Московский район был образован в 1919 году, однако его центральная магистраль – Московский проспект, давшая название району, – возникла в первые годы существования Северной столицы и формировалась в течение двух столетий. В современных границах район существует с 1965 года. На территории района сохранился целый ряд архитектурные памятников, в числе которых церковь Иоанна Крестителя, Чесменский дворец, Новодевичий монастырь, некрополь, Московские триумфальные ворота, воздвигнутые в честь победы русской армии над турками и персами, верстовые столбы. Сейчас район называют «южными воротами города», поскольку на его территории расположены международный аэропорт Пулково, а также проходят две крупные автодороги северо-запада России – «Россия» и «Псков» (Киевское шоссе).
По данным городской администрации, сегодня в Московском районе - более 252,4 тыс. жителей, из которых около 220 тыс. проживают в отдельных квартирах. В районе – свыше 1100 жилых домов и 100 тыс. квартир.
Золотая миля и аварийное гетто
Московский район считается одним из наиболее комфортных мест в городе для проживания. Однако по-настоящему ценится лишь его центральная часть, ограниченная улицами Варшавской, Решетникова, проспектом Юрия Гагарина, улицами Орджоникидзе, Алтайской и Ленсовета, площадью Победы. Здесь расположены элитные кварталы домов сталинской постройки, возведенные в 1946 – 1955 годах. Квартиры в этих зданиях отличаются высокими потолками – не менее 3 метров, просторными кухнями, большими комнатами – от 15 до 25 кв. м, наличием кладовок. Впрочем, основным преимуществом являются даже не планировки квартир, а принцип застройки микрорайона. Здания находятся достаточно далеко друг от друга и соединены друг с другом роскошными закрытыми дворами, оборудованными газонами и детскими площадками. «В последнее время Московский район сильно подпортила уплотнительная застройка, но она практически не коснулась кварталов сталинской застройки», – комментирует председатель Совета директоров компании «Адвекс-Московский» Максим Иванов.
Кварталы в центральной части Московского района уже многие годы остаются одними из самых дорогих в городе, уступая только Золотому треугольнику Петербурга и Каменноостровскому проспекту. По данным информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень недвижимости», стоимость квадратного метра жилой недвижимости в этих домах в среднем составляет 107,3 тыс. рублей за квадрат. «Эта зона считается статусной и «сталинки» здесь пользуются большим спросом в настоящее время», – комментирует проект-менеджер GVA Sawyer Анастасия Цыганова. Чего не скажешь о северной части Московского района (метро «Фрунзенская» и «Московские ворота»), жилой фонд которой в основном составляют ведомственные дома старого фонда, на 90% находящиеся в аварийном состоянии. Цены на жилую недвижимость в северной части Московского района (метро «Фрунзенская» и «Московские ворота») ниже почти в два раза. Это и неудивительно, поскольку жилой фонд микрорайона в основном составляют ведомственные дома старого фонда в аварийном состоянии. По данным информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень недвижимости», стоимость квадратного метра на жилье здесь находится в диапазоне от 68,4 до 80,9 тыс. рублей за квадрат.
Впрочем, развернувшееся сейчас новое строительство может поднять статусность этой зоны в целом. Так, наиболее высокие цены на жилую недвижимость Московского района Петербурга зафиксированы в строящемся ЖК «Империал», скандально известном нарушением высотности застройки.
Панельные пятиэтажки и кирпичные дома, построенные в 70-80-х годах прошлого столетия, расположенные на востоке Московского района – территория, ограниченная Дунайским проспектом, Витебским проспектом, улицей Кунецовской и проспектом Юрия Гагарина, высокими потребительскими характеристиками тоже не отличаются. Несмотря на это, по информации аналитиков ГК «БН», квартиры в этих кварталах неизменно пользуются спросом у покупателей, готовых платить от 76,7 до 89,5 тыс. рублей за квадрат. Подобную востребованность жилья эксперты объясняют близостью этих кварталов к Парку Победы, а также наличием благоустроенных зеленых дворовых территорий.
Западная часть района (ограничена улицами Благодатная, Варшавская и Костюшко) по структуре застройки имеет много общего с восточным микрорайоном. Между тем, жилье здесь пользуется значительно меньшим спросом. Эксперты объясняют это близостью промзоны и Варшавской железной дороги. В связи с этим три квартала на западе Московского района общей площадью 135 га попали в городскую программу реновации хрущевок.
В зоне коммерческого внимания
Кстати, несмотря на то, что в районе довольно много небольших скверов и три парка – Московский Парк Победы, Парк Авиаторов и Парк городов-героев, площадь зеленых насаждений в Московском районе составляет всего 2,5%. Впрочем, это вполне объяснимо. Московский район – один из самых больших в городе, его площадь составляет 7170 га и довольно большую его часть занимают промышленные территории. Первая расположена на севере – около Московских ворот, вторая - на юге, в районе железнодорожной станции Предпортовая. В общей сложности, по данным администрации города, на территории Московского района расположено около 60% работающих в городе промышленных предприятий, в связи с чем район входит в пятерку крупнейших производственных зон в городе. Одно из первых мест в городе район также занимает и по обеспеченности торговыми и офисными площадями.
Зонами основного сосредоточения коммерческой активности района являются центральная и южная часть Московского района. Начиная от станции метрополитена «Московские Ворота», широко представлен торговый формат street-retail – вдоль Московского проспекта расположено большое число магазинов, предприятий общественного питания, офисов банков, страховых и туристических компаний. По данным ASTERA, уровень ставок аренды для помещения, расположенных непосредственно на Московском проспекте, колеблется от 1, 5 до 8 тыс. руб. за кВ. м в месяц. Наиболее высокий уровень ставок аренды зафиксирован в непосредственной близости от станции метро «Московская» – в диапазоне от 3 тыс. до 8 тыс. руб. за квадрат, немного ниже ставки около станций «Парк Победы», «Электросила», «Московские Ворота» – они колеблются в пределах от 1, 8 до 4, 5 тыс. руб. за кв.м в месяц, наиболее низкие ставки по Московскому проспекту зафиксированы вблизи станции метрополитена «Фрунзенская» – в пределах 2 тыс. руб.за кв.м в месяц.
Помимо помещений формата street-retail вдоль основной магистрали в Московском районе также представлены гипермаркеты различного формата и торгово-развлекательные комплексы. В итоге общее предложение торговой недвижимости в Московском районе Санкт-Петербурга составляет 457 600 кв.м, из которых около 24% приходится на продуктовые гипермаркеты, представленных сетями «Metro Cash & Carry», «О Кей», «Карусель», «Лента» и гипермаркеты формата DIY, доля которых составляет около 17%.
Объем предложения офисной недвижимости в Московском районе составляет около 250 тысяч кв. м, около 70% которых приходится на объекты класса «В+» и «В», остальные 30% – объекты класса «А». «Бизнес-центры, представленные в районе, распределены по его территории достаточно равномерно, с центрами большей активности на Московском и Лиговском проспектах, а также в Пулково 3 – формирующейся деловой зоне, где уже реализовано и продолжает реализовываться несколько высококлассных офисных объектов», – рассказывает директор по развитию бизнеса ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмила Рева. Ставки аренды в данной зоне в среднем составляют 900 – 1 100 руб. за кв.м в месяц.
Помимо объектов офисной и торговой недвижимости в районе неплохо развит и сегмент гостиничной недвижимости. По данным ASTERA, общий номерной фонд гостиниц Московского района составляет более 2 000 номеров. Из международных операторов представлены такие сети как Park Inn, Holiday Inn.
В отдаленной перспективе
На территории Московского района расположено шесть станций метро, хорошо развита сеть наземного пассажирского транспорта - район обеспечивают десять автобусных, десять троллейбусных и семь трамвайных маршрутов. Несмотря на это, транспортная проблема в этой части стоит очень остро. «Регулярно высокий автомобильный трафик на Московском проспекте является причиной многочисленных заторов», – рассказывает Людмила Рева. Наиболее уязвимым с точки зрения транспортной доступности, по мнению Максима Иванова, является участок между улицами Пулковской, Орджоникидзе, Звездной и проспектом Космонавтов. «Очень скоро этот огромный квартал, где многоэтажные дома находятся впритык друг к другу и при этом построено минимальное количество паркингов, станет самым некомфортным местом для проживания, – считает эксперт. – Сейчас еще не все дома введены в эксплуатацию, но когда они будут заселены, дорожная сеть в этом месте просто не выдержит». Впрочем, власти планируют благоустройство и расширение дорожно-транспортной сети в Московском районе. Правда, в отдаленной перспективе.
Пока же Московский район продолжает застраиваться, причем весьма интенсивно. По словам руководителя проекта «Бюллетень строящейся недвижимости» Ольги Романовой, по количеству новостроек Московский район занимает одну из лидирующих позиций в городе. «Сейчас на его территории 22 новостройки, – рассказала эксперт. – Строительство некоторых домов полностью завершено, в некоторых комплексах сданы первые очереди. Наиболее крупные стройки сосредоточены в районе станции метро Звездная, здесь, например, возводится один из самых крупных жилых комплексов – «Антей» на проспекте Космонавтов от ГДСК». К числу масштабных проектов Ольга Романова также отнесла ЖК «Пулковский Посад» на Пулковском шоссе, а также жилой комплекс «У метро Звездная» от строительной компании ЛЭК.
