Таунхаусы становятся доступней

Основное предложение таунхаусов в черте Петербурга сконцентрировано в Приморском (восемь проектов) и Выборгском (пять проектов) районах, а также на Петроградской стороне. Всего – более полутора десятков проектов. Красивые малоэтажные домики и секции таунхаусов можно встретить в Коломягах и в районе Озерков. Таунхаусы в городе – это небольшой формат, на четыре-шесть секций, реже – на 6-12 секций. За последние годы как объем предложения, так и спрос на такие объекты практически не меняется. «Спрос на подобные объекты ограничен, что в первую очередь связано с ценами – до сих пор таунхаусы относились преимущественно к категории «бизнес» и классу выше», – считает генеральный директор ООО «Центр развития проектов “Петербургская Недвижимость”» Олег Пашин. С этим согласна заместитель директора направления «Новое строительства» АН «Итака» Жанна Реброва. «Безусловно, в данный момент в городской черте таунхаусы менее востребованы, чем, к примеру, индивидуальные дома», – уточняет она.

Не формат
Все проекты таунхаусов и малоэтажных домов выходили на рынок в докризисные годы (в 2008-м и начале 2009-го). В этом году был заявлен всего один проект – ИСК «Сфера». Как говорят эксперты, этот формат подходит не всем: по площади это аналог трехкомнатных городских квартир, которые и так пользуются ограниченным спросом, жилье такого типа требует дополнительных затрат на эксплуатацию. Сложности возникают не только с продажей, но и с юридическими вопросами. И именно такие объекты зачастую возводят на землях, предусмотренных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), что трудно согласовать с городскими властями. Дело в том, что по Правилам землепользования и застройки на участках со статусом ИЖС можно строить именно отдельные дома на семью, а не сблокированные дома на несколько семей, то есть – таунхаусы.

Кроме того, по мнению Жанны Ребровой, это во многом связано с тем, что сам формат все еще непривычен для покупателей. «Серьезное снижение уровня цен на таунхаусы – тот шаг, который гарантированно повысит популярность таких объектов. Сегодня многие покупатели, особенно молодые семьи, всерьез задумываются о том, чтобы жить и растить детей поближе к природе и свежему незагазованному воздуху. Тем не менее позволить себе покупку таунхауса, даже продав городское жилье, может сегодня далеко не каждая семья. Кроме того, положительное влияние на показатели спроса окажут такие условия, как наличие необходимой социальной инфраструктуры и транспортная доступность», – уверена эксперт. «Спрос на таунхаусы, как и на трехкомнатные квартиры, не является стабильным: они большие по площади и, соответственно, стоят дорого, как и их обслуживание. Но таунхаусы обладают явными преимуществами – это малоэтажное строительство, наличие придомовой территории, а также некая эксклюзивная комфортная среда обитания», – считает генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко. «Это нечто среднее между квартирой и собственным домом, серьезный шаг навстречу жизни за городом. Среди недостатков жилья этого типа можно отметить очень небольшую дворовую территорию, плотность застройки, а также тот факт, что земля чаще всего находится в общедолевой собственности», – добавляет Жанна Реброва.

Сейчас, по словам экспертов, в предложении есть таунхаусы различной этажности, но преобладает трехуровневая секция, где наряду с двумя этажами может быть как цокольный, так и мансардный этаж. Двухуровневые секции встречаются реже, а четырехуровневых на рынке еще меньше.

Лидерами по застройке жильем этого типа по-прежнему являются Курортный, Пушкинский, Петроградский, Приморский, Выборгский районы Петербурга, однако за прошедший год активный рост показал и Всеволожский район Ленобласти.
«В любом случае комплексы, включающие малоэтажные дома и таунхаусы, располагаются не далее 30 км от города, ведь это жилье предназначено для постоянного проживания, и дорога до Петербурга и обратно не должна занимать много времени. Примерно 40% таких поселений расположено в радиусе 20 км от Петербурга, около 30% (Ломоносовский, Всеволожский, Гатчинский районы) – на расстоянии 20-30 км от города», – отмечает заместитель генерального директора АН «Балтрос» Анна Корсакова.

Смена имиджа
Как говорят участники рынка, раньше таунхаусы по определению были элитным жильем. Но ситуацию изменила Группа компаний «Балтрос», которая вывела на рынок в малоэтажном жилом районе «Новая Ижора» дуплексы, которые скорректировали ценовой диапазон подобного жилья ближе к классам «комфорт» и «эконом». «Если цена таунхаусов будет соответствовать рынку, появится и спрос на такое жилье. Сейчас основной фактор – цена земли. Девелоперы по-прежнему пытаются с каждого квадратного метра получить максимум прибыли, поэтому многоэтажная застройка для них экономически выгоднее и эффективнее», – рассказывает директор по маркетингу и продажам компании KVS Наталья Агрэ. Подтверждает эту точку зрения и директор по маркетингу «ЮИТ ДОМ» Екатерина Гуртовая и добавляет: «Камнем преткновения, с точки зрения интереса застройщика к малоэтажным проектам, становится стоимость земельного участка. Выгоднее, к примеру, строить блокированные коттеджи, чем хаотичную «нарезку» в виде отдельных лотов, так как выход площадей при первом варианте будет значительно больше, соответственно, спрос на такое жилье – выше, а прибыль компании – привлекательнее».

Тем не менее, по словам Олега Пашина, в последнее время у некоторых девелоперов появились планы по строительству доступных таунхаусов за счет уменьшения их площади (до 100 кв. м). «Хотя основное предложение по-прежнему сконцентрировано в дорогом сегменте, что во многом объясняется высокой стоимостью земли, на которой реализуются таунхаусы», – поясняет Олег Пашин.

Для привлечения покупателей застройщики разрабатывают проекты с дополнительными опциями. «Главная фишка для поселка таунхаусов эконом-класса – это детский сад, магазин и аптека, так как покупателями, исходя из нашего опыта, являются молодые семьи с детьми, которые хотят жить по европейским стандартам. Для бизнес-класса придумывают разнообразные «клубные» варианты – боулинги, яхты. В основном провальные, так как затраты на эксплуатацию (по причине небольшого охвата аудитории) как правило не оправдываются», – считает генеральный директор «Старт Девелопмент» Андрей Назаров.

Дом по цене квартиры
Сейчас цены таунхаусов начинаются в среднем с 5,5 млн руб. В сегменте «комфорт» стоимость такого жилья составляет 10,8 млн руб., «бизнес» – 16,5 млн руб. Элитные и таунхаусы класса «люкс» предлагают в среднем за 23,8 и 43,3 млн руб. соответственно.
В городе наиболее недорогие предложения, которые как раз попадают в категорию «дом по цене трехкомнатной квартиры», – это проект Kantele Группы компаний «ЦДС» – от 6,2 млн руб. за 118,9 кв. м, в Красносельском районе в проекте «Константиновское» – от 6,9 млн руб. за 116 кв. м. В основном же предложение в Петербурге достаточно высокое по цене – 10-20 млн руб. и больше.

В пригородной зоне стоимость таунхаусов начинается с 2,38 млн за 56 кв. м в проекте Гатчинского района «Золотые ключи» от компании «Старт Девелопмент», в среднем же – 4-8 млн руб., есть и более дорогие предложения, но их значительно меньше.
«Сейчас сегмент таунхаусов крайне разнообразен: размеры могут быть от 90 до 270 кв. м, этажность – и два, и три этажа, а с учетом подвала или цоколя встречаются проекты с четырьмя этажами. Гаражи то встроенные, то под навесом. Цены меняются в зависимости от концепции поселка, близости к границе города, количества соток рядом с секцией таунхауса (у кого-то по проекту это две сотки, у кого-то – четыре), готовности объекта», – рассказывает генеральный директор УК «Унисто Петросталь» Арсений Васильев.

Как говорят эксперты, опыт продаж последнего года свидетельствует о достаточно высоком локальном спросе. «У нас в первую очередь раскупаются не коттеджи, а именно таунхаусы. Но они должны быть реальной альтернативой городской квартире, то есть располагаться недалеко от города, иметь хорошую транспортную доступность, обязательно должен быть общественный транспорт», – говорит Андрей Назаров. «Помимо цены, конечно же, покупателей интересует степень готовности объекта, но покупать «чистое поле» никто и раньше не спешил. На таунхаусы есть спрос, когда они уже почти готовы, к тому же должны присутствовать еще два фактора: удобная транспортная связь с городом и адекватная цена. И главное – стоимость должна быть соизмерима с предложениями в городской застройке», – считает Анна Корсакова, «Таунхаусы в окрестностях Петербурга продаются по цене от 5 млн руб. и выше. А должно быть – от 2 млн.

Реального многообразия и предложений эконом-класса в этом сегменте пока практически нет, поэтому и спрос остается завуалированным. Подавляющее большинство – 90% – приобретают таунхаусы вместо городской квартиры, чтобы жить там круглый год. Если на чаше весов окажется квартира в дальнем районе или таунхаус в пригороде по той же цене, то выбор, скорее всего, будет в пользу таунхауса», – уточняет Наталья Агрэ.

И в завершение директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский высказывает свое мнение: «Трендом этого года стала малоэтажная застройка в городской черте или ближних районах рядом с Петербургом. Таунхаусы площадью 100-120 кв. м с двумя-четырьмя сотками придомовой территории уже можно приобрести по цене одно- или двухкомнатной квартиры, что делает их очень привлекательными».

Динамика средних цен на рынке таунхаусов, тыс. руб./кв. м – среднее значение (город+пригородная зона)

Данные Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость»

Текст: Павел Никифоров