– Многие эксперты полагают, что действующее законодательство не обеспечивает должное регулирование рынка недвижимости. Этот вопрос обсудят и участники деловой программы Гражданского жилищного форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса. Что нужно сделать для решения этой проблемы?
– В первую очередь, необходимо отрегулировать правовые основы работы частных риэлторов. Пока большинство частныхриэлторов функционируют полулегально, а проект закона, регламентирующий их работу, «завис» на стадии разработки.
Вторичному рынку нужен законодательный контроль. Прежде всего – для того, чтобы обеспечить защиту интересов граждан, пользующихся услугами агентов по недвижимости. В стране работает закон «О защите прав потребителей», работу частных компаний, в том числе действующих на рынке недвижимости, контролирует Роспотребнадзор. Тем не менее, этих механизмов недостаточно.
Несмотря на то, что законодательное регулирование риэлторской деятельности отсутствует, мошенничество на рынке не так распространено, как в 90-х. Тем не менее, эта проблема не теряет своей актуальности – фактически, никто не следит за работой агентов. Налоговые службы проверяют лишь крупные компании с большими оборотами. Агентства недвижимости – это предприятия малого и среднего бизнеса. Многие из них работают по упрощенной схеме налогообложения. К сожалению, ревизоры редко контролируют такие фирмы. Однако если возникают те или иные проблемы, в отношении компаний тут же применяют карательные меры.
Проблема налогообложения деятельности частных риэлторов до сих пор толком не решена. Наиболее удобным решением этого вопроса может стать внедрение патентной формы налогообложения – как и в других видах деятельности, где трудно контролировать фактический кассовый оборот. Но частный риэлтор обязательно должен быть зарегистрирован в качестве предпринимателя без образования юридического лица, иначе его деятельность уголовно наказуема. Думаю, что этих двух документов (свидетельства ПБЮЛ и налогового патента) достаточно для легализации данного вида предпринимательской деятельности. Все остальные разрешительные, контрольные, лицензионные и другие процедуры можно считать необоснованными ограничениями предпринимательской деятельности.
Качество предоставляемых на рынке услуг и добросовестность их исполнителей могут контролировать саморегулируемые организациям (СРО), формирующиеся на добровольной основе. Такие структуры должны вести превентивный контроль – чтобы обеспечить соответствующий уровень налоговой и юридической грамотности у владельцев риэлторских фирм, проводить обучение частных риэлторов и владельцев риэлторских компаний.
Государственный контроль нужно выстроить таким образом, чтобы не создать бизнесу лишних барьеров в работе и проводить его исключительно с целью защиты прав потребителей.
Именно эти вопросы должны обсудить участники Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса.
– Вы упомянули о механизме саморегулирования риэлторской деятельности. Как и в какой форме оно сегодня развивается в Северо-Западном федеральном округе?
– Я являюсь председателем Наблюдательного совета Северо-Западной палаты недвижимости, которая уже год работает при поддержке аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО. За год проведена масштабная работа. В Северо-Западную палату недвижимости вошли 250 компаний, 120 из них – из Санкт-Петербурга. Создана первая в СЗФО добровольная саморегулируемая организация агентств недвижимости – «Объединение агентств недвижимости». Активно обсуждается создание СРО риэлторов по всему округу. Я лично проводил совещания по саморегулированию в регионах – интерес и активность бизнес-сообщества в этом направлении очень высоки. В отсутствии законодательных механизмов добровольное регулирование – достаточно эффективный инструмент, дающим клиентам компаний дополнительные гарантии и хотя бы частично отсекающий недобросовестных поставщиков услуг.
Следующим этапом должно стать создание Национальной палаты недвижимости, объединяющей добровольные риэлторские СРО России. Это позволит предложить единые стандарты деятельности и обучения кадров.
Еще одна задача деятельности СРО – работа с населением. Проблемы функционирования системы ЖКХ, долевого строительства, вопросы получения субсидий актуальны по сей день. Для их решения нужны поправки в действующее законодательство. В том числе и с этой целью при участии Северо-Западной палаты недвижимости в Петербурге была создана Общественная приемная по защите прав потребителей в сфере недвижимости. Недавно и в Ленинградской области совместно с приемной председателя партии «Единая Россия» Владимира Путина был запущен аналогичный проект. Помимо консультаций и помощи населению на основе работы этих приемных можно будет выявить болевые точки в жилищном законодательстве, сформировать необходимые предложения и направить их органам власти.
– Немало проблем и на первичном рынке недвижимости. Какие законодательные механизмы нужно задействовать для создания рынка качественного и недорогого жилья?
– В нынешних экономических условиях невозможно строить дешево и хорошо. Если человек приобретает недорогое жилье, ему, возможно, придется мириться с соответствующим качеством.
На мой взгляд, администрация может продавать с торгов право аренды лишь тех участков, для которых сформирована необходимая градостроительная документация. Иногда ее готовят сами строители, заинтересованные в получении земельных наделов. Однако и при такой схеме у застройщиков нет никаких гарантий победы на аукционах. Существующий механизм, при котором компания готовит участок, а торги может выиграть ее конкурент, несостоятелен.
Разумеется, проигравшей стороне компенсируют затраты на разработку необходимых бумаг. Тем не менее, в этом случае участники рынка все равно несут немалые риски.
Право подготовки участков нужно отдавать не потенциальным участникам торгов, а специализированным организациям, которые будут получать прибыль за счет этой работы. Делать это можно с помощью механизма доверительного управления, работа которого прописана в Гражданском кодексе, но почему-то не встречается в Земельном. Система доверительного управления позволила бы исполнительным органам власти передавать земельные участки для проектирования на конкурсных условиях.
Государство может выставлять определенные условия и квалификационные требования, а взамен – получать грамотно выполненную работу. Думаю, что с запуском этой системы появится множество предприятий, готовых оказывать подобного рода услуги.
Механизм доверительного управления выгоден, прежде всего, для бизнеса – частные проектировщики смогут создавать максимально эффективные проекты, полностью обеспечивая потребности строительных компаний.
Еще одна проблема первичного рынка – его монополизация. Застройщики часто договариваются с двумя-тремя банками и несколькими страховыми компаниями – покупатели жилья вынуждены брать кредиты и страховать сделки именно в этих структурах. Все это явно не способствует удешевлению квадратного метра.
На мой взгляд, участникам конференции «Развитие жилищного строительства в России», которая состоится в рамках форума, нужно обсудить эти проблемы и выработать соответствующие механизмы их решения.
– В начале августа Президент РФ Дмитрий Медведев назначил Вас инвестиционным уполномоченным в Северо-Западном федеральном округе. С какими проблемами чаще всего сталкиваются петербургские предприниматели?
– Мы занимаемся любыми инвестиционными проектами независимо от их приоритетности и экономической эффективности – если на пути их реализации возникают те или иные «административные барьеры». Основная часть претензий бизнеса касается работы органов по управлению государственным и муниципальным имуществом, монополистов, муниципальных образований. Большая часть инвесторов недовольна работой городских ведомств и чиновников. На федеральные органы власти жалоб пока не поступало.
Инвестиционная политика в городе всегда была активной. Однако пока в Петербурге нет равноправного доступа к государственным ресурсам. Пока что у нас складывается монополия во многих секторах экономики. В частности – на рынке строительства и в сфере торговли. За последние несколько лет в городе появилось беспрецедентное для Европы число аффилированных друг с другом торговых сетей. Вопрос продовольственной безопасности при этом почему-то не анализировали. Аналогичная ситуация – и в сфере жилищного строительства. Думаю, что в этом отношении приоритеты работы городских властей нужно корректировать. Надеюсь, вопросы инвестиционной политики будут затронуты на Санкт-Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе.
– Каких результатов ждете от проведения конгресса?
– Участники мероприятия должны сформировать общие позиции по вопросам совершенствования законодательства в сфере жилищного строительства. И, прежде всего, подумать над созданием правового поля для работы риэлторов.
Есть необходимость поговорить о перспективах развития системы ипотечного кредитования в различных его формах. Важно, чтобы представители банковского сообщества выслушали мнения законодателей, строителей, риэлторов и потенциальных заемщиков, которые будут присутствовать на расширенной выставке-семинаре для населения «Жилищный проект». Благодаря этому банки смогут определить, насколько предлагаемые ими инструменты соответствуют нынешним потребностям рынка.
Справка БН:
Гражданский Жилищный Форум пройдет в Петербурге с 28 сентября по 2 октября 2011 года. В рамках форума состоятся мероприятия для профессионалов рынка – Санкт-Петербургский Всероссийский жилищный конгресс, а также выставка-семинар для населения «Жилищный проект». Санкт-Петербургский Всероссийский жилищный конгресс будет проходить с 28 по 30 сентября в отеле «Парк Инн Прибалтийская». Выставка-семинар «Жилищный проект» состоится 1-2 октября в Ледовом дворце (станция метро «Проспект Большевиков»). Подробная информация на сайте Форума. На этом же сайте можно посмотреть программу конгресса и зарегистрироваться в качестве его участника
