Что же делать, если вы получили право собственности, сделали дорогой ремонт и спустя полгода вдруг обнаружили, что стена в одной из комнат начала промерзать, а потолок в комнате разъедает от протечек?
Построить дешево
Квартиры в петербургских новостройках стоят недешево. По данным информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень недвижимости», сегодня средняя цена по Петербургу на первичном рынке составляет около 74 тыс. рублей за кв. м. За такие деньги вполне можно рассчитывать на получение качественного продукта. Однако все не так просто.
По информации Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН), в Петербурге примерно 95% нового жилья сдается со строительным браком. «Квартир без замечаний практически нет, – констатирует начальник Управления технадзора и контроля качества ЭСОН Наталья Фертикова. – С нарушениями устанавливается около 80% оконных блоков, у 50% домов обнаруживаются протечки по кровле и промерзание стен, 30-40% объектов сдаются с нарушениями по вентиляционной тяге». Кроме того, у 90% домов проблемы с цементной стяжкой, в 50% сданных домов не устраивает качество штукатурных работ. К числу распространенных видов строительного брака можно также отнести разгерметизацию швов, отсутствие гидроизоляции, трещины и вздутие стяжки пола, утечки воды из системы тепло- и водоснабжения, нарушение геометрии, а также размеров фундамента и стен.
Одной из основных причин брака в строительстве эксперт считает желание застройщиков сэкономить на чем угодно, в ущерб качеству строящегося жилья. Довольно распространены случаи, когда в процессе строительства меняются проектные решения, снижается расход и качество материалов. Кроме того, ни для кого не секрет, что к работе на стройках привлекаются в основном гастарбайтеры, которые имеют весьма отдаленное представление о строительстве. «Экономия материалов и неквалифицированная рабочая сила – по большей части корень зла именно в этом, – уверена Наталья Фертикова. – Рабочие необученные, контроль качества со стороны прорабов хромает. И все это, разумеется, отражается на качестве строительства».
Сами виноваты
Согласно закону «О защите прав потребителей» застройщик обязан устранить все недоделки. Однако по факту заставить его сделать это весьма проблематично. Предусмотрительные граждане во избежание возможных неприятностей, приглашают экспертов еще на этапе подписания документов о приемке квартиры. «Если покупатель принимал квартиру самостоятельно и заранее не обзавелся доказательствами, то впоследствии ему очень сложно будет отстаивать свои права, – уверена Наталья Фертикова. – Поэтому в момент передачи квартиры некоторые дольщики приезжают с экспертом, который внимательно осматривает квартиру и по итогам составляет перечень дефектов со ссылками на СНИПы и ГОСТы. Хотя скрытые дефекты даже эксперт не всегда может определить. К таким дефектам как раз и относятся промерзание стен, дефекты панелей, протечки в кровле».
Между тем, покупателей, которые заблаговременно прибегают к услугам экспертов значительно меньше, нежели тех, кто, буквально не глядя, подмахивает акт приемки квартиры. В этом-то и заключается основная причина дальнейших проблем, которые порой тянутся годами, считает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. «Есть два вида взаимоотношений между дольщиками и строительной компанией – по 214-му федеральному закону и по старым договорам долевого участия. Если говорить о договорах долевого участия, заключенных по старой схеме, то в данном случае интересы покупателей защищает закон «О защите прав потребителей». По 214 закону все еще проще – в нем прописаны серьезные санкции, защищающие интересы дольщика и в этой ситуации просто правильнее всего не принимать объект, а требовать передачи без недостатков, либо компенсации понесенного ущерба».
Но зачастую все происходит не так. По словам эксперта, видя незначительные на первый взгляд дефекты, покупатель безропотно подписывает все бумаги. «Представьте себе психологию дольщика, который сидел, три года ждал свою квартиру, теперь она перед ним, – пытается объяснить ситуацию Дмитрий Некрестьянов. – И ему говорят: либо ты подписываешься, что у тебя нет претензий, и сам заделаешь эту трещинку, которая будет тебе стоить пять тысяч рублей, либо – полтора года судов. В итоге акт приема-передачи квартиры, в котором есть ссылка на то, что дольщик не имеет претензий к помещению, подписывается, и тем самым дольщики фактически обрубают все возможности по дальнейшему оспариванию качества жилья. Именно поэтому не так много претензий доходит до суда, поскольку основание для него попросту отсутствует».
Потерпеть до зимы
Если уж выдержки не хватило, и счастливый покупатель бездумно подписал все необходимые застройщику документы, то, по крайней мере, до наступления зимы ремонт делать эксперты настоятельно не рекомендуют. Многие недостатки (например, промерзание стен) выявляются именно в это время. Кроме того, любой дом, даже очень хорошо построенный, испытывает некоторые деформации после строительства. Происходит осадка фундамента, строительные конструкции тоже деформируются и при усадке здания могут возникнуть трещины на стенах и потолке.
«Независимо от того по 214-ФЗ строился дом или по старому договору, на любую квартиру дается гарантийный срок, – комментирует Дмитрий Некрестьянов. – То есть, теоретически предъявлять претензии можно. Но, как правило, спустя какое-то время очень тяжело доказать, что выявленные недостатки в квартире являются следствием некачественного строительства. Обычно застройщики пытаются свалить вину на владельца объекта недвижимости, отговариваясь тем, что тот или иной дефект является следствием неаккуратной эксплуатации либо плохого ремонта».
Генеральный директор Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости (КЦДСиН) Анна Максимова также подтвердила, что далеко не всегда покупателю квартиры удается доказать, что дефекты, обнаружившиеся уже в процессе проживания, появились из-за некачественной работы строителей, а не по его собственной вине. «Мы не знаем вследствие чего мерзнет стена или течет потолок, – объясняет эксперт. – Ведь с юридической точки зрения вполне допустима такая ситуация, что, будучи собственником хотя бы день, владелец сам нанес какие-то повреждения квартире, и вследствие этого возникло, к примеру, промерзание стены. Для того чтобы привлечь к ответственности застройщика необходима экспертиза, доказывающая обратное».
Обнаружив следы недобросовестной деятельности строителей необходимо сначала обратиться в эксплуатирующую организацию, затем – в Роспотребнадзор, которые дадут заключение строительно-технической экспертизы о том, что является причиной обнаруженного в квартире брака. Стоит такая экспертиза совсем недешево – от 30 тыс. рублей и выше, да и длится она долго – не менее двух месяцев. Однако без этой процедуры обойтись невозможно. «До тех пор, пока нет экспертизы, определяющей причины дефекта, говорить о некачественной работе строителей нельзя. Только после того, как у вас на руках появятся документы, подтверждающие наличие именно строительного брака, подобное утверждение перестает быть не более чем умозаключением, – объясняет Анна Максимова. – После получения экспертизы, нужно обращаться в ту компанию, где квартира была приобретена и если дело доходит до суда, подавать иски к застройщику».
Впрочем, по убеждению Анны Максимовой, обращаться в суд стоит только в случае крайней необходимости. «Если выявлен действительно серьезный брак, то, конечно, не надо смиряться и попустительствовать застройщикам, – объясняет эксперт. – Но если есть хоть малейшая возможность прийти к мировому соглашению, надо ею воспользоваться. То есть, договориться о той или иной компенсации, или самостоятельно устранить недостатки и взыскать со строительной компании стоимость затрат». Глава КЦДСиН объяснила, что для рядовых граждан подобные иски являются очень сложными как по временным затратам, так и в психологическом плане. И далеко не всегда их исход на 100% устраивает истцов. «Проблема в том, что не только потерпевшие владельцы недвижимости делают экспертизу, – говорит Анна Максимова. – Строители со своей стороны тоже заказывают экспертную оценку качества квартиры, которая определяет, что стоимость работ по устранению недостатков в три раза ниже реальных затрат. Кроме того, очень сложно просчитать ущерб, нанесенный квартире с уже сделанным ремонтом».
Эксперты также порекомендовали покупателям квартир в новостройках быть максимально внимательными на этапе подписания договора купли-продажи объекта недвижимости. «Здесь совсем не лишним будет проявить принципиальность, – говорит Анна Максимова. – Не надо подписывать то, что дали. Надо внимательно читать условия и выдвигать свои собственные. Например, подробно описывать в каком состоянии должна передаваться квартира и как стороны должны действовать, если квартира не соответствует тому состоянию, которое прописано в договоре».
