Желание сэкономить (а именно оно, как правило, является ключевым фактором в таком случае) часто заставляет людей отказываться от услуг профессиональных риэлторов и заниматься поиском временного жилья самостоятельно. По оценкам экспертов, сейчас так поступает каждый третий наниматель. При этом примерно в половине случаев съемщики, нашедшие квартиру или комнату по объявлению на столбе, через знакомых или в социальных сетях, оказываются недовольны условиями своего проживания и результатами сделки. Наиболее распространенная, простая, а потому и самая опасная схема, используемая мошенниками и ориентированная как раз на таких одиночек, – пересдача арендованного на несколько дней жилья другим, ничего не подозревающим людям, причем на более длительный срок. Это и есть незаконная субаренда.
Дешевая «заманиловка»
По утверждениям экспертов, наиболее часто мошенники ловят любителей сэкономить, развешивая объявления на столбах и автобусных остановках. Слоганы в подобных бумажках обычно выглядят следующим образом: «Сдам комнату за 5 тыс. руб. в месяц», «Сдам квартиру за 8 тыс. руб. в месяц» и т. д. Естественно, указанные в подобных объявлениях арендные ставки не являются реальными и служат приманкой для привлечения потенциальных клиентов. В последние два года появился также новый способ поиска – с помощью социальных сетей в интернете. Однако этот вариант, скорее, ориентирован на молодежь и технически более-менее подкованных нанимателей, поэтому в данном случае мошенники более внимательно отбирают свою целевую аудиторию.
По статистике, аферы с незаконной субарендой наиболее распространены в сегменте одно- и двухкомнатных квартир (как правило, эконом-класса) – они быстрее всего сдаются, и спрос на них никогда не иссякает. Собственники таких объектов в подавляющем большинстве случаев не подозревают о предпринимательской деятельности, учиненной их постояльцами. Хотя бывают и исключения, при которых собственники жилья являются соучастниками мошенников, грамотно разыгрывая свою роль.
Как правило, потенциальный наниматель может столкнуться с двумя вариантами последствий применения схемы незаконной субаренды. В первом случае человеку, ищущему временное жилье, предложат квартиру по цене значительно ниже рыночной, но попросят внести предоплату или залог под предлогом отъезда собственника в длительную командировку или изобретут еще какую-либо убедительную причину. Таким образом, мошенники могут взять залог сразу с нескольких незадачливых нанимателей и быстренько исчезнуть. В этой ситуации вернуть деньги, скорее всего, уже не удастся, как и вселиться в «арендованное» жилье.
Во втором варианте, если нанимателю все-таки удается заселиться в квартиру, нет никаких гарантий, что однажды у него на пороге не возникнет настоящий собственник жилья, который сдавал квартиру совсем другим людям и, естественно, попросит незнакомцев немедленно собрать вещи и съехать. В этом случае возвращать потраченные на аренду деньги пострадавшим также никто не будет.
«Кризис создал благоприятные условия для такой деятельности мошенников: хозяева квартир, самостоятельно сдающие жилье, в погоне за заработком не так осмотрительно, как раньше, подбирают съемщиков, поэтому мошенники довольно быстро находят несколько нанимателей на один объект, – рассказывает Ирина Никулина, менеджер отдела жилой аренды компании «Адвекс. Петроградское агентство». – Полностью застраховаться от несанкционированного поднайма хозяевам и нанимателям сейчас очень сложно».
Контрольная проверка
По словам экспертов, чаще всего сдать жилье от имени собственника (если не удалось ввести вместо него подставное лицо) пытается человек, выдающий себя за родственника или доверенное лицо хозяина. Первый признак, по которому можно определить, что перед вами мошенник, – отсутствие у него каких-либо документов, доказывающих его право заниматься сдачей жилья в аренду. Прежде всего посредник должен предъявить вам нотариально заверенную доверенность, выписанную владельцем жилья, в которой будут подтверждены его полномочия. Если такой бумаги нет – стоит насторожиться.
Если же вы собираетесь заключать договор не с посредником, а с человеком, представляющимся настоящим собственником жилья, стоит проверить и его полномочия. Для этого нанимателю, прежде чем отдавать деньги, нужно проверить документы владельца на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное Росреестром по СПб и ЛО, договор купли-продажи, наследования, дарения и т. д.). Нельзя вносить залог и арендную плату без расписки, в которой обязательно должны быть указаны паспортные данные наймодателя.
«Я советую арендаторам перед подписанием договора и оплатой квартиры всегда требовать у владельца паспорт и сверять указанные в нем сведения с информацией, которая содержится в правоустанавливающих документах на квартиру, – продолжает Ирина Никулина. – Если данные расходятся, арендодатель должен представить вам документы, подтверждающие его право сдавать это помещение в поднаем или являться доверенным лицом хозяина. Причем только оригиналы! Это поможет вам не стать жертвой мошенника, который снял квартиру на несколько дней и умудрился пересдать ее на более длительный срок, не имея на это никаких законных прав».
Также следует предпринять еще ряд шагов для снижения риска, считает Светлана Журавлева, менеджер отдела аренды агентства недвижимости «Центр». «Наниматель – не юрист и не специалист в вопросах аренды, поэтому он может не знать, какой именно документ на квартиру является правоустанавливающим, как он выглядит, сколько времени действует, где и кем должен быть удостоверен, какие еще документы прямо или косвенно подтверждают права на жилье. Например, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) действует в течение того дня, в который выдана. Поэтому, в придачу к осмотру официальных документов, нелишне будет получить дополнительные сведения о том, кто владеет помещением. Такую информацию вам могут дать в ПИБе, ЖЭКе, ТСЖ или у председателя кооператива. Полезно бывает навести справки у соседей по лестничной площадке или бабушек у подъезда», – советует эксперт.
Такие меры помогут больше узнать о квартире или комнате, которую вы собираетесь снять, а также о ее собственнике и позволят не нарваться на мошенников, предлагающих замаскированный поднаем.
С другой стороны
В то же время, для того чтобы подстраховать себя от нерадивых и не чистых на руку постояльцев, собственникам жилья следует предпринять ряд шагов по защите своего имущества. «Незаконная субаренда проходит с теми собственниками, кто уезжает в длительную командировку в другой город или страну и в течение долгого времени не сможет осуществлять контрольные проверки своей квартиры, – говорит Екатерина Кириллова, менеджер отдела аренды агентства недвижимости «Север». – Чтобы обезопасить себя, владельцу жилья необходимо обязательно заключать договор найма со своими квартирантами. Если в нем отдельно не написано о возможности сдачи квартиры в поднаем, наниматель не имеет права на такие действия. В таком случае собственник квартиры может попросить новых жильцов, въехавших в квартиру без его ведома, покинуть незаконно занимаемое помещение и предложить им решать все разногласия с теми, кто незаконно сдал им жилплощадь в субнаем».
Поэтому наибольшее, что может сделать в данном случае собственник, – включить в договор найма пункт, прямо запрещающий субаренду. «Также полезно будет предусмотреть за это штрафные санкции, – рассказывает Екатерина Кириллова. – Кроме того, собственнику следует ежемесячно посещать свою квартиру для получения платы, а не встречаться с нанимателем, например, в метро. Это позволит постоянно быть в курсе состояния квартиры. Наконец, самый надежный способ защиты – это работа с крупными риэлторскими компаниями. Специалист часто имеет «пул» проверенных клиентов и, кроме того, благодаря опыту всегда сможет отличить мошенника от добропорядочного нанимателя».
Есть еще одна маленькая хитрость, помогающая собственнику подстраховать себя на случай незаконной пересдачи его имущества третьим лицам, – это залог, который как правило равен одной ежемесячной арендной ставке, установленной для его объекта. «Обычно наниматель вносит при подписании договора залоговую сумму в обеспечение своих обязательств по договору. Следовательно, если квартира будет незаконно сдана в поднаем, у собственника появится законное основание удержать залоговую сумму при расторжении договора найма по вине нанимателя», – добавляет Ирина Никулина.
Законная практика
Однако в теории ничего незаконного в поднайме жилья нет, главное условие – чтобы эта процедура проводилась с согласия собственника недвижимости и его потенциальных поднанимателей. Право на такие сделки закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации. Согласно ГК РФ наниматель вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором найма, в том числе сдавать арендованное имущество в поднаем. Основное правило в данном случае: сдавать имущество только с согласия собственника или уполномоченного им лица.
На практике большинство договоров найма уже содержат условие о поднайме. В одних случаях собственник прямо запрещает пользователю сдавать имущество, в других – разрешает, но каждый раз требует обращаться к наймодателю за согласием. В третьих договорах собственник заранее дает добро на поднаем (либо без ограничений, либо с некоторыми оговорками) и нередко даже предоставляет пользователю право самостоятельно определять его условия и выбирать поднанимателей. Но если условия поднайма в договоре не отражены, собственник не защищен от превращения его квартиры в ночлежку.
