Тот факт, что переход на новую систему налогообложения недвижимого имущества в России необходим, давно не вызывает сомнений у участников рынка. Отставание от европейских и американских коллег, давно и успешно использующих методику исчисления налога, основанную на рыночной стоимости недвижимости, начало беспокоить отечественных законодателей еще в начале 2000-х годов.
Однако разработка проекта закона постоянно наталкивалась на различные трудности, поэтому увидеть на практике применение нового налога мы сможем не раньше, чем через пять месяцев (то есть практически на девять лет позже, чем планировалось изначально), да и то если слова чиновников не разойдутся с делами.
Советский след
В данный момент собственники жилья – физические лица – уплачивают налог на имущество физических лиц, который зависит от инвентаризационной стоимости объекта, определяемой Бюро технической инвентаризации (БТИ). Применяемая при этом методика расчета налога, по мнению подавляющего большинства экспертов, безбожно устарела: она не учитывает рыночной стоимости жилья, основываясь, по сути, лишь на затратах на его возведение. Согласно этой схеме учитывается стоимость строительных конструкций с поправкой на их износ и затраты на трудовые ресурсы, которые определяются по методике, созданной еще в 1960-х годах.
Соответственно, при расчете размера налога по этой методике многое зависит от того, когда объект вводился в эксплуатацию. Поэтому стоимость старых домов, даже расположенных в центральных районах города, может оказаться, по данным БТИ, существенно ниже их рыночной стоимости. Кроме того, в инвентаризационных оценках бюро не учитывается одна важная составляющая цены – местоположение объекта. То есть в подобных расчетах не заложена надбавка за место, где находится ваша квартира (на окраине или в центре города).
«Для существующего сегодня налога на недвижимость установлена прогрессивная ставка, которая варьируется от 0,1% до 2%, – рассказывает Иван Яковлев, кандидат юридических наук, юрист аудиторского отдела ЗАО «Аудиторская компания “Институт проблем предпринимательства”». – Кроме того, в отношении земельных участков, на которых находятся жилые дома, сейчас обязательна также уплата земельного налога. Этот налог, в отличие от предыдущего, исчисляется из кадастровой стоимости участка, приближенной к рыночной. Его ставка не может превышать 0,3% от стоимости объекта. Размеры ставок и льготы по обоим указанным налогам определяются органами муниципальной власти. Суммы этих налогов поступают в местные бюджеты».
На пути к реформе
Первую попытку внести поправки в налоговое законодательство в части, касающейся налога на землю и другую недвижимость, депутаты Госдумы предприняли еще в 2004 году. Документ предусматривал измененный налог для всех граждан, являющихся собственниками недвижимости жилого назначения, гаражей, а также земли, на которой данные объекты расположены, или участков, которые предназначены для возведения подобных построек. Уплачивать новый налог должны были также и юридические лица.
В теории планировалось предоставить местным властям право установления ставки этого налога в диапазоне от 0,1% до 1% от рыночной стоимости каждого объекта. Принципиальное согласие Правительства РФ этот законопроект получил, однако дальше первого чтения в Государственной Думе РФ пройти не смог.
В 2009 году вопрос о введении единого налога на недвижимость был поднят снова, на этот раз инициатором оказался Владимир Путин. Премьер решил не откладывать дело в долгий ящик и предложил начать переход на новую систему налогообложения уже в 2010 году. Однако по сказанному не вышло. К маю 2010 года план введения налога был лишь согласован Минфином и Минэкономразвития, тогда же был обозначен ориентировочный срок введения нового налога в действие – 2013 год. По мнению профильных ведомств, такая дата является более подходящей, поскольку до введения нового налога в действие необходимо проделать большую подготовительную работу.
Налоговая революция
Основной смысл предложенной реформы, а также ее главное нововведение заключается в том, что теперь налог на недвижимость предполагается рассчитывать исходя из рыночной (кадастровой) стоимости объектов. Именно данный постулат содержится в подготовленных, но пока не принятых поправках ко второй главе Налогового кодекса РФ, которая и будет регулировать все вопросы, связанные с введением и взиманием нового налога.
По сути, измененный налог будет состоять из двух составляющих – налога на земельный участок и налога на возведенный на нем объект недвижимости. Поэтому в профессиональной среде он уже получил название единого налога на недвижимость.
«На Западе такой налог – это своего рода форма регулирования доходов, – говорит Юрий Воробьев, директор компании «Адвекс – Петроградское агентство». – А в Соединенных Штатах каждый штат сам устанавливает размер налога, который идет в местный бюджет. Например, в одном из наиболее популярных у миллионеров Америки штатов– Нью-Джерси – налог на недвижимость является одним из самых высоких в США. Там он достигает 6%».
Детали окончательной версии проекта, в которой данный налог будет претворен в жизнь в России, на сегодняшний день отсутствуют. «Широкой аудитории пока не представлены окончательные версии принимаемых изменений к Налоговому кодексу, – говорит Ирина Мошнякова, руководитель отдела недвижимости и инвестиций ООО «Институт проблем предпринимательства». – В самом проекте предусмотрены налоговые вычеты при исчислении его размера. Но подробностей нет. Поступают также предложения о дифференцированном подходе к определению размера платежа в зависимости от иных критериев (размеров находящейся в собственности недвижимости, количества квадратных метров на одного проживающего и т. д.)».
Пробный шар
Пока эксперты спорят о том, каким должен быть новый налог на недвижимость, в России идет подготовительная работа к его введению. В настоящий момент закончена лишь оценка земли, а оценка имущества, проводимая Росреестром, должна быть завершена до конца 2012 года.
«Эта рутинная работа необходима не только для того, чтобы контролировать уплату налога в будущем, но и для того, чтобы рассчитать возможную ставку налога, определиться со льготами и другими элементами нового налога на недвижимость. Видимо, только тогда государство сможет окончательно подготовить и обсуждать ожидаемый законопроект», – добавляет Иван Яковлев.
К настоящему моменту, по словам главы Росреестра Сергея Васильева, завершена работа по массовой оценке объектов капитального строительства в двенадцати пилотных регионах, где правительство планирует опробовать новый налог перед введением его на территории всей страны. По сведениям ведомства, к настоящему моменту даны оценки по семнадцати миллионам объектов капитального строительства в Калужской, Тверской, Калининградской областях, Краснодарском, Красноярском краях, Ростовской области, Башкирии, Татарстане, Нижегородской, Самарской, Иркутской и Кемеровской областях. Теперь эти данные должны проверить на предмет их справедливости эксперты-оценщики из профильных саморегулируемых организаций.
Однако сами граждане также получат право проводить оценку своих объектов в случае, если отчет, созданный оценщиком по заказу местных органов власти, их не устроит. В этом случае собственники смогут заказать собственную экспертизу. Результаты повторной оценки потребуется в досудебном порядке представить в комиссии, которые будут состоять из представителей Росреестра, оценочного сообщества и местных органов власти.
Быстрее, выше, по плану
Если эта работа будет завершена до конца текущего года, а также если Росреестр успеет до конца декабря передать налоговым органам все собранные по названным регионам документы, единый налог на недвижимость в двенадцати субъектах РФ может быть введен уже в 2012 году. По крайней мере, таковы планы. «Позиция ведомства, а также Минэкономразвития – сделать все возможное для применения налога на недвижимость в этих пилотных регионах ранее 2013 года», – сообщил на одной из пресс-конференций начальник управления оценки объектов недвижимости Росреестра Алексей Штейников.
Однако вице-премьер, министр финансов РФ Алексей Кудрин, всегда высказывающий осторожные и взвешенные оценки, которые чаще всего и оказываются близкими к реальности, считает, что даже в пилотных регионах единый налог на недвижимость не удастся ввести раньше 2013-го или 2014 года. Он заявил в одном из своих интервью, что для введения единого налога в 2012 году необходимо до января успеть внести поправки в Налоговый кодекс. Сделать это депутатам, конечно, под силу. Однако основная проблема заключается в том, что пока у Минфина нет точных сведений по налоговой базе, и поэтому чиновникам сложно просчитать будущую ставку налога и вычеты. По словам министра, согласно утвержденному правительством плану, данные по налоговой базе и расчеты по ставке должны делаться лишь в 2012 году.
Однако даже эти сроки могут подвергаться корректировке. В частности, чиновники уже сейчас вынашивают идею вводить новый налог поэтапно, различая по срокам переход на новую систему для юридических и физических лиц, а также начиная с определенных категорий граждан.
Оброк на богатство
В июне идею введения единого налога на недвижимость озвучил в своем Бюджетном послании Президент страны Дмитрий Медведев. Пока идут разговоры о сроках реализации этих планов, параллельно ведутся жаркие дискуссии на тему, сколько же дополнительных средств принесет бюджету данное начинание.
«По различным оценкам, сумма подлежащего уплате налога возрастет примерно в 10-20 раз, однако на практике итоговая сумма будет не столь значительна, учитывая, что средняя величина налога на квартиру сегодня составляет 300-500 руб., – считает Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры». – Само собой, законодатель должен предусмотреть определенные льготы для отдельных категорий граждан. Так, в настоящее время от уплаты налога на имущество физических лиц освобождены, например, участники Великой Отечественной войны и инвалиды I и II групп».
И, судя по всему, единый налог – в ходе осуществления идеи – окажется прогрессивным. В настоящий момент звучат предположения о том, что ставка единого налога будет установлена в диапазоне от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости недвижимости.
Таким образом, увеличение собираемых налогов может произойти в первую очередь за счет состоятельных граждан. Сейчас доходы физических лиц, независимо от заработка, облагаются по плоской шкале – каждый гражданин, имеющий доходы, отдает с них государству 13%. По мнению аналитиков, изменить что-либо в этой системе в ближайшие годы вряд ли удастся, учитывая большой социальный резонанс, который возникнет вокруг этого предложения.
Поэтому получить дополнительные поступления государство рассчитывает за счет реформирования системы налогообложения имущества, увеличив таким образом налоговую нагрузку на наиболее обеспеченные слои населения. В этом смысле единый налог на недвижимость может стать своеобразным налогом на роскошь.
Спокойный эконом
Если все озвученные на текущий момент планы будут претворены в жизнь, введение единого налога может стать весьма обременительным для собственников квартир в старых домах, особенно в районах центра Петербурга. Такие объекты, даже если они находятся не в идеальном состоянии, обычно имеют высокую рыночную стоимость. Также потенциально проблемной выплата нового налога может стать для собственников, не обладающих высоким доходом, но проживающих в элитных домах либо в зданиях, расположенных в «дорогих» местах. В основном это люди, получившие недвижимость по наследству или в подарок.
Большие затраты, считают эксперты, лягут на плечи владельцев так называемых инвестиционных квартир. На сегодняшний день уже имеются прецеденты, когда за известными актерами, бизнесменами, политиками числится больше десятка квартир и домов в разных уголках страны. Затянуть пояса чуть потуже придется также владельцам одной-двух «лишних» квартир, купленных как правило на будущее детям либо другим родственникам.
«При правильно разработанной системе единый налог поможет вывести на рынок сотни тысяч инвестиционных квартир, которые сейчас пустуют, – считает Юрий Сергеев, генеральный директор агентства недвижимости «Динас». – У части населения накопились десятки таких квартир, их используют как своеобразный банковский сейф. И во многом именно наличие на рынке такого инвестиционного жилья взвинчивает цены на недвижимость. Если благодаря новому налогу на недвижимость в свободную продажу выйдут тысячи таких квартир, это может снизить средние цены на недвижимость, что станет несомненным благом, так как покупка жилья сейчас доступна лишь 10% населения».
А вот рядовых граждан (то есть владельцев одной и к тому же недорогой квартиры) изменение системы налогообложения, скорее всего, практически не затронет. «Единый налог если и будет введен, то не окажется революционным. Большинство граждан изменений заметить не должны, – считает Сергей Бобашев, главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости». – Не окажется нововведение и настолько радикальным, чтобы отбить у людей желание приобретать недвижимость в собственность. Никакого перекоса в сторону арендованного жилья или муниципальных квартир после введения в действие нового единого налога на недвижимость, я уверен, не произойдет».
