, нормальным считает состояние, когда компания имеет запас проектов на ближайшие 3-5 лет, не сильно снижая еще годные объемы строительства жилья.
«На ближайшие несколько лет участками мы обеспечены, поэтому можем проводить сделки не в пожарном порядке. Так, в «портфеле» компании находится участок на пр. Блюхера, предназначенный для строительства жилого дома общей площадью порядка 30 тыс. кв. м. Кроме того, мы ведем переговоры еще по нескольким проектам. В частности сейчас идет сделка по приобретению участка под строительство 108 тыс. кв. метров жилья», – говорит Беслан Берсиров, заместитель генерального директора «Строительного треста». По мнению Михаила Медведева, генерального директора группы компаний ЦДС сейчас самое время начинать новые проекты. «Рынок переживает стабильные времена - все развивается по предсказуемому сценарию, без потрясений. В целом опасений таких, какие были год или два назад, нет. Продажи растут, дома сдаются, строятся новые объекты», – говорит он. По словам Медведева, сейчас у ЦДС в стадии проектирования и строительства находится 15 жилых комплексов общей площадью около 3,5 млн. кв. м, из них четыре – это проекты комплексного освоения территорий.
Как уверены участники рынка, в перспективе объем предложения пополнится за счет вовлечения в хозяйственный оборот земли, находящейся в федеральной собственности, выхода на рынок залоговых участков кредитно-финансовых учреждений, а также за счет участков от компаний-лендлордов и вывода из центра города промышленных предприятий, территории которых будут использованы для редевелопмента.
