По словам руководителя группы исследований рынка недвижимости компании «Knight Frank St Petersburg» Олега Громкова, с начала года рекордсменом по изменению стоимости аренды в сегменте торговой недвижимости стал Невский проспект. Это подтверждают и другие эксперты рынка недвижимости.
Говоря о росте стоимости аренды, эксперты называют разные цифры роста – от 25% до 53%. Столь серьезные расхождения могут быть связаны и с методикой подсчета, и с непрозрачностью самого рынка. Дело в том, что заявленная собственником цена аренды помещения практически всегда отличается от конечной суммы, указанной в договоре, который подписывает арендатор. Как правило, конечная сумма аренды на Невском проспекте на 10%-15% меньше. Однако в любом случае, эксперты уверенно говорят о росте стоимости арены в текущем году примерно на 30%.
Одну из причин стремительного роста стоимости аренды объясняет директор департамента стрит-ритейла NAI Becar Марина Фёдорова: «Во время кризиса собственники старались удержать арендаторов, давая им определенные льготы, при этом заключая соглашения на несколько лет». Теперь настало время пересмотра ранее заключенных договоров. Надо сказать, что процесс пересмотра условий договоров начался в прошлом году, но своего пика достиг только в 2011 г.
«Сегодня на Невском проспекте происходит стандартная ротация арендаторов. Арендаторы съезжают по окончании договоров и после пересмотра арендных ставок. Доля краткосрочных договоров аренды на Невском проспекте традиционно достаточно высока, это позволяет собственникам помещений идти в ногу с рынком в вопросе размера арендных ставок» – говорит директор по развитию бизнеса ASTERA в альянсе с BNPParibas Real Estate Людмила Рева.
Впрочем, стратегия, выбранная собственниками помещений, не позволит в краткосрочной перспективе выйти на докризисный уровень арендных ставок. «За период кризиса ставки аренды на Невском проспекте упали почти на 50%. В середине 2008 г. они находились в диапазоне 5000–20 000 руб. за кв.м. в месяц», – говорит Олег Громков. По данным Марины Федоровой, сейчас ставки находятся в диапазоне от 4,5 до 12 тыс. руб. за кв.м, в зависимости от качества сдаваемого в аренду объекта, и достичь докризисного уровня они смогут не раньше 2012 года.
Причин для этого несколько. Во-первых, основу арендаторов на Невском составляют представители общепита, товары низкой ценовой категории, которые пришли на смену известным брендам, ушедшим с главной магистрали города во время кризиса. Во-вторых, Невский проспект пока еще не вызывает особого интереса у представителей премиум-сегмента. Единственным исключением является магазин Babochka, который был открыт перед кризисом. Нынешние арендаторы не хотят или не могут платить баснословные суммы.
«Арендаторы не хотят платить больше, и, если раньше они рассматривали Невский проспект как рекламную витрину для своего бизнеса, сегодня все считают деньги, и хотят если не получить прибыль с магазина, то хотя бы вывести его работу в «ноль»» – говорит консультант отдела стрит-ритейла компании Jones Lang LaSalle в СПб Анна Лапченко. Таким образом, сложилась ситуация, когда помещения на Невском пр. не пустуют, но и очередей из потенциальных арендаторов готовых занять место за любые деньги – нет. По оценкам Олега Громкова, сегодня доля вакантных площадей на центральной магистрали города составляет 3%-4%.
Еще одним фактором, сдерживающим дальнейший рост арендных ставок стало открытие торгово-развлекательного центра Galeria на Невском проспекте. Многие торговые операторы посчитали, что целесообразней открыть магазин в новом комплексе, чем работать на Невском. Среди последних таких примеров можно назвать закрытие магазина молодежной одежды Concept Club на Невском, 74, и грядущее прекращение работы дисконт-центра «Подиум» на Невском, 11.
Впрочем, грядущие замедление темпов роста арендных ставок вовсе не означает, что Невский проспект скатится до уровня обычных магистралей города. «Невский проспект всегда будет иметь особый статус для стрит ритейла и ожидать в этом месте высокий уровень вакантных площадей не стоит. На место уходящих магазинов придут новые бренды, в том числе и такие, которые ранее не работали в Петербурге и России» — заключил главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.
