История конфликта началась в марте 2009 года, когда дольщик Сергей Закревский заключил предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся жилом комплексе «Лондон Парк», что находится на пр. Просвещения, д. 43. За видовые апартаменты в 129 кв. м на 19-м этаже дома гражданин заплатил 11,8 млн рублей. В ЛЭКе пообещали, что акт строительной готовности здания подпишут в начале 2010 года. Задержка сроков строительства привела к тому, что в марте 2011 года Сергей Закревский передал право требования своей квартиры ООО «Вит». Эта компания подала иск о взыскании средств, заплаченных Сергеем Закревским за свою квартиру.
Предварительное дело
Как установил суд, правопреемник по договору цессии и ЛЭК так и не заключили основной договор – при том, что предварительный прекратил свое действие. Дело в том, что по Гражданскому кодексу РФ все обязательства по предварительному договору прекращаются, если стороны не подпишут основной. Его не заключили, а поэтому деньги, полученные ЛЭКом за квартиру, служители Фемиды расценили как «неосновательное обогащение». И постановили его взыскать. В общей сложности «Вит» отсудил у своего оппонента 13 млн – стоимость жилья по предварительному договору и штраф за пользование чужими деньгами.
Как рассказала БН.ру директор по развитию строительной компании ЛЭК Надежда Калашникова, решение суда по иску ООО «Вит» планируется оспорить в кассационном суде.
«Первую очередь жилого комплекса «Лондон Парк» планируется сдать во втором квартале 2012 года. Большинство наших дольщиков понимают, что судебное разбирательство в среднем длится от шести месяцев до года. С высокой степенью вероятности дом за этот срок будет достроен, а квартира значительно вырастет в цене. Если человек решит отказаться от квартиры за 2 млн рублей и вывести эти деньги из компании, то аналогичное жилье будет потом продано как минимум за 3 млн. Дольщики понимают, что если они подадут на расторжение договора и будут взыскивать деньги, то потеряют значительную сумму», – пояснила Надежда Калашникова.
По ее словам, ЛЭК регулярно проводит встречи с дольщиками и отчитывается о выполнении планов по строительству своих объектов. «Работа на стройке ведется, а ее темпы определяются графиками, которые зависят от используемых технологий, производительности башенных кранов, человеческих ресурсов и объемов финансирования», – резюмировала директор по развитию ЛЭКа. По ее словам, чаще всего дольщики обращаются в суд «из-за личных форс-мажорных ситуаций». Да к тому же, такие проблемы встречаются далеко не только у ЛЭКа.
Право выбора
Случаи, когда юридическое лицо пытается взыскать деньги, заплаченные за строящееся жилье – единичны. Большинство дольщиков – это граждане, которые имеют право обращаться с такими исками лишь в суды общей юрисдикции.
Так, на рассмотрении одного лишь Московского районного суда Петербурга находится несколько десятков подобных исков к ЛЭКу.
Но, как показывает практика, именно юридические лица имеют больше шансов выиграть подобные дела – если дольщику захочется взыскать деньги, лучше переуступить право требования на жилье той или иной компании.
«Арбитражные суды полагают, что если срок заключения основного договора привязывается к событиям (например – вводу дома в эксплуатацию), которые зависят от третьих лиц и могут не наступить, то в соответствии с Гражданским кодексом этот срок считается несогласованным и составляет один год. После чего можно взыскивать уплаченную сумму и проценты на нее. Суды общей юрисдикции не имеют единой позиции по этому поводу. И зачастую решают взыскать деньги только после того, как истекают приблизительные сроки ввода дома, указанные в предварительном договоре. Именно поэтому происходят уступки прав, дабы уже юридические лица взыскивали эти деньги в арбитражном суде», – рассказывает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов.
«Разница в позициях судов очевидна – зачастую при рассмотрении таких споров Городской суд Санкт-Петербурга по-разному трактует суть предварительных договоров. И, соответственно, выносит различные решения. В одних случаях служители Фемиды говорят о том, что ввод дома в эксплуатацию зависит от волеизъявления третьих лиц – получается, что срок предварительного договора не согласован. В других – что срок его исполнения начинается с определенного периода (сдачи дома). В последнее время Городской суд при рассмотрении таких споров все чаще встает на сторону застройщиков.
У арбитражных судов в этом отношении позиция более правильна – срок исполнения предварительного договора привязывается к определенному событию (сдаче дома). Так что если дольщик намерен взыскать деньги, уплаченные по предварительному договору купли-продажи, имеет смысл передать право требования юридическому лицу», – считает старший юрист практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев Групп» Юрий Халимовский.
«Взыскать неустойку через арбитражный суд порой оказывается проще. Тем не менее, нужно обратить внимание на два момента. Во-первых, предварительный договор чаще всего содержит обязательное условие согласования переуступки права со стороны застройщика. Не уверена, что компания согласится оформить предварительный договор на юридическое лицо. Во-вторых, нужно быть уверенным в том, что юрлицо вернет вам деньги после того, как получит их по решению арбитражного суда», – разъясняет генеральный директор Консультационного центра по долевому строительству (КЦДС) Анна Максимова.
Такого же мнения придерживается и Юрий Халимовский. «В своей практике я не встречал ни одного предварительного договора, право требования по которому можно было перевести без согласия застройщика. Не факт, что компания даст добро на подписание договора цессии с юридическим лицом», – резюмировал Юрий Халимовский.
Предварительный vs основной
Недавно юридические лица – участники долевого строительства получили новый механизм защиты своих прав: Высший арбитражный суд РФ (ВАС) опубликовал постановление, по которому предварительные договоры фактически приравнены к основным.
«Теперь арбитражные суды должны квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущего недвижимого имущества с условием предварительной оплаты. К тому же, в случае нарушения застройщиком своих обязательств, покупатель жилья может требовать не только возврата заплаченных средств и процентов по ним, но и разницу между уплаченной суммой и рыночной стоимостью объекта. Хотя, как показывает судебная практика, ранее можно было взыскать либо проценты, либо – эту разницу», – разъясняет генеральный директор Консультационного центра по долевому строительству (КЦДС) Анна Максимова.
Впрочем,как заявил один из авторов документа, начальник управления частного права ВАС Роман Бевзенко, действие постановления не распространяется на граждан, заключивших предварительные договора купли-продажи с застройщиком. По его логике, физические лица не могут заключать такие соглашения, поскольку закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» ограничивает схемы вовлечения средств в строительство недвижимости.
Впрочем, по мнению Анны Максимовой, постановление Высшего арбитражного суда может применяться и при рассмотрении споров в судах общей юрисдикции. Дело в том, что согласно ст. 196 Гражданско-процессуального кодекса РФ, суд сам определяет закон, либо иной нормативный акт, который он посчитает правильным применять к данному процессу. Юрий Халимовский считает, что ссылаться на это постановление суды общей юрисдикции не станут. «В российской судебной системе давно существует противостояние – суды общей юрисдикции намеренно разводят позиции по аналогичным вопросам со своими арбитражными коллегами», – резюмирует он.
