Пусть не станет неприятным сюрпризом момент, когда после благополучного оформления сделки с просторным участком тысяч за триста рублей к вам придут представители девелопера и попросят еще столько же на дороги и коммуникации. Ведь при такой цене – обязательно придут и попросят.
Да будет свет!
К слову, далеко не все девелоперы недобросовестны. Порядочный – покажет вам бюджет сразу, еще до сделки. К примеру, сотка земли предлагается за 27 тыс. руб., однако за дороги придется доплатить от 4 до 8 тыс. руб. с сотки (зависит от того, какими их захотят видеть члены дачного некоммерческого партнерства, или ДНП). Подключение газа может обойтись в 20 тыс. руб., а может и все 100 тыс. (зависит от того, попадет ли территория в областную программу газификации). Электроснабжение – это самый сложный вопрос.
Предположим, вам скажут о том, что подключение к электричеству будет стоить 10 тыс. руб./кВт, но при этом вам известно от знакомого юриста, что если запланированная мощность на домовладение не превышает 15 кВт, то вы вправе заплатить за подключение 550 руб. Истина, как водится, лежит посередине. На «дешевое» подключение вы можете рассчитывать, если поселковые сети уже построены, мощности подстанций хватает, провода натянуты, а столб стоит у границы участка. Это тоже случай редкий. Как правило, жителям новых дачных территорий приходится тянуть линии электропередач (ЛЭП) за свой счет. Либо ждать до скончания века, как уже не одно десятилетие это делают некоторые садоводства, включения в региональные программы электрификации. Стало быть, скорее всего, придется скидываться, приобретать трансформатор и столбы с проводами. Кстати, для некоторых массивов, расположенных вдалеке от ЛЭП, неплохое решение на первые времена – собственная, либо арендованная, дизель-электростанция.
Сейчас или никогда?
Как застраховаться от проблем, связанных с тем, что девелопер-таки осваивает территорию, но делает это медленно? Единого для всех рецепта здесь быть не может.
Вот случай из жизни. Женщина приобрела участок у первичного девелопера, а потом, когда за отдельную и вполне приемлемую плату ей пообещали провести водопровод и свет, взяла потребительский кредит под 25% годовых. Девелопер с обязательствами не справился, деньги вернул (правда, через год и без процентов). За это время цены на услуги подрядчиков существенно подросли. Сейчас придется вкладывать в то же самое в два раза больше.
Основная проблема в том, что право собственности на участок и вопросы его инженерного обеспечения юридически между собой никак не связаны. Поэтому именно вам есть смысл настаивать, чтобы в договоре купли-продажи было написано, что в цену продавца (застройщика) входит обеспечение вашего участка коммуникациями (электро-, газо- и водоснабжения) в тех или иных расчетных показателях. Как правило, в договоре указывают цифры: сколько киловатт электроэнергии, кубометров воды и газа должен предоставить продавец. Этот пункт договора купли-продажи, равно как и ответственность продавца за невыполнение обязательств, имеет смысл обсуждать с юристом.
Если вы вступаете в проект на стадии «чистого поля», а речь идет о поэтапной оплате, необходимо говорить о связи очередных платежей с выполнением застройщиком части заявленных обязательств по коммуникациям и инфраструктуре.
О человеческом факторе
Теперь о том, что выходит за рамки юридических вопросов. Предположим, вам понравился участок в новом массиве, расположенном в живописной, но малоосвоенной местности, при этом приобретение земли, ее освоение и порядок строительства вызывают множество вопросов.
Если вы рассчитываете на недорогую землю, в любом случае придется смириться и с медленным освоением, и с непредвиденными расходами. Но в случае отношений с первичным девелопером и создаваемым им ДНП всегда есть возможность требовать от ваших контрагентов максимальной прозрачности, чтобы деньги, которые, как декларируется, выделяются на обеспечение массива дорогами и коммуникациями, не ушли «не туда». Тем не менее есть большая доля вероятности, что в «недопоселке» от первичного девелопера останутся недоделки, устранять которые придется вам и вашим будущим соседям.
