Федеральный закон № 210-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”» создавался для защиты интересов граждан, вложивших свои деньги в строительство многоквартирных домов. При этом законодатель уравнивает способы привлечения средств – участвовать в делах о банкротстве могут те, кто приобретал жилье в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», по предварительным договорам купли-продажи, договорам займа, инвестирования, простого товарищества, вексельным схемам, путем вступления в ЖСК и т. д.
С обратной силой
Как поясняют в Департаменте инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития, такая норма необходима потому, что большинство застройщиков, находящихся сейчас в процессе банкротства, начинали продажи жилья еще до вступления в силу 214-ФЗ. А значит, использовали другие схемы реализации квартир.
В соответствии с принятым документом (210-ФЗ), участвующие в деле дольщики могут требовать передать оплаченные ими квартиры либо вернуть внесенные по договору средства.
Фактически дольщики могут заявлять свои требования и при этом не расторгать соглашения с застройщиком. Хотя раньше в делах о несостоятельности могли участвовать лишь те дольщики, которые аннулировали договоры купли-продажи и требовали лишь деньги.
Юрисконсульт Северо-Западного юридического центра Антон Агабабаев отмечает, что в то же время у участников строительства появилась возможность перевести свое требование из имущественного в денежное. Впрочем, эту процедуру можно осуществить в отдельном судебном процессе.
Если покупатель захочет возвратить деньги, он может потребовать полного возмещения убытков. А их размер будет определяться как разница между рыночной стоимостью квартиры в момент банкротства застройщика и суммой, которую изначально заплатил покупатель за свое жилье. Если же цена приобретенной квартиры на момент банкротства компании окажется меньше, гражданин все равно получит внесенную им сумму.
По словам юриста практики судебных споров компании Rightmark group Павла Ильиных, документ сместил баланс интересов в делах о банкротстве застройщиков в сторону дольщиков. «Ранее законодательство ставило их в затруднительное положение: требования дольщика о передаче квартиры являлись требованиями неденежными. Вопрос о возможности и порядке оценки объектов не получил однозначного разрешения ни в теории, ни на практике. В связи с этим дольщики, предъявлявшие требования о передаче квартир в делах о банкротстве, практически не имели шансов на защиту нарушенных прав», – пояснил Павел Ильиных.
Главное нововведение документа состоит в том, что теперь при рассмотрении дел о банкротстве требования дольщиков будут удовлетворяться раньше, чем долги контрагентов, подрядчиков и налоговых органов. Требования участников строительства удовлетворяются в порядке третьей очереди, до удовлетворения требований остальных кредиторов, не отнесенных к первой и второй очередям.
«Исторически сформировавшееся правило о том, что кредиторы получают лишь часть стоимости от реализации имущества должника, но не само имущество, не распространяется на дольщиков. Несомненно, это ущемляет права других кредиторов, у которых, к примеру, есть аналогичные требования о передаче недвижимости по договорам купли-продажи. Риски «обычных» кредиторов в таких процессах существенно возрастают, ведь если у должника есть лишь помещения, которые надо передать дольщикам, конкурсную массу вовсе не удастся сформировать, соответственно – требования других кредиторов удовлетворить не удастся», – комментирует Павел Ильиных.
Если строительство дома не завершено, объект с земельным участком может быть передан созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. В тех случаях, когда речь идет о построенном объекте, участники строительства имеют возможность требовать оплаченные ими квартиры в собственность.
В судебных процессах о банкротстве застройщиков отныне будут участвовать органы власти, которые контролируют сферу долевого строительства. «Это поможет участникам строительства в судебном процессе, поскольку участие госорганов станет преградой для возможных нарушений, направленных на ущемление прав дольщиков», – считает Антон Агабабаев.
Закон имеет обратную силу и может применяться к уже идущим процессам банкротства. В этом случае дольщикам нужно заявить свои требования в течение 60 дней с момента официального вступления в силу поправок – то есть с 15 августа.
В первую очередь
Теперь – о минусах. Отныне споры с дольщиками о признании их прав будут рассматриваться исключительно в арбитражных судах. При этом распоряжаться имуществом будет арбитражный управляющий, которого, как известно, назначает суд по направлению инициатора дела о банкротстве. В лучшем случае это может быть поставщик оборудования или один из субподрядчиков. В худшем – одна из аффиллированных с застройщиком структур (перед которой у материнской компании могут быть многомиллионные долги). В обоих случаях кредиторы будут заинтересованы лишь в том, чтобы в первую очередь получить свои деньги. Следовательно, назначенный одним из них арбитражный управляющий будет действовать в этих целях.
«Закон говорит о том, что после введения первой стадии банкротства – процедуры наблюдения – арбитражный управляющий должен уведомить об этом всех участников строительства. При этом ничего не сказано об ответственности управляющего за невыполнение этого требования», – комментирует генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова. А значит, не факт, что управляющий будет заинтересован в том, чтобы информировать дольщиков о ходе процесса. В итоге некоторые дольщики могут остаться «за бортом» дела о банкротстве.
К тому же если дольщик решит потребовать не деньги, а жилье в недостроенном доме, необходимо соблюсти несколько условий. Получить квартиру можно лишь в том случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и участок не превышает 5% совокупного размера требований всех дольщиков. Имущества, которое остается у застройщика после передачи объекта дольщикам, должно быть достаточно для погашения требований по возмещению вреда здоровью и выплате зарплаты. Дольщики могут получить свои квартиры лишь в том случае, если незавершенный объект и земельный участок не обременены залогом. Закон предусматривает оговорку: залогодержатель может отказаться от залога в пользу дольщика. По сути, это положение бессмысленно – желающих «дарить» объект, скорее всего, не найдется. Если одно из этих условий не выполняется, дольщикам придется собирать недостающую сумму самостоятельно, и только в этом случае они смогут получить свое жилье.
Если же дольщик захочет получить не квартиру, а деньги, то он рискует остаться ни с чем. «На практике до процедуры банкротства доходит уже абсолютно разоренная организация-застройщик, не имеющая возможности удовлетворить требования кредиторов», – считает Антон Агабабаев.
К тому же, процесс банкротства с привлечением десятков дольщиков может значительно увеличить срок рассмотрения дела. Из-за чего участники строительства могут ждать своего жилья или денег по нескольку лет. «Арбитражные суды могут проверять каждый договор, заключенный между гражданином и застройщиком на предмет его действительности. В этом случае сроки рассмотрения дел о банкротстве значительно увеличатся», - считает Анна Максимова.
Закон не дает ответа на то, имеют ли приоритет те, кто приобретал жилье в соответствии с 214-ФЗ. У экспертов нет единого мнения по этому вопросу. Как считает Павел Ильиных, новые поправки защищают в большей степени именно тех дольщиков, чьи требования основаны на договорах, заключенных в соответствии с законом 214-ФЗ. «Нетрудно представить себе ситуацию, когда может возникнуть конкуренция требований двух дольщиков в отношении одного объекта: основанного на договоре, заключенном в соответствии с названным законом и имеющего иные основания. Очевидно, что в случае такой конкуренции приоритет получит первый», - говорит Павел Ильиных.
Впрочем, как уверен Антон Агабабаев, у участников строительства, заключивших договор долевого строительства по закону 214-ФЗ никаких преимуществ в процессе банкротства застройщика нет. «Документ может осложнить процесс признания участниками строительства своих прав. Раньше, в случае возникновения проблем у застройщика, граждане обращались с отдельными исками о признании своих прав на строящееся жилье в суды общей юрисдикции. Теперь же все споры должны рассматриваться исключительно в арбитражных судах, что в корне меняет сложившуюся правоприменительную практику по таким спорам. Вести дела в арбитраже гораздо сложнее.
К тому же, суды общей юрисдикции гораздо более лояльны к гражданам при рассмотрении споров о признании их прав на недостроенное жилье. Теперь гражданам не обойтись без помощи квалифицированных юристов, которые, к тому же, должны хорошо знать законодательство о банкротстве», - резюмирует Анна Максимова. По ее словам, закон регулирует отношения по объектам, которые не введены в эксплуатацию. При этом в документе не сказано, что делать дольщикам, которые заключили предварительные договоры уже после ввода дома в эксплуатацию.
