Бесплатная приватизация жилья в России должна быть прекращена и прекращена немедленно. На подобное радикальное заявление решится не всякий действующий политик. Особенно накануне выборов. Депутат Государственной Думы РФ, глава комитета по собственности Виктор Плескачевский это сделал. И сделал это весьма доходчиво. Суть его позиции, если изложить ее кратко, сводится к трем тезисам.
Тезис 1: Бесплатная «поквартирная» приватизация жилья есть «родовая травма», «сумасшедшая проблема» современной российской действительности. Она не будет решена до тех пор, пока мы не поймем, что порочна сама модель приватизации, при которой в одном многоквартирном доме существует множество собственников. Они никогда не смогут договориться о способе управления общим имуществом именно потому, что это имущество «общее». Мировая практика это уже доказала.
Тезис 2: В Конституции РФ буквально записано, что все граждане имеют право на жилище. Но в Конституции нигде буквально не упоминается о том, что государство обязано выделить всем гражданам жилье в собственность, к тому же бесплатно. На практике объединение обеспечения «права на жилище» и «права на приватизацию» приводит к тому, что задача создания института социального жилья не может быть решена до тех пор, пока продолжается бесплатная приватизация жилья.
Тезис 3: Жилищная реформа в России в действительности еще только начинается. Доказательством этого является характерный факт: сегодня большинство жителей Петербурга уверены в том, что за падающие с городских крыш сосульки отвечает губернатор. Тогда как в действующем Гражданском Кодексе указано, что бремя содержания недвижимости лежит на собственниках. Но каким образом жильцы – собственники квартир могут самостоятельно решить эту проблему? Ответа нет.
В целом Виктор Плескаческий, безусловно, прав. Но, как говорится, существуют «нюансы». Плескачевский вынужден признать: власть не может отобрать квартиры у собственников и превратить многоквартирный дом в «моновладение». Остается единственное решение: остановить дальнейшую приватизацию жилья и молчаливо констатировать, что так называемая бесплатная передача квартир в собственность граждан на основе добровольности есть не что иное, как ошибка.
Попробуем разобраться, в чем конкретно выражается эта ошибка.
Образец для подражания
«Дома ссоры» – именно так стали называться в 19 веке в Германии доходные дома, владельцы которых продали расположенные в них квартиры их арендаторам. Само название уже говорит за себя. Несмотря на глубокие традиции соседского права в германском обществе, договориться между собой о правах на общее имущество в многоквартирном доме собственники квартир, как правило, не могли. И тогда по необходимости в качестве регулятора споров выступала местная власть.
Вопрос, на который она должна была ответить, состоял в следующем: кто отныне является собственником земельного участка? Римское право давало в этом случае исключительно общий ответ: «Наземное имущество прирастает к земле». Когда многоквартирный дом строился, ответ был очевиден: земля разделялась между строителями строго по вертикали. Теперь же ее нужно было разделить уже по горизонтали. Но как это можно сделать практически, римское право не знало.
Ответ подсказала практика. Дело в том, что так называемая «поэтажная» или «горизонтальная» собственность существовала в Германии еще в средние века. Германские города, как правило, строились на земле феодала. И по отношению к феодальному властелину строитель дома являлся обычным оброчным владельцем. Впоследствии право строителя на здание стало приравниваться к собственности в отношениях между горожанами, но это не отменяло право феодала на землю.
Квартиры в то время, обычно, занимали весь этаж дома. Отсюда и название – «поэтажная собственность». Мы не знаем достоверно, как именно она возникла. Рассуждая чисто логически, можно предположить: вместе с правом на квартиру квартиранту передавалась и часть феодального оброка, обременяющего данное домовладение. Возникшая таким образом специальная правовая конструкция в дальнейшем получила название – кондоминиум. То есть – совместное владение.
В середине XIX века в ряде городов Германии эта конструкция возродилась: право собственности на квартиру передавалось вместе с правом на «кондоминиум». Но существовала эта практика лишь до 1 января 1900 года. В этот день все местные гражданские законы утратили силу, вступило в действие единое для всей страны Германское гражданское уложение. Отныне к недвижимости относились только земельные участки и все то, что прочно связано с поверхностью земли.
В начале XX века многие авторитетные правоведы считали, что так называемая «горизонтальная» собственность на недвижимость осталась в истории. Однако действительность оказалась сильнее юридической доктрины. «Поквартирная» собственность вернулась, этого требовало массовое жилищное строительство, осуществляемое при активной финансовой поддержке государства.
15 марта 1951 в Западной Германии вступил в силу специальный Закон «О праве собственности на жилье», действующий в настоящее время. В среде российских правоведов существует мнение, что этот документ – образец для подражания. В определенном смысле эта позиция оправдана: мы уже многое заимствовали из германского опыта. Однако у противников полного заимствования есть сильное возражение: законодатель не вправе издеваться над собственным народом.
Представьте себе следующую ситуацию. Вы покупаете отдельную квартиру в многоквартирном доме. Объект недвижимости, который вам передается, не есть физическая квартира как таковая. Это есть особое вещное право, называемое в действующем законе «жилищная собственность». Оно включает в себя не только индивидуальное право на выделенное вам отдельное помещение в этом доме, но обязательно также и известную долю в праве на общее имущество в этом доме.
Далее. Вы приобретается это право путем присоединения к договору о разделе физического земельного участка, на котором уже находится либо проектируется многоквартирный дом, на множество «юридических земельных участков». Эти «юридические участки» есть фикция, и один из них вы приобретаете в частную собственность на основании регистрационной записи, а в качестве обременения «юридического участка» – и право на квартиру как его существенную часть.
Да простят меня юристы, если я невольно исказил «образец для подражания».
Назад в будущее
Вышеизложенное позволяет сделать нам первый вывод: «сумасшедшая проблема», «родовая травма» бесплатной приватизации жилья в России заключается в том, что изначально право частной собственности на жилье было искусственно оторвано от собственности на землю. Однако для России 1990-х годов почти невозможно вообразить иное развитие событий. Даже сегодня очень трудно поверить в то, что жилищная реформа в России однажды будет прочно связана с вопросом о земле.
Чисто юридически эта проблема, несомненно, решается. Но у нее есть еще одно измерение – экономическое. Вопрос заключается в том, желают ли собственники приватизированных квартир превратиться в землевладельцев? В настоящее время население многоквартирных домов относится к земле лишь как к территории. Но земельная собственность в экономическом смысле не есть территория. Это есть произведенные собственником ее улучшения, которые он оценивает как капитал.
Однажды многоквартирные дома начнут разрушаться, и тогда станет очевидной экономическая истина: то, что сегодня жильцы считают собственностью, есть в действительности право пожизненного наследуемого найма, которое заботливое государство разрешило свободно продавать и покупать на рынке. Тот факт, что государство сегодня с радостью финансирует капитальный ремонт городских многоквартирных домов, ясно показывает, кто на самом деле есть собственник.
Но что есть государство в качестве субъекта экономической деятельности? Это называется «социализм». Есть ли сегодня альтернатива этому в сфере управления многоквартирным домом? Виктор Плескаческий считает, что такая альтернатива существует: это должны быть профессиональные управляющие компании. Нечто подобное уже имело место в советской истории, когда большевики приглашали капиталистов в качестве управляющих. За очень высокую заработную плату.
Итак, второй вывод, который мы можем сделать относительно решения проблемы «завершения» бесплатной приватизации жилья, состоит в следующем. Поскольку собственники квартир в многоквартирных домах не способны оценить свое общее домовладение как капитал и выдвинуть «земельные требования», у государства фактически остается одна возможность – передать это домовладение реальным капиталистам в полную собственность. Вместе с земельным участком.
Либо, если государство этого не сделает, добровольно вернуться в социализм.
Кондоминиумы – большие и маленькие
Современная экономическая наука очень любит анализировать проблему, которая называется «трагедия общинных пастбищ». Проблема эта возникает тогда, когда скотоводы, использующие общее пастбище, одновременно начинают увеличивать поголовье скота. Пастбище постепенно погибает. На вопрос, как с этим бороться, экономическая наука отвечает двояко. Либо остановить рост поголовья скота, либо разработать специальные правила в виде квот на использование общего пастбища.
Многоквартирные дома – это тоже «общие пастбища». Когда собственников мало, проблема управления общим имуществом дома, как правило, решается успешно. Настоящая трагедия начинается лишь тогда, когда их становится много. И в этом отношении современные крупные города можно также рассматривать и как очень большие «кондоминиумы», поскольку они есть результат массового жилищного строительства. Не случайно крупные города часто похожи друг на друга.
В современном крупном городе разница между правом собственности на жилье и имущественным наймом с точки зрения пользования жильем постепенно стирается. Рационально мыслящий человек вряд ли будет рассматривать типовую квартиру в многоквартирном доме как капитал, если вокруг находится множество таких же многоквартирных домов. Частное домовладение в таком городе не жизнеспособно, исключение составляет исторически выделившаяся «дорогая» недвижимость.
Другая проблема: управлять таким городом может только государство – с помощью налога на недвижимость, который есть современный аналог феодального оброка. Это управление может быть эффективным лишь тогда, когда оно опирается на традиции муниципального самоуправления, на исторически сложившиеся территориальные сообщества. Но если таковые сообщества отсутствуют, заменить их способна лишь полицейская власть. Таковы реальности крупных городов начала XXI века.
Последний вывод: жилищная реформа эффективна лишь как муниципальная реформа.
