По данным аналитического отдела ГК «Бюллетень недвижимости» за три летних месяца средняя цена предложения на первичном рынке недвижимости Петербурга изменилась незначительно – лишь на 0,3%. Сегодня цена «квадрата» составляет 74,1 тыс. руб. (в конце мая он стоил 73,7 тыс. руб.). Правда, если в предпоследнюю неделю августа показатель изменения цены вообще был равен нулю, то в последнюю неделю он вырос сразу на 0,6%, а в первую неделю сентября добавил еще 0,25%.
При этом эксперты отмечают очень небольшой период «застоя» на рынке новостроек Петербурга, который в предыдущие 2-3 года растягивался на все лето и затрагивал даже начало сентября, но в нынешнем году ограничившийся только июлем. «Уже в августе наблюдался рост средней стоимости на 4% по сравнению июлем, В первую неделю сентября мы зафиксировали рост цен в среднем на 0,5%, то есть динамика сохраняется», – подчеркивает руководитель отдела маркетинга ГК «ПРОК» Анна Седельская.
Готовность к рывку
Большинство застройщиков ожидают постепенного возрастания активности покупателей на рынке и серьезного роста цен наступившей осенью. По их данным, если в первом полугодии повышение стоимости составило 5-7% от прошлогоднего уровня, то во втором темпы, скорее всего, увеличатся вдвое.
«Мы ожидаем, что плавный рост цен продолжится, и до конца года жилье подорожает еще на 10-15%. Кроме инфляции, на рост стоимости может влиять фактор увеличения спроса на жилье в целом. И не только на минимальное предложение – однокомнатные квартиры и студии, но и на жилье большей площади, квартиры комфорт-класса. Эту тенденцию мы отчетливо прослеживаем по спросу на квартиры в районе Славянка, который застраивает наша группа компаний. При этом покупателями жилья становятся не только те, для кого приобретение квартиры – острая необходимость, но и те, кто заинтересован в улучшении условий жизни», – отмечает заместитель генерального директора АН «Балтрос» Анна Корсакова.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова солидарна с этим мнением. «Жилищный рынок полностью восстановился, поэтому никаких предпосылок для снижения цен на недвижимость нет. Только в четвертом квартале 2011 года стоимость жилья может вырасти в пределах 10%», – говорит она. Директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко ожидает меньшего роста – лишь на 5-10% до конца года. «Однако все равно будут запущены новые акции, так как в настоящее время покупатель выбирает не только квартиру, но и условия покупки», – подчеркивает специалист.
Очередной рывок вверх ценника на новое жилье в новостройках Петербурга застройщики объясняют вполне объективными причинами. Например, аналогичным ростом цен на стройматериалы, который отмечался все лето и продолжается по сей день. «Есть и другие факторы. Например, реализация отложенного спроса (посткризисные тенденции недоверия к рынку первички), рост качества проектов (обусловленным высокой конкуренцией), летние волнениями на финансовом рынке. Впрочем, растут и объёмы строящегося жилья, особенно в рамках проектов КОТ (массовый спрос), начатых и заявленных проектов на рынке достаточно», – напоминает Анна Седельская.
Среди дополнительных и ранее (особенно в кризис) неактуальных причин удорожания жилья сегодня можно выделить увеличение предложения на объектах высокой стадии готовности, ведь стандартное удорожание квартиры от стадии котлована до сдачи составляет 15-20%, а иногда и все 30%. Кроме того, сейчас происходит процесс вымывания наиболее ликвидного предложения, особенно в сданных домах (как правило, это квартиры-студии и малогабаритные однокомнатные квартиры в сегментах комфорт и эконом). Для таких объектов спрос уже превышает предложение.
Впрочем, главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев придерживается иного мнения. «Стоимость стройматериалов в себестоимости строительства занимает совсем небольшую долю. И особенных предпосылок к какому-то заметному росту цен я не вижу. Будет повышение в рамках инфляции и колебаний курсов основных валют, но, не исключено, что его заметят только специалисты», – не соглашается с застройщиками эксперт.
Небывалая активность
Второй год подряд лето характеризуется нетипичной активностью покупателей, причем нынешнее оказалось для застройщиков самым удачным за посткризисный период. Спрос оставался стабильно высоким с небольшим снижением показателей в июле. Но уже в августе наблюдалось оживление потребительской активности, вырос интерес к квартирам самого разного метража.
«В нашей компании скачок пришелся на август: продажи реализуемых объектов выросли на 41%, при том, что в июне и июле число договоров росло только на 5%. Всплеск продаж в августе вызван отложенным спросом: в июне-июле клиенты смотрели квартиру, принимали предварительное решение о покупке, но подписывать договор предпочитали после возращения из отпуска», – отмечает заместитель генерального директора компании «НДВ СПб» Александр Коваленко.
По сравнению с прошлым годом продажи квартир в новостройках Петербурга идут более активно: в среднем заключается на 40% больше договоров, чем в 2010 году. Эта тенденция, скорее всего, продолжится до конца года, так как на рынок положительно влияют несколько факторов. Важнейшие из них – уменьшение предложения новостроек в развитых районах города и увеличение объема кредитования населения. Квартир в развитых районах становится меньше уже шестой месяц подряд, а новые проекты уступают имеющимся в транспортной доступности и инфраструктуре. «В августе в «НДВ СПб» с привлечением ипотеки совершается каждая третья сделка, и все говорит о том, что этот показатель будет расти не только до конца года, но и в более отдаленной перспективе», – говорит Александр Коваленко.
Отметим, что по данным «Бюллетеня строящейся недвижимости», сегодня предлагаются квартиры в 221 новом жилом доме Петербурга. По оценке директора дирекции девелопмента компании «Главстрой СПб» Анастасии Козловой, текущий объем предложения находится на уровне 800 тыс. кв. м. Но, исходя из темпов роста цен, можно с уверенностью говорить, что спрос пока еще выше предложения
«Элитке» чуть похуже
По сравнению с эконом-классом, ситуация на рынке элитной недвижимости (а также бизнес- и комфорт-класса) выглядит не столь радужно. По данным АН «Бекар», в настоящее время в среднем стоимость «квадрата» в «элитке» составляет от 100 тыс. рублей. Анастасия Козлова, в свою очередь, говорит о средней цене «квадрата» элитного жилья в 140-150 тыс. руб. При этом его стоимость с начала года увеличилась всего на 3-4%, а за лето даже чуть снизилось. Поэтому о полном восстановлении элитного сегмента говорить пока рано, говорят эксперты.
Цифры «НДВ СПб» говорят о том, что в сегментах «комфорт» и «бизнес» произошло значительное для них повышение цен – на 2,52% и 4,38% соответственно, что может быть связано с ограниченным количеством предложения объектов такого уровня, а также с увеличением спроса в данных сегментах жилья. Участники рынка, в целом, единодушно говорят о дальнейшем росте цен в этих классах жилья на 5-7% до конца текущего года.
Больше простора
Специалисты единодушно отмечают и еще одну летнюю тенденцию – рост спроса на более просторное жилье, а также возросшую популярность двухкомнатных квартир.
«Так, если раньше популярностью пользовались однокомнатные квартиры площадью 33 кв.м., то теперь растет количество приобретаемых квартир до 50 кв.м., также в общем объеме спроса выросла доля двухкомнатных квартир. Первопричиной, несомненно, является стабилизация экономической обстановки и тенденции к восстановлению платежеспособного спроса после кризиса», – говорит Светлана Денисова.
Аналогичные данные приводит и АН «Балтрос». «Если год назад лишь 14% наших клиентов были готовы рассматривать возможность покупки двухкомнатной квартиры, то сейчас о намерении приобрести жилье большей площади заявляют почти 30%. Спрос на трехкомнатные квартиры вырос не так сильно. Ими интересуются около 10% потенциальных покупателей. При этом спрос на малогаборитные квартиры в новостройках Петербурга постепенно падает», – отмечает Анна Корсакова.
Сергей Бобашев считает, что время, когда потребитель бросался на все более-менее дешевое, уже прошло. Этому способствует и развитие ипотечного рынка. «Клиент понял, что сравнительно не сложно взять кредит и купить себе уже более просторное жилье, так что «взлет» двухкомнатных квартир не удивителен. В то же время, в отношении кирпич/панель этот принцип не работает, так как, в сущности, в правильно построенном доме покупателю не так важно, что у него под обоями», – резюмирует он.
