– В последний год ситуация в сегменте межрегиональных сделок в Петербурге достаточно стабильна, особенно если сравнивать ее с глубоким провалом, который мы наблюдали на пике кризиса в 2009 году. В последний же год это направление стабильно развивается, без заметных обвалов и всплесков активности. В месяц в нашем агентстве проходит, в среднем, десяток подобных сделок. Это стандартные показатели по большинству крупных компаний.
Если говорить о каких-либо особенностях этого года, то несмотря на бархатный сезон, мы сейчас наблюдаем необычную для традиционно отпускных месяцев – июля и августа – активность. Люди пытаются успеть решить свой жилищный вопрос до сезонного сентябрьского роста цен на недвижимость, когда стоимость квадратного метра может вырасти на 15% всего за пару месяцев.
– На какие регионы, в среднем по России, приходится наибольший объем межрегиональных сделок?
– Наибольший объем межрегиональных сделок всегда приходился на Москву, которая привлекает большое число мигрантов. В итоге, общероссийский поток межрегиональных сделок можно представить так: до 70% миграции и, соответственно, межрегиональных сделок на рынке недвижимости, приходится на столицу, оставшиеся 25-30% – на Петербург.
В данном случае выбор, прежде всего, зависит от бюджета, которым располагает клиент. В Москве стоимость жилья любого класса выше на 50%, чем в нашем городе. И покупатель может себе позволить гораздо меньше, чем за те же деньги в Петербурге. Поэтому многие клиенты выбирают наш город.
– Какова структура подобных сделок?
– До 70% всех межрегиональных сделок – это продажа жилья в регионе с покупкой нового в крупном городе, таком, как Петербург и Москва. Основные клиенты петербургских риэлторских компаний – жители богатых нефтеносных регионов России. На первом месте по объему межрегиональных сделок у нас находится Тюмень, затем идут Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский округа. Как правило, жители этих регионов получают хорошие зарплаты, копят деньги, а по окончании трудовой карьеры переезжают в Петербург, так сказать, поближе к цивилизации. Есть еще два мотива покупки недвижимости в Петербурге: инвестиции и жилье для детей, которые учатся в петербургских вузах.
После этих регионов, хорошие показатели у Челябинска, Хабаровска, Владивостока. Активно переезжают в Петербург и жители северных республик и областей Северо-Западного Федерального округа. Например, много сделок проходит с жителями Мурманска и Архангельска.
Также существует стабильная прослойка сделок, связанная с переездом петербуржцев в Москву на постоянное место жительства в связи с повышением по службе или другими обстоятельствами. Такая тенденция в нашем городе существует с начала 2000-х годов. Но в последнее время стали популярны и обратные покупки – теперь уже москвичи приобретают недвижимость в Петербурге. Можно сказать, что в последнее время это становится модным. Но для таких клиентов это, скорее, покупка второй недвижимости, а неполноценный переезд в город на Неве.
– Какой сегмент рынка недвижимости наиболее популярен у покупателей жилья в Петербурге?
– Это зависит от цели, для которой приобретается недвижимость. Судя по моему опыту, структура сделок выглядит следующим образом. Около 20% всех покупок – это вложение средств, и 80% — покупка жилья для собственного проживания. На первичном рынке процент инвестиционных сделок традиционно выше. В общем объеме на межрегиональные сделки приходится до 7% сделок. На вторичном рынке говорить о выгодности инвестиционных покупок нельзя, поэтому основные сделки в этом сегменте – приобретение жилья для собственного проживания. В общей массе сделок, проходящих в год на вторичном рынке Петербурга, межрегиональных сделок 3-4%.
– Какие именно объекты предпочитают ваши клиенты?
– Новое жилье выбирают чаще всего поблизости от станции метро, то есть люди хотят приобрести квартиру в районе с развитой транспортной и социальной инфраструктурой. Популярны у таких покупателей, прежде всего, северные районы города, особенно Выборгский район. Активно приобретают жилье также в Василеостровском, Московском и Приморском районах. Однако Приморский район пока смущает покупателей своей не слишком хорошей транспортной доступностью. Но там возводится много новостроек, район активно развивается и в будущем транспортная ситуация в этой части города должна улучшиться.
Также некоторые наши клиенты, особенно студенты, готовы вместо отдельного жилья приобрести комнату, лишь бы она была в историческом центре города, скажем, на набережной реки Мойки. Кстати, на набережных Мойки и Фонтанки во дворах еще сохранились вполне приемлемые по цене варианты. Так что спрос на этом направлении будет присутствовать еще долго.
А у московских покупателей пользуются популярностью последние этажи старых зданий в центре города, так как их можно превратить в модные сейчас лофты.
– Каковы источники средств для совершения подобных покупок?
– В кризис основная масса сделок совершалась за счет собственных накоплений клиентов. Но в последний год у нас увеличился поток ипотечных сделок. На первом месте по числу выданных ипотечных кредитов до сих пор находятся Сбербанк и ВТБ. На эти два банка в совокупности приходится до 80% рынка ипотечного кредитования.
– Если говорить о сложности межрегиональных сделок, с какими препятствиями можно столкнуться при планировании подобного переезда?
– Если человек просто покупает жилье в Петербурге, используя для этого накопленные им средства, то это – простая сделка. Однако в большинстве своем межрегиональные сделки включают в себя продажу жилья в регионе с последующей покупкой его в Петербурге. В этом случае риэлторской компании нужно очень хорошо контактировать со своими партнерами в регионе, чтобы все прошло гладко. И такие сделки гораздо более сложные и растянутые во времени. В среднем, они занимают 10-11 недель, и то при условии, что не будет задержек в Росрегистрации. Однако сделка может затянуться не только по вине чиновников, но из-за непрофессионализма риэлтора с той или другой стороны, а также из-за недоверия клиента к экспресс-оценке его объекта недвижимости.
Если говорить о стоимости услуг риэлторской компании в подобных случаях, то в среднем по Петербургу сумма комиссионных стандартна: 4% от продажи жилья и 4% от покупки.
– Каковы ваши прогнозы на будущее, как изменится объем межрегиональных сделок в Петербурге в ближайший год?
