С весны банкиры твердят, что годовые процентные ставки по кредитам населению достигли докризисного уровня. На Санкт-Петербургском международном экономическом форуме глава Сбербанка Герман Греф заявил, что во втором полугодии обозначится тренд на удорожание кредитов.
Казалось бы, в отношении ипотеки прогноз должен был оправдаться: средневзвешенная ставка по рублевым кредитам опустилась за полгода с 12,5% до 12,2% годовых, ставка рефинансирования ЦБ, напротив, увеличилась с 7,75% до 8,25%, инфляция растет. Однако пока на рынке отмечается обратная тенденция – ставки по жилищным займам так или иначе снижаются, программы кредитования становятся все более либеральными, а технологии кредитования совершенствуются.
Можно предположить, что алгоритм поведения рынка в настоящий момент определяется не столько воздействием рыночных механизмов, сколько административным давлением. Премьер-министр РФ Владимир Путин дважды с начала лета заявлял о необходимости снизить ставки по ипотеке: до 8% – в беседе с Германом Грефом и до 5-6% – на встрече с рабочими Магнитогорского металлургического комбината. Государственным кредитным организациям приходится изыскивать возможности, чтобы выполнить поставленную правительством задачу. Коммерческие банки вынуждены в меру сил тянуться за лидерами рынка.
Снижение с условиями
Первым сигналом к дальнейшему удешевлению ипотечных продуктов стало снижение ставок по продуктам Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). С 1 июля 2011 года минимальная ставка рефинансирования по стандартным продуктам АИЖК составляет 8,9% (ранее – 11,5%). Теоретически можно получить кредит еще дешевле, от 7,9% годовых – участники программ «Материнский капитал», «Молодая семья» получают займы по льготной ставке, причем скидки суммируются. Впрочем, кредиты на лучших условиях от АИЖК доступны не всем – на них может претендовать заемщик, внесший 50% собственных средств, заключивший договор личного страхования и готовый погасить долг в течение пяти лет. Это сочетание (короткий срок погашения и большой первоначальный взнос) значительно снижает доступность займов от АИЖК. Кредиты с минимальным первоначальным взносом – от 10% до 30% – выдаются по более высокой ставке, от 10,5% (ранее – от 12,5% годовых). Впрочем, это предложение тоже лучше, чем в среднем по рынку.
Сегодня в Петербурге по программам АИЖК работают следующие банки: «ВТБ», «Сбербанк», «Собинбанк», «Газпромбанк», «Связь-банк», ПСКБ, «Городской ипотечный банк», «Уралсиб», «ЮниКредит», банк «Зенит» и «Ханты-Мансийский банк».
Сбербанк пока не снизил ставок, но выполнил пожелание премьера завуалированно – он продлил начатую в марте акцию «Возьми за 8%» до 30 сентября 2011 года, а также распространил ее на приобретение квартир, домов и комнат как на первичном рынке, так и на вторичном (ранее кредиты под такую заманчивую ставку выдавались только на строящееся жилье). Как и в программе АИЖК, для получения займа на указанных условиях первоначальный взнос должен составлять не менее 50% стоимости жилья, срок погашения ограничивается восемью годами. Но уникальность предложения – в том, что единая ставка 8% годовых в рублях устанавливается на весь период, как до, так и после регистрации ипотеки. Не исключено, что «Возьми за 8%» повторит судьбу другой сбербанковской акции – «В десятку!». Запущенная в середине прошлого года сроком на три месяца, она до сих пор остается на рынке.
В конце июля заявил о снижении ставок на 0,5-0,7% второй по величине игрок ипотечного рынка – банк ВТБ24. Теперь кредит на приобретение недвижимости можно оформить по ставке от 8,5% годовых в рублях и от 7,95% – в валюте. Если клиент приобретает объект недвижимости в рамках партнерских программ банка, то ставка для него снижается еще на 1% – до 7,5% в рублях. Однако и здесь действуют определенные ограничения: самые дешевые кредиты выдаются по программам с переменной ставкой и с годовым мораторием на ее изменение, при этом жилье должно быть приобретено на вторичном рынке (или – от застройщика, оформившего собственность на квартиры), а первоначальный взнос должен составлять не менее 60%, а сама ставка – переменная. Размер ставок по стандартной программе на приобретение квартиры на вторичном рынке при первоначальном взносе от 20% до 40% стоимости в ВТБ24 составляет от 12,75% годовых в рублях и от 9,25% – в валюте, что является средним уровнем на рынке ипотеки.
Следом за лидерами
Коммерческим банкам, не имеющим доступа к дешевым и длинным заемным средствам, сложнее решаться на удешевление кредитов. Так, третий по величине участник рынка ипотеки DeltaCredit в последнее время ставок не снижал. «Мы считаем, что в настоящий момент наши ставки находятся в рынке и вполне конкурентны. Планируем уменьшение ставок в ближайшем будущем, в рамках традиционных сезонных акций параллельно с выводом на рынок нескольких принципиально новых программ кредитования», – обещает региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ольга Бажутина.
Впрочем, пока ставки этого банка действительно вполне конкурентоспособны – от 11% по кредитам в рублях. Другие кредитные организации, чьи предложения оказались существенно хуже средневзвешенных, в июле-августе внесли коррективы в программы. Так, Балтинвестбанк снизил ставки на 0,5-1%, до 12,5% годовых в рублях, Собинбанк – на 2%, до 10,4% годовых в рублях. Банк «Уралсиб» уменьшил ставки по ипотечным кредитам на 0,5-2%, в результате чего минимальная ставка по рублевым кредитам составила 9,5% – на покупку жилья на вторичном рынке и 10,8% – на первичном. В июле банк проводил специальную акцию «Ипотечный экспресс», которая позволяла заемщикам, успевшим оформить кредит в течение 30 дней, снизить ставку еще на полпроцента.
Отдельным коммерческим банкам удалось сформировать предложения не хуже, чем у госбанков. Банк «Балтика» запустил новую ипотечную программу, по условиям которой рублевые кредиты предоставляются на приобретение готового жилья по ставкам от 8,9% годовых, на покупку строящегося – от 8,8% годовых. Правда, для получения займа для покупки квартиры в новостройке на таких выгодных условиях необходимо подтвердить доход справкой по форме 2-НДФЛ и внести первоначальный взнос в размере не менее 75% от стоимости приобретаемого жилья.
Адресное удешевление
Как полагает управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе, одно из основных направлений развития ипотеки – формирование специальных предложений банков для кредитования квартир в домах, возводимых партнерами-застройщиками. Этот тренд уже проявился на рынке. В частности, в июле ВТБ24 запустил со «Строительным трестом» совместную программу ипотечного кредитования, позволяющую получить кредит на покупку квартир в объектах застройщика на особых условиях. Клиенты «Строительного треста» смогут получить кредит по ставке, сниженной на 1%, и с сокращенным в два раза сроком моратория на досрочное погашение. Отменены также комиссии за рассмотрение заявки и за выдачу кредита, несмотря на то, что ВТБ24 является последовательным противником их отмены.
Другой пример необычной партнерской программы – Ханты-Мансийский банк и строительная компания «ЮИТ» в июле договорились об особых условиях предоставления ипотечных кредитов на покупку квартир в 15 объектах компании. Самое интересное в данном случае – возможность получить кредит с нулевым первоначальным взносом, что пока является на рынке редкостью. Наиболее неожиданное предложение сделал Татфондбанк покупателям квартир в комплексах «Балтийская жемчужина» и «Семь столиц». По программе кредитования с переменной ставкой выдаются кредиты с первоначальным взносом 10% под 7% годовых (вычисляется по формуле: ставка рефинансирования ЦБ минус 1,25%). По мнению участников рынка, такая схема может быть жизнеспособна при единственном условии – если застройщик возмещает банку разницу между беспрецедентно низкой стоимостью выдаваемых денег и средней по рынку ставкой.
Ниши и технологии
«В перспективе будут развиваться нишевые продукты, направленные на конкретные группы клиентов. Другое важное направление – совершенствование самого процесса кредитования», – утверждает Михаил Иоффе. Так, ВТБ24 недавно провел «доналадку» одной из своих нишевых программ – «Ипотека с материнским капиталом». Теперь материнский капитал можно будет направлять на уплату первоначального взноса, что расширит число потенциальных заемщиков. НОМОС-Банк в июле раскрыл двери для индивидуальных предпринимателей, еще недавно не пользовавшихся благосклонностью банков. Кроме того, он занял еще одну нишу – новые условия ипотеки НОМОС-Банка позволяют оформлять приобретаемую квартиру в долевую собственность, привлекая в качестве созаемщиков гражданских супругов. В Альфа-Банке теперь получить ипотеку могут лица, не являющиеся гражданами РФ. Для этого им необходимо подтвердить осуществление трудовой деятельности на территории России в течение последних трех лет.
Примером повышения технологичности процесса кредитования может служить продукт ВТБ24 «Ипотека без лишних формальностей», направленный на индивидуальных предпринимателей и бизнесменов, которым порой не хватает времени для сбора документов. Пакет документов сведен до минимума, при первоначальном взносе 50% решение о выдаче кредита принимается за один день. Но это предложение меркнет в сравнении со смелой заявкой Ханты-Мансийского банка принять решение о выдаче ипотечного кредита в течение часа.
