После динамичного снижения цен в 2008-2009 годах рынок загородной недвижимости фактически застыл на месте. Кое-где продолжается снижение (например, дома эконом-класса в коттеджных поселках подешевели в первом полугодии 2011 года на 20,8%, по сравнению с аналогичным периодом 2010-го – по данным «Петербургской недвижимости»), в некоторых локациях даже есть небольшой рост (например, в Курортном районе), но в целом цены топчутся на месте.
По данным консалтингового центра Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», в августе 2011 г. средняя цена за сотку земли под ИЖС составляла 89 тыс. руб., в садоводствах – 67,1 тыс. за сотку в Ленобласти и, соответственно, 294,2 тыс. и 152,1 тыс. за сотку в ближайших пригородах. Примерные цены на готовые дома назвать достаточно сложно, они сильно отличаются в зависимости от района, удаленности от города, типа строения, его качества и т. д.
Перекосило…
«Рынок еще не восстановился. В листингах цены высокие, кое-где мы периодически видим немотивированные всплески цены предложения. При этом цены самих сделок носят отрезвляющий характер. В целом, реального роста стоимости объектов на рынке не происходит», – говорит Ирина Романова, директор загородного представительства АН «Итака».
Ценовая стабильность сегодня есть и на городском рынке квартир (рост происходит разве что в пределах инфляции), но там это обусловлено здоровым балансом более или менее качественного предложения и платежеспособного спроса, подкрепленного ипотекой. За городом же никакого баланса нет и в помине, рынок замер в перекошенном состоянии. Предложение в разы превышает спрос (по данным консалтингового центра «Петербургской недвижимости», в продаже находятся около 19,4 тыс. коттеджей и участков с подрядом и без подряда – и это только в строящихся коттеджных поселках, а ведь есть еще вторичный рынок), но это еще полбеды. «Любое затоваривание на рынке городских квартир рано или поздно кончится тем, что все объекты будут распроданы, поскольку квартира относится к числу «предметов» первой необходимости. Но загородная недвижимость все чаще воспринимается как дорогая игрушка, требующая временных и финансовых затрат. На первом месте в иерархии ценностей у основной массы людей сейчас стоит квартира, на втором – автомобиль и лишь на третьем – загородный дом», – считает Сергей Бобашев, главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости».
Поэтому нет никаких гарантий того, что все будет распродано, ни через пять, ни через десять лет. Тем более что, по мнению большинства экспертов, особых предпосылок для роста спроса нет.
А где купец?
На рынке загородной недвижимости традиционно существуют три категории спроса (они особенно четко обозначились после кризиса): для первой группы покупателей коттедж – это второй дом, предмет роскоши. Но большинство состоятельных людей уже давно обзавелись «резиденцией» и, кстати, вдоволь наигрались этой игрушкой, требующей постоянных затрат. «Для экономически активных людей загородная недвижимость – скорее, обременение. За те деньги, которые необходимо потратить на покупку комфортного коттеджа и его содержание, можно всю жизнь снимать – на время отдыха – отличные апартаменты, причем не только в Ленобласти, но и за границей. К тому же, дорогой коттедж – не автомобиль, который, когда надоест, можно поменять на новый – слишком велики вложения и слишком неопределенна перспектива продажи», – полагает Сергей Бобашев.
Вторая группа рассматривает загородный дом как альтернативу квартире. Спору нет, идея замечательная – жить на лоне природы, а работать в мегаполисе. Только мечта эта сталкивается с острой нехваткой социальной инфраструктуры за КАДом (за исключением некоторых наиболее развитых районов) и суровыми реалиями автомобильных пробок. «Еще три года назад продажа городской квартиры и приобретение загородного дома было достаточно распространено. Но последние снежные зимы охладили наиболее решительную часть покупателей. Даже на относительно свободных в обычное время трассах после обильного снегопада образуются большие пробки», – говорит Станислав Азацкий, директор компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость».
Кроме того, теперь домам, выступающим как альтернатива квартире, приходится жестко конкурировать с проектами многоэтажной (а кое-где и малоэтажной) застройки на границе города и области. Там и инфраструктура имеется, и нет риска застрять в пробке на полдня, да и цены в таких проектах вполне демократичны.
Третьей категории покупателей загородная недвижимость нужна в основном для того, чтобы побыть вдали от цивилизации пару недель во время отпуска или, например, на новогодние/майские праздники. Соответственно, они готовы мириться с отсутствием инфраструктуры (социальной, но не инженерной!), лишь бы цена была приемлемая.
Скромные запросы
Собственно, этот последний класс покупателей сегодня и является основной движущей силой рынка. «Сейчас наиболее востребованы участки за 300-500 тыс. руб. в садоводствах, готовые маленькие дачки за 600-800 тысяч, хорошие обустроенные дачи с удобствами до 1,5-1,8 млн, участки с коммуникациями для ИЖС стоимостью 1-2 млн руб., готовые большие дома недалеко от Петербурга и, желательно, вблизи водоемов по цене до 4-6 млн руб.», – объясняет Ирина Романова, директор загородного представительства АН «Итака».
С ней соглашается Ольга Ивановская, руководитель направления Департамента загородной недвижимости ГК «Экотон»: «Покупатели в основном спрашивают участки с коммуникациями под жилищное строительство за 1-2 млн, объекты в садоводствах за 600-800 тысяч, на вторичном рынке востребованы коттеджи стоимостью до 6-8 млн рублей». По ее словам, основная часть продаж приходится на недвижимость, расположенную в непосредственной близости от города (50-70 км). В 100-150-километровой зоне дома и участки покупать стали хуже.
«За сравнительно небольшие деньги покупатель сегодня требует не только наличия инженерных коммуникаций, но и готовности всех документов на дом (участок). Кроме того, люди предпочитают те объекты, которые можно приобрести по ипотеке», – говорит Людмила Юшина, руководитель направления загородной недвижимости АН «Прогаль».
При этом покупатель крайне нерешителен, даже в дешевом сегменте. «Люди подолгу выбирают объект, потом долго принимают решение о его покупке. Поторопить их может разве что скидка в 10-15% от стоимости объекта. Но продавцы неохотно идут на уступки, они и так уже опускали цены из-за кризиса», – утверждает Станислав Азацкий.
Впрочем, и на таком вялом рынке загородной недвижимости есть оазисы покупательской активности. Рассказывает Леонид Веденеев, заместитель директора Северной филиальной сети агентства «Александр»: «Рост цен совершенно четко прослеживается в сегменте старых домов под снос в дальних районах Ленобласти – Тихвинском, Бокситогорском и Подпорожском. Если в прошлом году в этих районах сделки проходили по ценам 130-150 тысяч рублей, то к концу зимы они были в районе 150-170 тысяч, а в августе сделки проходили в диапазоне 330-370 тысяч рублей. Одна из причин – материнский капитал, который может использоваться с 2011 года на покупку, строительство или реконструкцию домов под ИЖС. Естественно, приведены только минимальные цены, есть сделки по покупке голых земельных участков на расстоянии более 270 км от Петербурга по ценам выше полумиллиона рублей, что даже превышает цены 2008 года».
Ищи выгоду в поле
Есть ли сейчас на загородном рынке покупатели-инвесторы, вопрос открытый. По мнению Ольги Ивановской, частные инвесторы с рынка ушли. «Инвесторов, покупающих недвижимость с инвестиционными целями на рынке единицы, за исключением отдельных лиц, которые сдают приобретенную недвижимость в аренду для получения дохода, а позже, когда цена объекта становится более привлекательной, перепродают его», – считает Ирина Романова.
Зато сложный и неоднозначный в ценовом плане загородный рынок может привлечь крупных профессиональных инвесторов, которые не рассчитывают на быстрый возврат средств и работают на перспективу. Так, по мнению Леонида Веденеева, с лета пошел сдвиг в самых «лежачих», но и самых потенциально доходных секторах – земель сельскохозяйственного и промышленного назначения (см. одну из последних публикаций на эту тему на БН.ру).
Из текущей неопределенной ситуации на загородном рынке могут извлечь пользу не только профессиональные инвесторы, но и обычные покупатели, ищущие дом для собственных нужд. Так, с хорошей скидкой можно приобрести добротный коттедж. Пример из жизни приводит Ирина Романова: «Во Всеволожске, в так называемом «золотом квадрате», недавно был продан коттедж площадью 212 кв.м. под отделку со всеми центральными коммуникациями на участке 12 соток за 5,6 млн. рублей. Продающиеся по соседству дома за 10-12 млн. покупатели даже не смотрят».
Есть ряд недооцененных мест, куда покупатели не едут просто по незнанию. «Многие люди не хотят приобретать недвижимость в Кингисеппе, ссылаясь на то, что туда не доехать – плохие дороги. Между тем, транспортная проблема там давно решена», – объясняет Людмила Юшина.
Также она отмечает, что, покупатели, которым загородный дом нужен только на лето, недооценивают удаленные районы. «Например, в Тихвине можно за 400 тыс. рублей купить шикарную дачу. Да, от города это 220 км, но ведь не каждый же день вы собираетесь туда ездить», – считает она.
Безусловно, всегда будут востребованы отдельные места в наиболее популярных пригородах. «Никуда не делся дефицит хороших участков под ИЖС, например, в Курортном и Приморском районах Петербурга (его малоэтажная часть – Ольгино, Лисий нос – Ред.). Поэтому жесткий торг, который был характерен для 2009-2010 года со стороны покупателей, сейчас иногда сменяется попытками продавцов поднять стоимость этих редких участков ИЖС (конечно, уже относительно посткризисного уровня)», – говорит Леонид Веденеев.
Местные улучшения
В целом, уверены эксперты, ситуация на загородном рынке недвижимости в Ленинградской области в обозримом будущем улучшится не сильно. Безусловно, будут некоторые всплески спроса, обусловленные внешними факторами. Например, по мнению Леонида Веденеева, все больше обладателей материнского капитала захотят обезопасить свои деньги от инфляции, поэтому возможно очень быстрое вымывание с провинциального рынка домов стоимостью 600-700 тысяч рублей.
В некоторых отдельных локациях могут возникать точечное увеличение спроса (и, соответственно, цен) – скажем, в связи с инфраструктурными улучшениями. В цене может подскочить район Агалатово-Вартемяги-Керро (Всеволожский район) в связи с окончательным вводом транспортной развязки рядом с поселком Скотное, которая улучшит транспортную доступность и качество дорог, рассказали в агентстве «Итака».
Спрос есть на элитные объекты в наиболее востребованных местах Курортного, Выборгоского, Всеволожского районов. А, по данным Knight Frank St Petersburg, в Курортном районе в первом полугодии 2001 года даже наблюдался небольшой рост цен.
Но чтобы массовый рынок вышел из ступора, необходимы кардинальные изменения. Прежде всего, в психологии покупателя. «Средний класс должен, наконец, определиться, какая загородная недвижимость и для каких целей ему нужна. Пока же люди покупают самые дешевые варианты, руководствуясь принципом – «Промахнусь – не жалко». Они сами не до конца понимают, нужен ли им постоянный дом для отдыха или удобнее снимать коттедж на время, стоит ли вкладывать имеющийся миллион в землю или лучше положить его на депозит», – считает Сергей Бобашев. С другой стороны, и внятного предложения в массовом сегменте, по его словам, на рынке загородной недвижимости практически нет.
