Проблемы более 300 дольщиков «Чесмы» и достройки четырех объектов фирмы-банкрота вчера  обсуждались в Смольном на совещании под председательством главы Комитета по строительству Вячеслава Семененко. Фирму признали банкротом еще в 2007 году. С тех пор дольщики ждут получения купленных у нее квартир.

Шило на мыло
Как рассказала член правления некоммерческого партнерства «Содействие участникам долевого строительства «Гражданский 107» Мария Силина, на совещании было объявлено, что фирма ООО «ПСМ-Классик», которая приобрела на торгах четыре участка «Чесмы», входит в ТД «Сигма». Сама компания «Сигма» будет выступать инвестором, генподрядчиком и генпроектировщиком «чесменского наследия». В течение месяца новый инвестор должен составить график достройки объектов «Чесмы», подготовить образцы новых соглашений с существующими дольщиками, а также договоров с будущими покупателями квартир в этих домах. В самой сложной ситуации оказались те, кто купил квартиры на Гражданском, 107. «Проблема в том, что новый инвестор должен сначала составить проект строительства дома и только потом заключать договоры с гражданами о долевом участии – таково требование 214-го ФЗ. Но на проектирование, по словам «Сигмы», потребуется полтора года. Комитет по строительству хочет, чтобы инвестор письменно пообещал дольщикам заключить с ними договоры долевого участия, когда будет готов проект», — поясняет Мария Силина.

Впрочем, граждане не очень верят в действенность такого договора. Они опасаются, что «Сигма» сначала продаст квартиры в остальных домах, возможно даже, построит их полностью и сдаст госкомиссии, а потом обанкротится, оставив дольщиков ни с чем, по примеру «Чесмы». Уже однажды обманувшись, дольщики не склонны доверять новому инвестору. Тем более что у «Сигмы» и «ПСМ-Классик» богатая судебная история со своими строительными объектами. В 2003 году Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти рассматривал иск Инспекции Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Красногвардейскому району Санкт-Петербурга о ликвидации ООО «ПСМ-Классик» «в связи с неоднократными и грубыми нарушениями налогового законодательства». Однако компании удалось избежать ликвидации. В прошлом году компания вместе с ТД «Сигма» отметилась в суде с ТСЖ «Альпийский, 32», где дольщики обвинили «Сигму» и «ПСМ-Классик» в нецелевом использовании средств, собранных на строительство.

Одна из последних историй «Сигмы» датирована маем 2011 года. Тогда прокуратура Невского района установила факт привлечения к возведению жилого здания по Рыбацкому проспекту, участок 1 (северо-западнее д. 12, корп. 2, лит. А, по Шлиссельбургскому пр.), денежных средств граждан – в нарушение требований закона. Несмотря на вступившие в действие изменения в закон, фирма, не являясь застройщиком, привлекла денежные средства граждан для строительства дома по предварительным договорам купли-продажи на основании заключенного с застройщиком договора инвестирования строительства. По этой проблеме ТД «Сигму» пытались привлечь к ответственности и городские власти, но компания отбила все претензии в суде.

«Нет объекта – нет обязательств»
Эксперты разделяют тревогу дольщиков. «Если посмотреть судебную практику по спорным объектам, то можно заметить, что ТД «Сигма» фигурирует в той или иной степени в абсолютном большинстве из них. Представляется, что компания сознательно специализируется на работе по спорным объектам и, очевидно, видит механизмы выхода на окупаемость в большинстве из этих проектов», — предполагает партнер юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Начальник аналитического отдела компании Setl City Владимир Копылов считает, что обременения объектов в виде проблем с дольщиками могут свести на нет экономические выгоды инвестора. Стоящие с начала 2000-х годов под открытым небом недострои скорее всего доводке не подлежат. При этом самое главное обременение для победителя — обеспечить жильем прежних участников долевого строительства. В списке – более 240 человек с объекта на Гражданском проспекте (им нужно будет передать 10,7 тыс. кв. м будущего жилья.) и 42 дольщика в Купчино (им положено около 2,5 тыс. «квадратов»). Продажи в доме на Костромском прежний застройщик не начинал.
«По нашим подсчетам, на всех этих участках можно будет построить около 25 тысяч кв.м жилья. Стоимость строительства составит около 1,2-1,5 млрд рублей. При этот около 16-17 тысяч кв. м необходимо будет передать дольщикам. Покроют ли оставшиеся 8 тысяч кв. м общие затраты инвестора – большой вопрос», — говорит Копылов.
Странным выглядит и поведение покупателя. Казалось бы, «ПСМ-Классик», заинтересованная в завершении строительства объектов «Чесмы», должна приложить все усилия к тому, чтобы убедить граждан в своей надежности. Однако сразу после торгов представители этой компании спешно покинули здание Фонда имущества, отказавшись объяснить, зачем приобрели проблемные стройки и как собираются разбираться с дольщиками.
«Возможно, будут изменены проекты по купленным объектам, там разрешат строить дома большей высотности, чем планировалось ранее. И пока вопрос находится в стадии согласования, инвестор не желает ничего комментировать», — рассуждает ведущий юрисконсульт крупной строительной компании, пожелавший остаться неназванным.
У Дмитрия Некрестьянова другая версия «С учетом сроков на предварительные действия по купленным пятнам, вероятно, у нового инвестора нет необходимости создавать сейчас себе имидж надежного застройщика, так как интерес СМИ к ситуации не продержится в период подготовительных действий, а разрешение вопросов с дольщиками стратегически правильно отнести на момент после сноса существующих недостроев. Это, вероятно, позволит разговаривать с дольщиками на иных условиях: нет объекта – нет и обязательств. И тогда у дольщиков небогатый выбор: либо доплата и новые условия договоров, либо вообще ничего», — полагает он.
С банкрота взять нечего
У некоторых дольщиков «Чесмы» уже сейчас нет никаких шансов получить квартиры или хотя бы средства, которые они вложили в строительство. Это те граждане, которые решили вступить в дело о банкротстве «Чесмы». Точное число таких дольщиков Мария Силина назвать не смогла, но подтвердила, что по условиям торгов покупатель участков «Чесмы» несет обязательства только перед теми 282 гражданами, которые значатся в реестре Комитета по строительству. Все дольщики, вступившие в дело о банкротстве, отказались от претензий на получение квартир или вложенных в стройку денег – таковы требования процедуры банкротства. Такие дольщики могут получить только то, что суд взыщет с разорившегося застройщика. Недавно суд признал, что взыскивать с «Чесмы» нечего, значит, участвовавшие в деле граждане ни на что претендовать не могут.
Как пояснил ведущий юрисконсульт крупной строительной компании, раньше новый застройщик, взявшийся завершать объекты, начатые банкротом, был обязан урегулировать отношения со всеми дольщиками банкрота по старым договорам, заключенным гражданами с разорившейся компанией. Но в последние лет пять распространилась практика, когда застройщики, сменившие банкротов, заключают с дольщиками новые договоры, где прописывают новые обязательства. Это может быть и дополнительный сбор денег на достройку, и изменение сроков сдачи объекта и т.д. «Если бы дольщики зарегистрировали право собственности на объект незавершенного строительства, то они могли бы взять на себя обязательства по достройке», — продолжает он.
Именно так поступили, например, дольщики компании «Источник-Строй» в жилищном комплексе «Кассиопея». Они создали ЖСК, которому правительство Петербурга передало в аренду земельный участок во Фрунзенском районе на ул. Димитрова. Гендиректор обанкротившегося «Источника» Мирон Шакира сейчас находится в федеральном розыске, с проблемными объектами застройщика разбирается Смольный. Однако «чесменские» дольщики не пошли по такому пути, и теперь их судьба зависит от нового застройщика.
История «Чесмы» показательна и, скорее всего, не последняя в своем роде. По такому же сценарию Смольный может построить работу и с остальными проблемными стройками, которые в мае этого года обозначил вице-губернатор Роман Филимонов (см. врезку). В их число входят и уже упомянутые объекты «Чесмы». Возможно, дольщикам этих адресов стоит учесть опыт своих собратьев по несчастью из «Чесмы» и уже сейчас подумать, не взяться ли самим за достройку домов.
Справка БН:
Торги по четырем участкам «Чесма-Инвест» состоялись 17 августа 2011 года. До этого Фонд имущества Петербурга пять раз назначал торги по этому лоту, планомерно снижая стартовую цену – с 65 млн руб. до 8 млн. На продажу единым лотом выставлялись четыре участка: Гражданский пр., участок 1 (юго-западнее д. 111, лит. А по Гражданскому пр.); Будапештская ул., участок 1 (севернее д. 6, лит. А по Будапештской ул.); Костромской пр., участок 1 (северо-западнее пересечения с Забайкальской улицей) – там строительство не начато; Гражданский пр., 107, корпус 4, лит. А – объект незавершенного строительства. Победителем признано ООО «ПСМ-Классик», купившее лот за 102 млн руб. 

Текст: Светлана Алиева