Как заработать на строительном бизнесе?

Вексель – это ценная бумага, удостоверяющая обязательство векселедателя уплатить при наступлении указанного срока определенную сумму векселедержателю. Он используется и как способ обойти барьеры, выставленные Законом «О долевом участии в строительстве». Застройщики вместо заключения договора инвестирования теперь просто продают покупателю векселя на сумму равную стоимости квартиры.

Аналитики оценивают практику продажи векселей населению как весьма удачную с точки зрения предприятия. Однако частным инвесторам необходимо трезво оценивать баланс «риск-доходность»: достаточно высокие ставки призваны компенсировать риски, на которые идут покупатели векселей строительной компании.

Быстрые инвестиции

С момента принятия 214-го закона не было слышно ни одного положительного отзыва об этом документе. Закон, призванный защитить дольщика, не функционирует, а лишь вынуждает строителей искать легальные способы привлечения средств. Строительные компании просто не работают по нему, прикрывая долевое участие договорами предварительной купли-продажи или членства в ЖСК. Конечно, подобные сделки могут быть признаны судом притворными, но пока такой практики нет.

Строительные фирмы постоянно нуждаются в дополнительных оборотных средствах, и не всегда эти потребности могут быть покрыты банков-скими кредитами или доходами самого предприятия. «Самый цивилизованный путь, по которому идут застройщики всех стран, – это привлечение банковского кредита, – говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. – Однако в нашей петербургской действительности сделать это довольно сложно: для получения кредита требуется обеспечение в виде залога готовой недвижимости или оборудования, которых недостаточно. Поскольку основные активы строительных компаний –  это незавершенное строительство, фирм, получивших подобные кредиты, еденицы». Зачастую получить банков-скую ссуду вдобавок к уже имеющимся долгам сложно из-за невозможности предоставить ликвидный залог по всем кредитам. Выпуск облигаций – процедура достаточно дорогая и трудоемкая, поэтому  предприятия начинают осваивать вексель для привлечения средств.

Выпуск векселей – это возможность быстро собрать необходимые для строительства деньги, а не ждать вливаний крупных инвесторов. Однако на рынке все еще остаются строительные компании, работающие по непрозрачным схемам и подрывающие доверие к вексельным займам. Пока ситуация не изменится, рынок не будет должным образом развиваться. Но, по мнению директора компании – организатора вексельных выпусков «АрДи Капитал» Дмитрия Романова, в относительной неразвитости данного инструмента есть и свои плюсы для граждан: вследствие недостатка информации инвесторов на рынке пока немного и доходность по векселям выше, чем по иным доступным финансовым инструментам.

Строительные компании-векселедатели в Петербурге

Котировки на 20.10.2006

Строители готовы платить

Вексельные схемы используются как способ легально продать квартиру в строящемся доме в обход закона о «долевке». В этом случае частное лицо покупает у строительной фирмы векселя на сумму, равную стоимости квартиры на начальном этапе работ. Компания-застройщик параллельно заключает с держателем векселей договор предварительной купли-продажи. Тем не менее в ситуации, когда вексель используется для прикрытия договоров долевого строительства, могут быть свои подводные камни. «Если строительные компании применяют вексельные схемы, то в случае судебного конфликта такая сделка может быть признана притворной, по сути прикрывающей договор долевого участия, – считает генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко. – Вексель – долговая расписка, а значит, строительная организация вполне легально может погасить свои обязательства не квартирой, а деньгами, суммой, обозначенной в векселе».

Если вексельный выпуск был изначально рассчитан на широкий круг инвесторов и не был привязан к конкретным строительным объектам, то инвестор сам выбирает, приобретать ли ему с помощью этих ценных бумаг квартиру или получить фиксированный доход по своему векселю. Именно такие компании-векселедатели и могут быть интересны инвестору.

Вексель как товар

Пока что выбор для частных инвестиций не очень широк. Свои векселя на публичном рынке размещают ООО «МОДУЛЬ», ООО «Стройиндустрия-Н», ЗАО «ИСГ Норманн» и ЗАО «Корпорация «РосПолиТехПроект». Указанные компании обещают доход до 18% годовых. Откуда такая высокая прибыль?

«Высокая доходность по векселям строительных компаний объясняется несколькими причинами. Во-первых, это своеобразная плата за то, что фирмы еще не слишком известны на рынке капитала, – говорит Дмитрий Романов. – Во-вторых, вексель – лидер по оперативности привлечения средств и в ситуации, когда застройщику долго или сложно получать заем в банке или нельзя воспользоваться иными формами кредитования, компания готова платить инвесторам большие
проценты».

Организаций, выпускающих векселя, пока мало. Эксперты объясняют это неразвитостью рынка. «Судя по нашему опыту работы, 30% компаний, выпускающих векселя, – строительные, а это довольно большой процент. Почему этого не делают другие? Ставки по векселям достаточно высоки. Фирмы, способные привлечь кредиты для решения текущих задач, пока не обращаются к подобному инструменту. Напротив, дальновидные компании понимают, что вексельный выпуск –
это первая ступенька на публичный рынок капитала. С приходом на рынок крупных инвесторов (банков и инвестиционных компаний) ставки заметно снизятся, и структуры, уже имеющие публичную кредитную историю, обретут неоспоримые преимущества», – комментирует ситуацию Дмитрий Романов.

Немногие строительные компании используют векселя для привлечения средств еще и потому, что сейчас, когда рынок только формируется, период обращения этих ценных бумаг (срок вложения средств) невелик. Короткие сроки необходимы для привлечения широкого круга вкладчиков, инвестор должен сначала «опробовать» инструмент.

Степень раскрытия

Поскольку рынок векселей еще не сформирован и данный инструмент не слишком знаком частному инвестору, возникает вопрос: как не ошибиться в выборе векселедателя.
Для вкладчика (инвестора) – частного лица или организации – важным вопросом являются потенциальные риски. Новичкам эксперты советуют покупать векселя на небольшие суммы, и уже потом решать, стоит ли им вкладывать средства в конкретную строительную компанию.

Например, для частного инвестора крайне важны дополнительные гарантии по векселю, который он собирается приобрести. В первую очередь это репутация компании, которая привлекает средства, а также репутация банка, который выплачивает доход по этим бумагам и гасит их. При осуществлении вексельной программы проводится отбор векселедателей – и это можно считать дополнительной гарантией для инвесторов. Выход на вексельный рынок требует от предприятия определенной степени раскрытия информации: предоставляются данные о кредитной истории предприятия, о его руководстве, владельцах.

Любая компания, желающая привлекать средства на публичном рынке капитала, максимально раскрывает информацию о своей деятельности, об акционерах и контрагентах, а также финансовую отчетность. Организатор выпуска векселей, по словам Дмитрия Романова, обязан подготовить информационный меморандум о предприятии-векселедателе, где описана история развития предприятия, раскрыть номинальных и фактических собственников, отразить деятельность компании, взаимодействия с основными контрагентами (покупателями и поставщиками). Кроме того, надлежит описать внешнюю среду – конкурентов, тенденции на рынке, возможные изменения законодательства – и представить финансовую отчетность за последний отчетный период и за несколько лет с комментариями основных статей и анализом финансового состояния. В период обращения векселей данная информация обновляется.

Основными критериями выбора векселедателя являются положительная кредитная история, отсутствие негативных сведений о руководстве и собственниках, а также просроченных долгов, длительный период успешной работы компании. Если фирма существует уже 5–10 лет, просроченных кредитов нет, имеются значительные активы (в виде имущества и реальной стоимости бизнеса), то терять их, а также портить репутацию и кредитную историю из-за невыплаты ничтожных (относительно всего бизнеса) сумм никто не будет.

Исходя из этих данных, каждый инвестор сам может принять решение о покупке векселей. Самый простой способ – проанализировать соотношение объема вексельной программы и выручки предприятия. Данные о выручке можно найти в отчете о прибылях и убытках (форма № 2), который обычно является приложением к информационному меморандуму.

«На месте частного инвестора я бы все-таки удостоверился в наличии положительной кредитной истории, поинтересовался бы ходом развития компании, – советует Дмитрий Романов. – Поскольку без комментариев к балансу и отчету о прибылях и убытках (там, где показана выручка) выборочно сравнивать статьи баланса не имеет смысла. Так, например, стоимость имущества может оказаться сильно заниженной относительно реальной стоимости, поскольку приобреталось оно давно и его переоценка не делалась. А выручка может быть маленькой из-за того, что в качестве последней предприятие показывает только свой финансовый результат (то есть заработанную прибыль) и т. д.».

В любом случае вексель остается безусловным обязательством компании выплатить держателю определенную сумму денег в указанный срок. При этом если компания, выпускающая векселя, не погашает их в срок, то держатели имеют право предъявить все векселя, которые есть в обращении, независимо от срока погашения.

Многие считают вексель рискованным инструментом, поскольку при остановке роста цен на жилье инвесторы могут прогадать. Но, как показывает практика, даже если цены стабилизируются, вексель все равно останется выгодным частному инвестору: доход в нем зафиксирован, и держатель ценной бумаги может отказаться от квартиры и получить деньги.

«Сферу строительства инвесторы считают одной из самых рисковых для вложений – слишком велика вероятность кардинальных изменений в законодательстве. Этот рынок «зарегулирован» и зависит от местных администраций, – резюмирует Дмитрий Романов. – Нередко заявления тех или иных официальных лиц о ситуации на рынке жилья могут серьезно повлиять на спрос. И все же, несмотря на риски, количество физических лиц, которые в состоянии вкладывать в недвижимость и зарабатывать на этом деньги, уже сейчас достаточно велико, и векселя строительных компаний начинают пользоваться популярностью».

Текст: Дарья Куксенкова