Как говорилось в открытом письме военнослужащих президенту Медведеву в мае 2011 года, ежегодно выделяемые из федерального бюджета миллионы рублей бесследно растворяются, а около 200 тыс военных пенсионеров остаются бездомными.
Один из немногих, реально работающих инструментов по обеспечению военнослужащих недвижимостью – государственная программа «Военная ипотека». Она была запущена Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в 2009 году (в Санкт-Петербурге реально заработала с начала 2010 года). За полтора года выяснились две основных характеристики этой программы. Первая – получить по ней жилье действительно можно. Вторая – «Военная ипотека» была бы гораздо более востребованной, если бы в саму программу и в механизм ее реализации были внесены некоторые коррективы.
Лицом к военным
Программа «Военная ипотека» была разработана Агентством совместно с ФГКУ «Росвоенипотека» для кредитования военнослужащих, являющихся участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения (НИС). Сама НИС была создана еще в 2005 году для обеспечения военнослужащих жильем за счет средств федерального бюджета. Стать ее участником может практически любой молодой военнослужащий-контрактник федерального ведомства, где есть военная служба. Принцип действия НИС прост. После присоединения к системе на именной накопительный счет военнослужащего начинают поступать деньги из бюджета РФ. Их размер устанавливается ежегодно в законе о бюджете РФ, причем с каждым годом государство становится щедрее. Если в первый год действия НИС было перечислено каждому участнику всего 37 тыс. руб., то на 2011 год установлена сумма в размере 189,8 тыс. руб. Военнослужащие, вступившие в НИС с самого начала, успели накопить за это время около 600 тыс. руб.
Воспользоваться накоплениями можно двумя способами. Либо забрать всю сумму, увольняясь на пенсию после, как минимум, 10 лет службы, и купить на нее жилье. Либо – приобрести квартиру в кредит, еще проходя военную службу. Но до конца 2009 года отсутствовал механизм, позволяющий военнослужащим реализовать второй вариант решения жилищной проблемы. После того, как программа «Военная ипотека» действительно заработала, в течение полутора лет ее участниками стали около 12 тыс. военнослужащих. Причем интерес к ипотечной схеме нарастает. По данным АИЖК, с начала 2011 года по программе «Военная ипотека» было выдано почти 5 тыс. ипотечных кредита на общую сумму 9,3 млрд руб. Это в полтора раза больше, чем за аналогичный период 2010 года.
Растущая популярность программы определяется заложенными в ней очевидными плюсами. Во-первых, военнослужащий может реализовать свое право на получение жилья от государства, вне зависимости от наличия в семье иной жилплощади. Во-вторых, он имеет право купить квартиру или дом в любом регионе по своему выбору – при условии, что на покупку хватит кредитных средств, выделяемых участнику программы из федерального бюджета. Впрочем, существует альтернатива – за дорогостоящее жилье в Москве, Санкт-Петербурге, города-миллионниках участник программы может доплатить из собственных средств.
Третий и главный плюс – покупка жилья по программе «Военная ипотека» не отражается на семейном бюджете заемщика. Погашение кредита происходит из средств федерального бюджета. Накопления в НИС используются в качестве первоначального взноса при оформлении займа, который установлен на минимальном на сегодняшний день уровне – 10% от приобретаемого жилья. Как показывает сложившаяся практика, для накопления минимального займа достаточно быть участником НИС в течение трех лет. Последующие ежемесячные перечисления из бюджета (в 2011 году – около 16 тыс. руб.) поступают не на личный счет участника, а прямиком в банк, выдавший ипотеку – в качестве взносов по кредиту.
Только каждый десятый
Тем не менее, потенциал «Военной ипотеки» далеко не исчерпан. На сегодня предоставленной государством возможностью воспользовался лишь каждый десятый из 170 тыс. зарегистрированных в системе НИС военнослужащих. Тому есть несколько причин.
Очень многие военнослужащие относятся к покупке квартиры с использованием накоплений в НИС и заемных средств с опаской, как к своеобразной игре в рулетку с государством. Согласно установленным правилам, военнослужащий, уволившийся в запас даже по не зависящим от него причинам (например, из-за расформирования воинской части), оказывается в довольно неприятной ситуации. Если он прослужил менее 10 лет, то должен будет вернуть в федеральный бюджет потраченные на него через НИС средства и проценты за пользование ими, а также – самостоятельно гасить банковский кредит. Если срок службы превышает 10 лет, то накопления НИС не возвращаются, но человек оказывается один на один с банком. Но и такой исход не всегда следует воспринимать как драму. «Остатки кредита бывший военный будет возвращать по той же льготной ставке, по которой расплачивался с банком федеральный бюджет. На «гражданке» такой дешевый заем получить практически невозможно», - говорит исполнительный директор «УНИКОМ СПб» Николай Лавров. Размер годовой процентной ставки устанавливается раз в год по формуле: ставка рефинансирования ЦБ плюс 2%. На текущий год он составляет 9,75%.
Впрочем, правила постепенно смягчаются. На июньском заседании Совета Федерации были внесены очередные коррективы – в федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Документ разрешает включать военных, раньше срока уволенных со службы по семейным обстоятельствам, состоянию здоровья или в связи со штатно-организационными мероприятиями, в реестр участников ипотеки на основании заключения нового контракта о прохождении службы (на сегодняшний день такого права у бывших военных нет). При этом предполагается, что будут восстановлены накопления по данной системе - сумма, учтенная на именном накопительном счете на дату увольнения. Эта мера должна прибавить решимости военнослужащим относительно участия в ипотечной программе.
Недостаточная финансовая грамотность также препятствует вовлечению военнослужащих в «Военную ипотеку». Многие рассуждают следующим образом: «Выйду на пенсию – тогда и куплю квартиру без риска». Но такой подход может оказаться в корне неверным: средства на индивидуальном счете в НИС копятся довольно медленно, а квартиры неуклонно дорожают. Цены на недвижимость, застывшие на период кризиса, с этого года начали расти: по оценке аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», по сравнению с декабрем 2010-го цены на вторичном рынке Санкт-Петербурга выросли почти на 4%, а по итогам года, как предполагается, повысятся на 8-10%. То есть, инвестировать в недвижимость выгодно. Особенно если квартира расположена далеко от места службы, приобретена заранее для будущей жизни на гражданке, и пока сдается в наем. К примеру, однокомнатная квартира в Санкт-Петербурге может приносить доход от сдачи в аренду в 15-20 тыс. руб. ежемесячно.
На пути развития «Военной ипотеки» стоит еще одно препятствие, - системное, заложенное в специфике функционирования армейской бюрократической машины. Многие молодые офицеры хотели бы воспользоваться своим правом на получение квартиры уже сегодня. Но для этого они должны подать рапорт на имя командира и получить свидетельство о праве участника НИС на употребление целевого жилищного займа. Рапорт «гуляет» по инстанциям от трех месяцев до года, после чего (такие случаи описаны на форумах) может выясниться, что документы потеряны. Остается, вздохнув, возвращаться к началу процесса.
Время или деньги
Самым настойчивым все же удается прорваться через препоны бюрократии и получить свидетельство участника НИС. После этого военнослужащий должен обратиться к сервисному оператору АИЖК, в качестве которых аккредитованы некоторые банки-партнеры и специализированные агентства. В Петербурге, к примеру, в этот список входит 13 организаций. Они помогают в подготовке пакета документов на получение ипотечного займа. На первый взгляд, пакет достаточно прост: анкета заемщика, копии всех страниц паспорта, свидетельство участника НИС, свидетельство о заключении или расторжении брака и, при наличии, брачный контракт. Однако неправильно оформленный или недостающий документ может стать причиной отказа в банковском кредите. Услуги сервисного оператора обойдутся в 30-50 тыс. руб.
Еще более сложный этап – поиск квартиры. В рамках программы можно приобретать только жилье на вторичном рынке или новые квартиры, уже оформленные в собственность застройщиком. Владельцы жилья на «вторичке» не слишком охотно ввязываются в схемы, сопряженные с госфинансированием. А завершенные новостройки стоят относительно дорого. Размер кредита сейчас составляет 2 млн. руб., сумма накоплений в НИС – 300-500 тыс. руб. На эти деньги невозможно приобрести просторное жилье в регионах с дорогой недвижимостью. «Наши клиенты покупают либо небольшие однокомнатные квартиры в Санкт-Петербурге, стоимость которых начинается от 2,5 млн руб. Либо – «двушки» в области. В последнее время популярностью пользуются Сертолово, Бугры, Колпино, Красное Село, Гатчина», - рассказывает Николай Лавров.
Еще вариант – купить квартиру не по месту службы, а в родном городе, по месту проживания родителей. В том же Пскове на выделяемые из федерального бюджета средства можно купить хорошую двухкомнатную или скромную трехкомнатную квартиру. Но без помощи профессионалов найти квартиру, убедить владельца поучаствовать в не самой легкой ипотечной схеме и провести всю сделку, включая госрегистрацию собственности на новое жилье, довольно сложно. Тем более, что необходимо пройти все этапы в течение полугода - срока действия свидетельства участника НИС. Помощь профессионального риэлтора стоит недешево – 4% от стоимости приобретаемого жилья, то есть 120 тыс минимум. «Сервисные операторы АИЖК предлагают купить оптовый пакет услуг, включающий в себя подготовку документов и получение ипотечного кредита, подбор варианта квартиры и проведение всей сделки по ее приобретению. Услуги «оптом» в таком случае обойдутся в 80-90 тыс. руб.», - поясняет Николай Лавров.
