Аналитики компании «НДВ СПб» опубликовали интересные цифры: уже сейчас доля новостроек, в которых созданы ЖСК, составляет до 23%, и в ближайшие год-полтора формула продаж по ЖСК не утратит актуальности.
В первую очередь, схема ЖСК, подразумевающая заключение договора паенакопления, привлекает отсутствием жестких рамок и регламентации. Устав жилищного кооператива готовится застройщиком еще до вступления в него первых членов, и у строительной компании есть возможность составить этот документ с наибольшей выгодой для себя. Застройщику она дает возможность формировать конкурентоспособные цены на недвижимость, покупателю позволяет сэкономить на уплате налогов (паевые взносы налогообложению не подлежат, и себестоимость квартиры по ЖСК выходит дешевле, чем, например, по ДДУ).
Есть и ряд других нюансов, которые побуждают покупателей делать выбор в пользу ЖСК. Например, эта схема максимально гарантирует получение готовой квартиры в достроенном доме. Даже если застройщик обанкротится, члены кооператива могут увеличить размеры паев и сами достроить дом. При любой другой схеме, чтобы закончить строительство своими силами, им необходимо будет сначала юридически оформить и получить права застройщика, а это отнимает много сил и еще больше времени.
Схема продажи квартир по ЖСК дает возможность длительной рассрочки (до 10 лет), тогда как по ДДУ нельзя оформить рассрочку на период после завершения строительства. Кроме того, член кооператива имеет право въехать в свою квартиру и в течение нескольких лет выплачивать пай. Договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи таких преимуществ не предоставляет.
Есть и некоторые минусы схемы покупки квартиры через ЖСК. Например, в отличие от ДДУ, договор паенакопления не проходит обязательную регистрацию в Госреестре. Это повышает риск двойных продаж, что исключено при покупке по ДДУ. Могут быть изменены и сроки получения квартиры. Часто уставом кооператива предусмотрено, что правление может корректировать дату окончания строительства, и члены кооператива не имеют права предъявлять судебные иски к застройщикам.
Что необходимо знать, перед тем как вступить в ЖСК?
На сегодняшний день схема ЖСК может быть двух видов: кооператив является и инвестором, и застройщиком (этот вариант считается наиболее удачным) или кооператив и застройщик – разные юридические лица, работающие на договорных условиях. Первый вариант может негативно сказаться лишь на вопросе размеров выплат; например, на общем собрании в процессе строительства может приниматься решение о дополнительных взносах. Второй же вариант чреват подводными камнями, потому что в случае несоблюдения ЖСК всех оговоренных условий застройщик вполне может и не передать кооперативу ранее оговоренный объем квартир. Поэтому, если вы имеет дело именно с такой схемой, следует внимательно изучить договор между кооперативом и застройщиком.
К документам вообще стоит отнестись максимально ответственно. Компания-застройщик должна предоставить все необходимые бумаги, включая постановление правительства, разрешение на строительство и свидетельство о праве собственности (или аренды) земельного участка, на котором строится дом. Не стоит обходить вниманием и устав кооператива, в котором обозначен порядок вступления и выхода, а также порядок получения квартиры и порядок осуществления выплат. У пайщика обязательно должны быть хотя бы какие-нибудь доказательства вступления в ЖСК (расписка о получении от него заявления о вступлении; отметка о принятии в ЖСК на его копии этого заявления, заверенная выписка из решения общего собрания членов ЖСК и т.д.).
Следует помнить, что, в отличие от покупки по ДДУ, когда для регистрации права собственности дольщику нужно только получить акт приемки-передачи квартиры, пайщику ЖСК для получения права собственности необходимо будет также получить справку о выплате пая.
Novostroy-SPb.ru Новостройки Санкт-Петербурга от Застройщика
