Основной сенсацией стало то, что впервые за все годы существования рынка показатели поглощения и прироста предложения оказались на одном уровне. Арендаторы сняли 100 тыс. кв. м складских площадей и ровно столько же сдали строители. В итоге складской сегмент очутился на пороге дефицита.
Процесс пошел
В отношении спроса на складские помещения ситуация сдвинулась с мертвой точки еще год назад, однако в этом полугодии рынок показал небывалую активность. По данным Maris/CBRE, за шесть месяцев текущего года объем поглощения составил не менее 100 тыс. кв. м. При этом арендаторы снова стали интересоваться крупными помещениями, размер которых начинается от 3 тыс. кв. м, да настолько живо, что на них образовался дефицит. Выросли и ставки. «В складских комплексах класса А рост составил около 4-5%, цены на помещения класса В увеличились до 10%, – рассказывает консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris/CBRE Наталия Киреева. – Кроме того, собственники все реже предлагают скидки». Аналитики ASTERA предоставили более детальную информацию. По их данным, основная доля арендаторов складов класса В готова платить за складское помещение уже 145 долл. за кв. м в год, класс А с легкостью уходит по цене 163 долл. за «квадрат».
Таким образом, ставки вновь вернулись на уровень четвертого квартала 2008 года, считают аналитики Jones Lang LaSalle.
Еще одна позитивная тенденция, добавляющая оптимизма собственникам, заключается в том, что клиенты стали более расторопно принимать решения по объектам. «Срок экспозиции складских помещений существенно уменьшился, – рассказывает руководитель направления по работе с клиентами компании ASTERA Вера Бойкова. – Если в 2010 году срок экспозиции по складам классов А и В составлял три-шесть месяцев, то в первом полугодии 2011-го он сократился до одного-трех месяцев». Эксперт объясняет, что в период кризиса сформировался большой объем отложенного спроса, который, реализуясь в настоящее время, создает дефицит на рынке складских помещений классов А и В. В силу данного дефицита арендаторы вынуждены более гибко подходить к вопросам аренды складских помещений, это касается и локации, и технических параметров.
Эксперты также отмечают, что наиболее активно ведут себя производственные компании и торговые операторы, сделки с которыми составили, по подсчетам Jones Lang LaSalle, около 87% от общего количества сделок (90 тыс. кв. м складских площадей).
Наиболее крупной сделкой, по оценке Maris/CBRE, в первой половине 2011 года стала аренда помещения площадью 19 тыс. кв. м компанией TPV Technology в складском комплексе «AKM Лоджистикс». В июне там уже начал работать завод по производству ЖК-телевизоров под брендом Philips. Заслуживает внимания также и переезд ЗАО «Империя-Фарма» в складские помещения площадью 8,5 тыс. кв. м логистического центра класса А «Гориго», состоявшийся в апреле этого года.
Склады растут вниз
Основное предложение по-прежнему сконцентрировано в южной части города, в промышленной зоне «Шушары». Значительная часть высококлассных складов Петербурга расположена также в Пушкинском районе – около 30%, причем, по мнению Веры Бойковой, их доля в долгосрочной перспективе будет увеличена еще как минимум на 10%. Потенциал роста объемов складской недвижимости имеет также Петродворцовый район – в основном за счет ввода площадей в индустриальном парке «Марьино».
Впрочем, особого роста в ближайшее время не предвидится. Несмотря на позитивную динамику рынка, сохранявшуюся в течение всего первого полугодия, строительство складских комплексов не возобновляется. «Девелоперы просто боятся начинать что-то новое, – считает начальник отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий. – Это раньше была иллюзия, что достаточно привлечь финансирование под любую ставку, построить на мало-мальски подходящем свободном пятне сотни тысяч квадратных метров, не заботясь ни о качестве, ни о себестоимости, и все будет поглощено. Ведь спрос-то огромен. Сейчас все понимают, что это не так. И всем из-за этого страшно». Исполнительный директор «ПНК Групп» Олег Мамаев потерю интереса к строительству складов объясняет более конкретными вещами. «Дефицит качественных складов есть, но инвестор в ближайшее время туда не выйдет, потому что существующие площадки заполнены по таким депрессивным ставкам, что новое строительство начинать бессмысленно», – уверен эксперт.
Каковы бы ни были причины, факт остается фактом: впервые с 2005 года за целых шесть месяцев на территории Петербурга не появилось ни одного нового складского комплекса. В связи с этим, по данным ASTERA, общая площадь складских помещений классов А и В нашего города не изменилась и по-прежнему составляет 1,3 млн кв. м.
Правда, во втором полугодии положение на рынке петербургской складской недвижимости обещает несколько улучшиться. К концу третьего квартала корпорация «Стерх» планирует завершить строительство второй очереди отапливаемого склада в логопарке «Осиновая Роща» общей площадью 12 тыс. кв. м. В ноябре в Шушарах, недалеко от заводов General Motors и Toyota, будет введена в эксплуатацию первая очередь центра логистики Nord Way площадью 40 тыс. кв. м. Его реализуют литовские девелоперские компании Hanner и Girteka, и, по оценке Веры Бойковой, сегодня – это самый крупный проект на рынке, на который приходится более 80% заявленного прироста. Кроме того, в последние месяцы года ООО «Строительный торговый дом «Петрович» откроет распределительный центр, его размер составит около 10 тыс. кв. м.
Однако все это – капля в море, которая вряд ли сможет кардинально изменить ситуацию. По мнению специалистов ASTERA, за счет ввода этих объектов общая площадь складов Санкт-Петербурга увеличится лишь на 5%, а прирост к концу года, считают в Maris/CBRE, составит менее 100 тыс. кв. м. Таких низких показателей рынок не видел даже в самые унылые кризисные времена. Например, по итогам прошлого года объем площадей вырос на 170 тыс. кв. м, в 2009-м предложение качественных складов увеличилось более чем на 400 тыс. кв. м.
«Можно с уверенностью сказать, что на рынке установилось благоприятное время для запуска новых качественных складских проектов», – говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St.Petersburg Михаил Тюнин.
Мест нет
Год назад большинство игроков уверенно заявляли, что уже построенных складов в Петербурге вполне хватит до 2013-2014 года. Однако такие прогнозы не оправдались, и сейчас эксперты убеждены, что уже к концу этого года вяло текущее складское строительство неизбежно приведет к тотальному дефициту качественных складских проектов, признаки которого ощущаются уже сегодня.
Хотя в численном выражении объем свободных площадей остается по-прежнему высоким и, по информации Jones Lang LaSalle, составляет 156,8 тыс. кв. м, доля вакансий к концу первого полугодия снизилась до 10%. Если вспомнить, что год назад объем пустующих помещений находился на уровне 30-35%, то получается, что за год рынок поглотил около 25% существующих складов. Учитывая что новых спекулятивных проектов девелоперы не заявляют, исход действительно вполне предсказуем. «В 2011 году прогнозируется стабильный спрос, который наряду с небольшим объемом вводимых новых проектов приведет к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей, – говорит Наталия Киреева. – Предполагаемый объем поглощения, думаю, составит от 170 до 200 тыс. кв. м и будет значительно выше, чем прирост предложения». Михаил Тюнин также считает, что оставшиеся свободные площади уже не способны удовлетворить спрос, в особенности на крупные помещения.
Впрочем, оптимистично настроенные аналитики из ASTERA считают, что рано или поздно девелоперская активность на рынке складской недвижимости города возобновится. «Этому будут способствовать планы по строительству в Петербурге заводов крупными национальными и международными компаниями, которые сформируют вокруг себя производственно-складские кластеры обслуживающих их предприятий», – считает Вера Бойкова. Однако когда это произойдет, сказать точно пока никто не решается. «Привлечь деньги в проект стало значительно легче, но, несмотря на это, начальные вложения в проекты инвесторы делать не готовы», – констатирует заместитель генерального директора по развитию «Эспро Девелопмент» Вячеслав Юрченко.
По его мнению, практически полное отсутствие подходящих пятен под застройку также не способствует активным действиям с их стороны. «В Петербурге осталось не так много больших участков с возможностью дальнейшего развития, на которых можно было бы реализовывать проекты, – говорит эксперт. – А только такие площадки интересны профессиональному девелоперу складской недвижимости».
