Если после кризиса 1998 года квартиры в Петербурге подорожали – с июля 1999-го по июль 2008 года – в среднем в одиннадцать раз, то за этот же период цены на земельном рынке выросли в несколько десятков раз. Последующий кризис вызвал коррекцию цен, более резкую и менее длительную – на квартирном рынке и крайне пологую и очень затянувшуюся – на загородном. Общий уровень снижения цен составил около 40%.
Сейчас, несмотря на спад кризисных явлений, частные инвесторы не торопятся вернуться на загородный рынок – он растет не столь бурно, чтобы частные инвестиции приносили заметную прибыль. Рынок загородной недвижимости перенасыщен – предложение превышает спрос в разы как по земельным участкам, так и домам, что неоднократно отмечали специалисты. Спрос преимущественно сосредоточен в сегменте эконом-класса, вот почему ориентироваться необходимо на покупателя в этом сегменте. Понятно, что на таком рынке рассчитывать на быструю и высокую прибыль не приходится.
С другой стороны, отмечают эксперты, современные инвесторы и не стремятся много заработать. Их стратегия – сохранить свои капиталы, и для этого есть все условия: на первичном рынке можно инвестировать в динамично развивающийся проект, а на вторичном рынке – в землю. И в том, и в другом случае есть большая вероятность заработать как минимум 20% в течение ближайшего года.
Земля в иллюминаторе
В первую очередь в качестве объекта инвестиций на долгосрочный период можно рассматривать земельный рынок. «Это один из возможных вариантов инвестирования на загородном рынке, и я предполагаю, что почти единственный», – говорит Станислав Азацкий, директор компании «АДВЕКС. “Загородная недвижимость”».
Точечные инвестиции на земельном рынке продолжали приносить доход и в кризис, отмечает Леонид Веденеев, заместитель директора Северной филиальной сети агентства «Александр». «Покупка земельного участка на расстоянии более ста километров от Петербурга, недалеко от водоема (хорошей реки или озера), сделанная профессионалом, вполне могла принести 400% за год, а рекордная по доходности операция, проведенная моим знакомым, позволила получить примерно девятнадцать рублей на вложенный рубль за полтора года», – рассказывает он. Произошло это потому, что рынок покинула львиная доля инвесторов-непрофессионалов, и для тех, кто умеет и любит работать на этом рынке, естественно, освободилась обширная «поляна».
Однако не всякая земля имеет такой потенциал роста. На взлете прежде всего находится сегмент дальних участков, который демонстрирует хорошие темпы роста. Речь идет об участках в 70-80 км от Петербурга и далее. В прошлом году цены на такую недвижимость увеличились в пределах 7-20%, с начала 2011 года рост несколько замедлился, но в начале лета снова было отмечено повышение цен.
В первую очередь, считают риэлторы, при выборе инвестиционного объекта на земельном рынке имеет значение его местоположение, то есть сколько времени занимает дорога от города. При этом не так важно расстояние, как степень загруженности трассы, на которой находится участок, и качество подъезда непосредственно к месту. Риэлторы советуют делать ставку на пока еще недооцененные участки – например, считают в «Александре», в качестве таковых можно отметить практически весь берег русла реки Вуоксы. С развитием инфраструктуры в этих местах ценность предложения будет увеличиваться.
Что касается перспектив дальних дач, то риэлторы ожидают их дальнейшего развития, поскольку рынок заметно оживился. А значит, инвестиции в этот сектор будут довольно интересными. При благоприятном стечении обстоятельств, к концу 2012 года цены на такие земли могут подняться на 30-40%.
Дальние дачи – рост есть
Удаленным участкам на вторичном рынке соответствует сегмент так называемых дальних дач на первичном рынке коттеджного строительства. Аналитики фиксируют, что спрос на участки (с подрядом и без него) постепенно смещается вдаль, при этом на отдельные участки в 70-90 км от КАД цены за год выросли вдвое. В поселках определенные этапы работ всегда отмечены повышением цены: подведение инженерных коммуникаций, строительство дорог и заборов, создание въездной зоны в поселок и облагораживание участка – завершение каждого из этапов знаменуется подъемом цен на 15-20%. Девелоперы отмечают, что после повышений цен спрос не падает, что говорит об оправданности таких удорожаний.
Попытка «угадать» правильный поселок, в котором цены будут расти, и вписаться в проект на ранней стадии может оправдать себя. Конечно, наибольший инвестиционный потенциал имеют проекты, обладающие тремя составляющими: удачной идеей, надежным девелопером и выгодным местоположением. Так что следует ознакомиться с рыночной историей компании-застройщика (какие проекты уже реализованы, с какой скоростью велось строительство, остались ли довольны покупатели), а также посмотреть документы на землю и технические условия на подведение коммуникаций.
Но даже при совпадении всех этих факторов, инвестируя в земельные участки, лучше рассчитывать на период ожидания от одного до двух лет. За это время девелопер успевает провести не менее половины работ, предусмотренных в рамках строительства поселка. Только тогда и начинается серьезный рост цены на участок.
Снести и новое построить
Еще два возможных варианта инвестирования – покупка дома под снос или недостроенного объекта. Это более рискованный и непредсказуемый бизнес, требующий от инвестора активных действий.
Самые смелые инвесторы могут попробовать достроить дом, покинутый предыдущими хозяевами. «В связи с тем, что в настоящее время покупатели в большинстве своем намерены приобретать объекты, полностью готовые к проживанию, еще одним вариантом инвестирования может быть покупка домов без отделки, доведение их до готовности «под ключ», – считает Станислав Азацкий. – Но так как загородные объекты в настоящее время реализуются довольно длительное время, есть риск затратами на содержание объекта в период продажи свести прибыль в таком виде деятельности к нулю».
Мнения
Леонид Веденеев, заместитель директора Северной филиальной сети агентства «Александр»:
– На рынок, как и всегда, очень влияет государство. Примером такого влияния является взлет цен на участки ИЖС, в том числе с домами под снос или реконструкцию, произошедший за последние восемь месяцев в отдаленных районах области. В январе-феврале у нас проходили сделки в этом сегменте (дом под снос с участком) с ценами до 170 тыс. руб. за объект. Последние сделки августа в этом сегменте – от 330 до 370 тыс., причем в листинге уже нет объектов дешевле 400 тыс. руб. То есть – рост более чем на 100% всего за полгода.
Причина в том, что в 2011 году стало можно использовать материнский капитал на покупку, самостоятельную реконструкцию или строительство индивидуального жилого дома. И это тут же повлекло за собой вымывание самых дешевых объектов с рынка. Вполне естественно, что столь резкое удорожание в одном сегменте не могло не вызвать подъема цен в смежных секторах – земли для личного подсобного хозяйства и дачного строительства (садоводства), конечно, на приличном расстоянии от Петербурга.
Станислав Азацкий, директор «АДВЕКС. “Загородная недвижимость”»:
– Как тенденцию этого лета можно отметить возобновляющийся интерес крупных, зарекомендовавших себя на рынке загородной недвижимости, и начинающих девелоперов к покупке больших массивов земель, в том числе сельскохозяйственного назначения, для выведения на рынок новых проектов.
Возобновляют свою деятельность и индивидуальные застройщики. Они также приобретают индивидуальные участки в населенных пунктах для строительства жилых домов либо небольшие земельные массивы до 1 га с целью перевода для использования под ДНП (дачные некоммерческие партнерства), инженерно подготавливают и выводят на реализацию или как инженерно подготовленные участки, или с возможностью строительства на них домов по заказу покупателя.
