Тенденция вместо многоэтажных массивов или таунхаусов строить дома не выше 5 этажей проявилась буквально в этом году. По выражению вице-президента компании «Балтрос» Олега Еремина, «на сосны мы должны смотреть снизу вверх, а не сверху вниз». И этот застройщик первым стал следовать этому принципу, уже выведя на рынок первую очередь своего масштабного квартала «Славянка» на Колпинском шоссе вблизи Пушкина (всего здесь будет построено 1,4 млн кв. м. жилья). Похожий, хотя не столь большой (всего 37 домов), среднеэтажный квартал NCC-Village в 11 километрах от Всеволожска строит финский девелопер NCC. Холдинг RBI с «Петростилем» задумали построить 200 небольших жилых зданий квартирного типа в поселке Мистолово еще в 2007 году, но из-за кризиса до конца проект пока еще не довели. Компания «Норманн» сначала планировала построить на своем участке под Всеволожском коттеджный поселок, но в итоге решила возводить 7 пятиэтажных корпусов (первая очередь будет сдана в III квартале 2012 года).
«Среднеэтажное строительство экономически более выгодно и более понятно для горожанина, чем малоэтажка», – считает главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин. С другой стороны, небольшое количество таких проектов пока говорит лишь о том, что рынка в этом секторе пока еще нет. «Потребитель к ним еще только присматривается», – подчеркивает главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев.
Директор регионального инфоцентра проекта «Свой дом» Марина Агеева отмечает, что тенденция роста спроса в этом сегменте впервые проявилась в столичном регионе примерно год назад. «Это означает, что скоро этот тренд придет и в Ленобласть. Но востребованным такое жилье может быть либо в зоне сложившейся пригородной застройки, либо в привязке к какому-либо крупному предприятию. Например, среднеэтажные проекты могут пойти в Пушкине, Стрельне, Сестрорецке, Всеволожске или в районе порта Усть-Луга, в Приморске. Хороший пример - жилье для работников шинного завода Nokian Tyres, построенное во Всеволожске компанией NCC», – говорит Агеева. По ее мнению, основной критерий успешности таких проектов – их хорошая транспортная доступность, в том числе (и даже в первую очередь) общественным транспортом.
В свою очередь, Олег Еремин отметил, что большая часть покупателей недвижимости в районе Славянка – семейные люди в возрасте 27-45 лет, с одним или двумя детьми. Для них отсутствие большой этажности и, соответственно, более низкая плотность населения в районе, является одной из составляющих комфортной жизни. «Средняя этажность становится в один ряд с такими важными факторами, как хорошая транспортная доступность, наличие в районе полной линейки объектов социальной инфраструктуры, современные инженерные коммуникации, наличие достаточного количества парковочных мест», – считает он.
Меньше народа – больше кислорода
Эксперты отмечают, что среднеэтажная застройка, как некая «золотая середина», имеет свои преимущество как перед «малоэтажкой», так и многоквартирными домами. Если говорить о коттеджах и таунхаусах, то следует помнить о том, что обслуживание собственного дома – это большая ответственность. Даже при наличии в поселке сервисной службы нужно быть готовым к тому, что придется потратить много времени на банальную расчистку участка и крыши от снега, самостоятельно заниматься бытовыми проблемами в виде сломавшегося водогрея или плиты. Горожанам, привыкшим справляться с подобными задачами одним звонком и небольшой суммой денег, привыкнуть к такому образу жизни будет непросто. К тому же возникают проблемы социальной и торговой инфраструктуры поблизости от места проживания. И далеко не все застройщики «малоэтажки» в действительности заботятся об этом.
При этом среднеэтажная застройка у всех девелоперов идет комплексно и они фактически будут представлять собой целые микрорайоны с замкнутой территорией. Все они параллельно строят и магазины, школы, детские сады и аптеки, социальные объекты тот же «Балтрос» строит по схеме ГЧП. Ну, во всяком случае, заявляют о таких планах. «Здесь вообще больше возможностей для организации инфраструктуры. К тому же меньше нагрузка на квартиру по содержанию общей территории», - говорит инвестор жилого района «Ванино» Денис Вястрик.
Что касается многоэтажных жилых домов, то далеко не все согласны проживать в них хотя бы из соображений безопасности. «Среднеэтажные дома, они все-таки многоквартирные, но здесь в меньше плотность населения, причем настолько, что все жители дома друг друга знают. Отсюда и возникновение безопасной среды. Вообще, есть множество людей, для которых очень важен принцип «меньше народу - больше кислороду», – добавляет Денис Вястрик.
Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов считает, что перспективы у мало- и среднеэтажного строительства в Ленобласти достаточно неплохие в первую очередь благодаря меньшей стоимости земли. К тому же экономическую эффективность увеличивают отсутствие требований к подъему воды, небольшая плотность населения, меньшие проблемы с парковками. «Помимо этого, высотные дома порой просто не вписываются в архитектуру небольшого населенного пункта», - подчеркивает он.
Ближе к кольцевой
Специалисты предрекают рост среднеэтажной застройки лишь в самой непосредственной близости от города. «Это общеевропейская практика. Возьмите любой крупный город Германии – он со всех сторон окружен такими невысокими пригородами. И это неспроста: в многоэтажках живут, как правило, мигранты и, вообще, бедные слои населения, в коттеджах и таунхаусах – все-таки более состоятельные люди, но далеко не все могут себе позволить даже не столько купить, сколько содержать собственный дом. И вот как раз для них, для самого настоящего среднего класса, и строят небольшие 3-5 этажные дома, где проживает максимум 30 семей, а обычно даже меньше. Кстати, такая застройка начала появляться под Москвой. Думаю, что Петербург следующий на очереди. Буду сильно удивлен, если в ближайшие 5 лет количество таких проектов не вырастет в 3-5 раз, тем более, что их пока еще немного», - прогнозирует коммерческий директор компании «Терра Нова» Виктор Бушницкий.
По мнению Дениса Вястрика, строительство будет вестись лишь в пределах 5 км от КАДа. «В будущем район Ленобластии за кольцевой будет осваиваться все более интенсивно, так как стало ясно что данный формат жилья востребован и выгоден для застройщиков», - говорит он. По мнению заместителя руководителя по развитию коттеджного поселка «Новые Дубки» Андрея Иванова, в первую очередь такие проекты могут появиться кроме Пушкина и Всеволожска еще и в Петергофе: то есть там, где пока сравнительно небольшое число жителей, не готовых к тому же платить за индивидуальные малоэтажные дома, а застройщику придется меньше вкладываться в инженерную подготовку территории.
Впрочем, возникновение малоэтажных кварталов возможно и отдаленных районах Ленобласти – Кингисеппе, Ладейном поле, Луге, где спрос небольшой и все квартиры в 12-этажном жилом доме могут попросту не купить. «Но здесь речь идет о панельных домах эконом-класса. Кирпичные дома повышенной комфортности действительно строятся или запланированы лишь в элитных пригородах вроде Пушкина», – резюмирует Леонид Сандалов.
Для среднего класса
На сегодняшний день застройщики предлагают купить квадратный метр в многоквартирном доме с минимумом соседей по цене от 43 тыс. рублей (в строящихся объектах, сроки ввода которых еще далеки) до 70 тыс. руб. (в тех, которые вот-вот будут достроены). Как правило это квартиры площадью от 30 до 150 кв. м.
Впрочем, стоимость жилья со временем может быть снижена за счет развития типовых проектов. «Несколько заводов в Ленобласти, занимающихся производством каркасно-панельных домокомплектов (из сэндвич-панелей) имеют свои собственные разработанные проекты строительства многоквартирных мало- и среднеэтажных жилых домов эконом-класса», – говорит Марина Агеева. Скорее всего, сейчас руководство этих предприятий присматривается к рынку, тщательно мониторя спрос на подобные объекты.
Пока маркетинговые данные известны лишь для Москвы, где среднеэтажное строительство в пригородах начало развиваться еще 2007 году. На сегодняшний день в Подмосковье построено уже порядка 200 таких комплексов, причем строятся они как сразу за МКАД, так и в даже в 90 км от нее. При этом спрос в последние два года растет на 4-5% ежегодно и сейчас 10% его (из общего числа спроса на загородное жилье вблизи столицы) приходится как раз на среднеэтажные дома. Стоимость квадратного метра в Подмосковье сильно зависит от удаленности от мегаполиса и составляет сегодня в среднем 60 тыс. руб. (от 44 тыс. руб при удалении более 40 км до 75 тыс. руб. внутри 10–километровой зоны).
Фото: ГК «Балтрос»
