По данным Росстата, почти 65% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Но только 5-8% в состоянии это сделать за счет собственных средств. Большинство жителей нашей страны еще недавно могли только мечтать о квартире большего метража для своей семьи. Но кризис, как ни удивительно, скорректировал ситуацию в пользу граждан с невысокими доходами. Ощутимое снижение цен на рынке недвижимости и сближение по стоимости однокомнатных квартир с двухкомнатными, двухкомнатных с трехкомнатными привели к росту популярности сделок в формате «обмен с доплатой». «Сейчас до 90% сделок на рынке жилья связано с улучшением жилищных условий. Количество инвестиционных покупок, так же как и приобретений квартир с нуля, без продажи имеющегося жилья, остается незначительным», – отмечает исполнительный директор «Универсальной ипотечной компании “УНИКОМ СПб”» Николай Лавров.
Плюс комната
Сейчас весьма благоприятный момент для тех, кто решил въехать в более просторное жилище, продав старое. Цены на недвижимость, упавшие на пике кризиса на 25-30%, растут медленно. Так, по данным аналитического центра «Бюллетеня Недвижимости», с начала года цены предложения на вторичном рынке выросли на 3,5%, на первичном – на 4,5% и достигли 82 тыс. руб. и 72 тыс. руб. за кв. м соответственно. До предкризисного максимума, когда среднерыночная цена квадратного метра приближалась к отметке 110 тыс. руб., еще далеко.
Удешевление квадратного метра привело к уменьшению разницы цен на жилье одного класса, но разной площади. Если раньше человек, решивший перебраться из «однушки» в «двушку» или из «двушки» в «трешку», не меняя района проживания и не повышая уровня комфортности жилья, должен был доплатить как минимум 1-1,5 млн руб., то теперь отсчет начинается с 0,5 млн руб. А в некоторых случаях, рассказывают риэлторы, можно уложиться и в меньшую сумму доплаты. Особенно если речь идет о недорогих хрущевках и брежневках. Но, как считает директор Центра жилищного кредитования Ирина Забродина, оптимальный размер доплаты для обмена двухкомнатной квартиры на трехкомнатную в том же районе все же несколько выше – он составляет 700 тыс. руб.
«В последнее время мы отмечаем возврат интереса клиентов к жилью класса «комфорт». То есть люди, проживающие в недорогих квартирах, находят возможность не только увеличить свою жилую площадь, но также повысить качество жизни: выбрать квартиру лучшей планировки в современном доме или в более престижном районе», – рассказывает Николай Лавров. По его словам, в подобных случаях зачастую приобретаются квартиры в новостройках, уже оформленные в собственность застройщика. Однако для проведения сделок такого типа требуется уже иной размер доплаты, примерно 1,2-1,5 млн руб.
Ипотека вам в помощь
Последствия кризиса сказываются не только на медленном восстановлении упавших цен на недвижимость, но также на стагнации доходов петербуржцев. У большинства желающих улучшить свои жилищные условия нет даже 500-600 тыс. руб. собственных накоплений. Тем не менее благоприятной рыночной конъюнктурой все равно можно воспользоваться – возможность решить жилищный вопрос предоставляет ипотека. По уверениям банкиров, сейчас самое время занимать деньги: условия по кредитам достигли практически докризисного уровня: банковский заем по ипотечному договору можно получить с 10%-ным первоначальным взносом и под 12-13% годовых в рублях. Встречаются на рынке и более интересные предложения. Лидер ипотечного рынка Сбербанк в рамках акций выдает кредиты в рублях под 8% или под 10% годовых, следующий за ним ВТБ24 – под 9,5% по программе с плавающей ставкой. Коммерческие банки также постепенно подтягиваются за государственными.
Спрос на ипотечные кредиты быстро растет. В первом полугодии 2011-го в Северной столице было выдано около 7800 ипотечных кредита на общую сумму 16,3 млрд руб., что в три раза больше, чем годом ранее. Львиная доля этих кредитов берется для покупки квартир на «вторичке»: по данным Санкт-Петербургской палаты недвижимости, с использованием ипотеки осуществляется всего 8% сделок с недвижимостью на первичном рынке, зато на вторичном этот показатель дорос до 60%. Петербуржцы, похоже, уловили тренд и обращаются в банки именно для улучшения жилищных условий.
Выгодное предложение
Одно из лучших предложений по кредитам недавно прозвучало от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С начала июля АИЖК запустило новые кредитные программы. Теперь минимальная годовая процентная ставка по рублевым кредитам в рамках программы «Стандарт», предназначенной для покупки жилья на вторичном рынке, составляет 8,9%, программы «Новостройка» – 7,9% годовых. «На мой взгляд, АИЖК предлагает продукт, оптимальный для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия. Можно взять небольшую сумму, до миллиона рублей, на семь-десять лет под весьма щадящий процент и переехать в квартиру большей площади», – считает Николай Лавров.
Рассмотрим возможности, предоставляемые ипотекой с государственной поддержкой, на конкретном примере. Предположим, человек живет в скромной однокомнатной хрущевке на окраине Петербурга рыночной стоимостью 2 млн руб. Двухкомнатная квартира такого же уровня в его районе стоит 3 млн руб. Взяв по программе АИЖК 1 млн руб. на десять лет, он должен будет выплачивать банку около 13 тыс. руб. ежемесячно. Согласно стандартам программ АИЖК, ежемесячный платеж не должен превышать 45% дохода. То есть, чтобы получить миллион в долг на указанных условиях, заемщик должен получать на руки около 29 тыс. руб. в месяц. Если же гипотетический клиент переезжает из «двушки» в «трешку», доплата может оказаться скромнее, около 700 тыс. руб. Соответственно, ежемесячный платеж по кредиту, взятому на тех же условиях, снижается до 9 тыс. руб., а минимальный размер заработной платы – до 20 тыс. руб.
Указанные размеры дохода отнюдь не заоблачные для Петербурга: по данным Петростата, в мае 2011 года средняя заработная плата составила 28,9 тыс. руб., или – после налогообложения – 25,1 тыс. руб. Но работники бюджетной сферы – учителя, врачи, библиотекари – получают в большинстве своем меньше среднего по региону заработка. Программы АИЖК привлекательны для бюджетников тем, что позволяют суммировать доход созаемщиков: супругов, родителей и детей. Для старшего поколения, правда, есть возрастные ограничения, но они гораздо мягче, чем у большинства коммерческих банков: на момент погашения кредита женщине-созаемщику должно быть не более 60, мужчине – 65 лет.
Кроме того, ипотека с господдержкой дает дополнительные возможности снизить стоимость заемных средств. Так, для участников программы «Материнский капитал» отсчет начинается с 7,65% годовых. На 0,25% снижается базовая процентная ставка также для заемщиков, участвующих в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» или в подпрограмме «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством». Скидки суммируются, и минимальная стоимость кредита может оказаться 7,4% – для новостроек и 8,4% – для вторичного рынка.
Не просчитаться
Специалисты рынка недвижимости предупреждают: принимать решение об обмене старой квартиры на новую с использованием ипотеки надо очень взвешенно. Сокращение разрыва цен между квартирами разной площади зачастую приводит человека в состояние неоправданной эйфории. В полном соответствии с человеческой психикой, он выбирает из листинга недвижимости максимальную цену на квартиры, схожие по параметрам с его жилищем, и минимальную цену – на квартиру своей мечты. Производит нехитрые арифметические действия и приходит к оптимистичному выводу: для обмена хватит 300 тыс. руб.
На самом деле необходимо принимать во внимание все сопутствующие расходы. Прежде всего, это затраты, связанные с получением ипотечного кредита. Банки устанавливают различные комиссии (за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за перечисление средств на счет продавца). С начала года размеры комиссий сокращаются, многие кредитные организации, следуя примеру Сбербанка, и вовсе отказываются. Но в среднем следует рассчитывать на комиссию в 1-1,5% от размера кредита плюс – затраты на страхование ипотечного залога (покупаемой квартиры) и трудоспособности заемщика.
Желающим получить ипотеку с господдержкой придется также заплатить за услуги сервисного агентства, ведь АИЖК напрямую с физическими лицами не работает. В качестве сервисных агентств аккредитованы ипотечные компании, а также некоторые банки. В Петербурге, к примеру, в этот список входят 13 организаций. Сервисные агенты занимаются оформлением документов в строгом соответствии со стандартами АИЖК – ипотечного договора, договора купли-продажи, закладной. Это немаловажно – один неверно оформленный документ может вернуть человека к самому началу сделки. Услуги по организации ипотечного кредита обходятся приблизительно в 20-30 тыс. руб. «В среднем дополнительные расходы, связанные с получением ипотечного кредита, составляют 50 тыс. руб. Сюда входит все: услуги сервисного агентства, нотариуса, банковская комиссия, премия страховщика. Возможно, эти затраты, неизбежные «на входе», окажутся выше, чем в каком-нибудь из коммерческих банков. Но «на выходе» клиент увидит ощутимую экономию: за десять лет по программе АИЖК он заплатит за пользование кредитом на 200-250 тыс. руб. меньше, чем заплатил бы коммерческому банку», – утверждает Николай Лавров.
Кроме того, большинство сервисных агентств готовы предоставлять клиентам комплексные услуги, включающие юридическое сопровождение сделки, помощь в продаже и покупке квартиры. Риэлторские услуги, к слову, на рынке также обходятся недешево – в среднем в 6% от стоимости недвижимости. «Для наших клиентов, заключивших договор на комплексное обслуживание, полное сопровождение сделки обойдется на 25-30% дешевле, чем если бы они обращались по отдельности к ипотечному брокеру, юристу, риэлтору», – поясняет Николай Лавров.
Таким образом, следует помнить, что все сопутствующие затраты при обмене жилья на большее или лучшее с использованием ипотечных средств выльются почти в 200 тыс. руб., и исходя из этого рассчитывать свои финансовые возможности.
