Свободных пятен под застройку новых магазинов в Петербурге практически не осталось. Да и особой необходимости «плодить» новые торговые помещения тоже нет – петербуржцы «под завязку» обеспечены объектами ритейла. В рейтинге российских городов Северная столица занимает второе место после Казани, оставив далеко позади даже Москву, где на тысячу жителей приходится всего 275 кв. м торговых площадей. В Петербурге этот показатель почти в два раза выше: по данным ASTERA, без учета объектов стрит-ритейла на тысячу горожан на сегодняшний момент приходится 468 кв. м торговых площадей.
На загородном рынке Петербурга – совсем другая ситуация. Мест, где «не ступала нога девелопера», здесь пока еще предостаточно. Некоторые эксперты, впрочем, считают, что в ближайшие пять-семь лет количество торговых центров в Ленобласти вырастет в разы, поскольку приостановившееся из-за кризиса строительство коттеджных поселков в пригородах Петербурга и Ленинградской области вновь набирает обороты.
Приграничный ритейл
По данным компании «Петербургская Недвижимость», с начала года началась реализация 55 новых поселков (5415 домовладений), что на 25% больше, чем за аналогичный период 2010-го. Открылись продажи в новых очередях уже известных проектов (поселки Новое Минулово, Ландыши, Новая Дубровка, Тихая Ладога, Ладожский Маяк, Солнечное-2 и пр.). Для комфортного проживания в таких поселках необходима соответствующая инфраструктура.
Между тем предложение качественных объектов на рынке ограничено всего несколькими торговыми комплексами. «В их числе можно назвать ТРК «Пилот», «Мегаполис», «Гатчинский» в Гатчине и ТК «Белые ночи» во Всеволожске», – рассказывает руководитель направления маркетинговых исследований Praktis CB Любава Пряникова.
Действительно, несмотря на то что на данный момент количество розничных торговых объектов Ленобласти насчитывает примерно 19 тысяч магазинов, во многих районах кроме небольших сельских магазинов с весьма скудным ассортиментом продукции нет ничего. Однако изменится ли ситуация в ближайшее время – пока большой вопрос. «Активное освоение Ленобласти началось еще в 2007 году, но в период кризиса планы развития были свернуты, – рассказывает директор по развитию бизнеса ASTERA Людмила Рева. – Сейчас крупные сети снова заговорили о намерениях открывать в Ленобласти новые магазины, и в пригородах Петербурга и в Ленинградской области представлены практически все основные игроки рынка продуктового ритейла. Среди них X5 Retail Group, ООО «Холдинг “Продовольственная биржа”», сеть магазинов «Магнит», «Дикси», «Интерторг»».
По мнению эксперта, одной из причин возобновившегося интереса ритейлеров к размещению на территории Ленобласти стал дефицит подходящих площадей в Петербурге. «Этот сегмент арендаторов предъявляет ряд специфических требований к помещениям, к числу которых относится определенная планировка, подразумевающая, в частности, размещение холодильного оборудования, запас электрических мощностей, витринные окна, – объясняет Людмила Рева. – На сегодняшний день практически все помещения, удовлетворяющие этим требованиям, уже заняты. К тому же продуктовые сети запрашивают одну из самых низких ставок аренды среди ритейлеров различных товарных категорий, а арендные ставки в Ленобласти на 5-10% ниже, чем в Петербурге. В среднем они колеблются в диапазоне от 8 тыс. руб. до 13 тыс. за кв. м в год». Директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина считает, что разница в арендных ставках еще больше – от 20% до 40%.
В то же время Людмила Рева отмечает, что особого избытка подходящих помещений в Ленинградской области пока тоже не наблюдается. Сетевики по-прежнему предпочитают далеко не забираться, ограничиваясь размещением в торговых комплексах на въездах с КАД и ближних пригородах. Например, на выезде из Петербурга по Пулковскому шоссе выстроились сразу несколько крупных продуктовых магазинов – в частности «О’Кей», «Карусель» и рассчитанный главным образом на оптовиков «МЕТРО». В декабре прошлого года к ним присоединился и гипермаркет торговой сети «Ашан». Новый магазин занимает площадь в 8,7 тыс. кв. м, объем инвестиций в проект составил 450 млн руб.
Еще одна торговая точка сети «Ашан» площадью 20 тыс. кв. м находится в непосредственной близости от поселка Бугры, на пересечении КАД и автодороги Санкт-Петербург – Скотное в шопинг-центре «Мега». На территории самого поселка разместился гипермаркет REAL, занявший 16,4 тыс. кв. м в ритейл-парке «Северный Молл». Инвестор и собственник проекта – ООО «Реал-Гипермаркет», являющийся одним из ведущих подразделений международного оператора METRO Group, – в реализацию этого проекта вложил 30 млн евро. В поселке Девяткино в ТК «Новое Девяткино» в 2009 году финская корпорация SOK Retail Int открыла магазин Prisma, инвестиции в который составили около 5 млн евро.
На северо-западной границе города недостатка в продовольственных магазинах тоже не ощущается. В поселке Парголово действуют два объекта сети «О’Кей», на выезде с КАД пристроилась «Лента». В начале июня на пересечении крупнейших транспортных магистралей – Выборгского шоссе и КАД – в ТК «Осиновая роща» открылась новая Prisma. Гипермаркет площадью 8 тыс. кв. м, в который SOK Retail Int инвестировал примерно 7 млн евро, стал первым и основным арендатором комплекса.
Не отстает и юго-восток – на 12 км Мурманского шоссе в торговом комплексе «МЕГА-Дыбенко» уже пять лет успешно работает гипермаркет «Ашан» площадью 14 тыс. кв. м.
Осторожной поступью
«Помимо магистралей, по которым осуществляется основная ежедневная миграция большого количества людей, передвигающихся на автомобилях, продовольственным сетям для открытия крупных форматов в области более или менее интересны довольно крупные города – такие как Колпино, Пушкин, Гатчина, Всеволожск, – говорит заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Андрей Косарев. – Впрочем, в большинстве подобных городов уровень проникновения сетевого ритейла по-прежнему еще очень низкий».
Действительно, выход торговых сетей на рынок Ленобласти остается точечным и осторожным. По информации Комитета по развитию малого, среднего бизнеса и потребительского рынка, число торговых центров и комплексов в Ленобласти, включая приграничные моллы, составило всего 100 объектов. Для 47-го региона, территория которого составляет почти 84 тыс. кв. км, это ничтожно мало. В Петербурге, занимающем в 58,3 раза меньшую площадь (1439 кв. км), на сегодняшний день действует уже 58 крупных ТЦ. Эксперты между тем убеждены, что обеспечить нормальный оборот для ритейлеров Ленобласть не в состоянии. «Основная сложность, с которой сталкиваются ритейлеры, – низкий уровень доходов населения, – объясняет Людмила Рева. – Хотя по результатам 2010 года он вырос почти на 10%, но все равно заметно уступает показателям Петербурга. Кроме того, ограничена и емкость рынка. Городу с населением в 10 тысяч человек достаточно трех магазинов федеральных сетевых игроков, с населением 5 тысяч – двух, а для 3 тысяч жителей – хватит и одного».
Кроме того, по мнению Андрея Косарева, только в случае низкой локальной конкуренции оборот гипер- или супермаркета может быть сопоставим с городским аналогом. «Пока конкуренция, как правило, низкая, но по мере насыщения рынка фактор более низких доходов по сравнению с городом даст о себе знать, – убежден аналитик. – Исключением может быть лишь Курортный район, но там очень высок фактор сезонности. Из-за сезонности снижается операционная эффективность и других проектов, расположенных на исключительно «дачных» направлениях».
Непосредственные же участники рынка придерживаются другого мнения. Так, глава «Продовольственной биржи» (развивает сеть «Полушка») Дмитрий Степанов считает, что по эффективности региональные торговые точки превосходят петербургские. «В среднем товарооборот сравнимых объектов в Ленобласти выше, чем в Петербурге, на 20–30%», – утверждает ритейлер.
«Магнит», притягивающий деньги
Несмотря на то что в поселках с наибольшей концентрацией садоводств и дачных участков отдыхают вполне обеспеченные петербуржцы, продовольственный ценник в таких местах – по-прежнему главный катализатор бизнеса. Именно поэтому сюда преимущественно выходят сетевые дискаунтеры. Например, очень востребованы в подобных местах такие сети как «Дикси», «Полушка», «Пятерочка», «Магнит». «Дачники идут в эти магазины из экономических соображений, делая покупки на долгий период времени, – комментирует Екатерина Лапина. – Из-за этого средний чек в магазинах, расположенных в области, в среднем на 30% больше, чем в городе».
Это стало причиной головокружительного успеха краснодарской сети «Магнит», открывшей с 2000 года в общей сложности 4460 магазинов (то есть практически в день по магазину). Во всех торговых точках компании устанавливаются запредельно низкие цены, что обеспечивает большой покупательский спрос и увеличение количества покупок. Как результат – значительно растет средний чек. Чтобы иметь возможность ведения такой ценовой политики, компания изначально сделала ставку на периферийное размещение, намеренно избегая центральные районы в мегаполисах, где царят высокие цены на аренду и наблюдается серьезный уровень конкуренции. Такие условия абсолютно не подходят краснодарскому ритейлеру, который упорно ставит на естественный рост, инвестируя средства в свои преимущества – удачно найденный формат торговли «дискаунтер у дома» и экономичность. В отличие от большинства других сетевиков, которые, по словам менеджера проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Игоря Кокорева, чаще развиваются на собственных площадях, «Магнит» не имеет в собственности торговой недвижимости и размещает свои магазины исключительно в помещениях, арендованных по самым минимальным ставкам. Понятно, что найти их можно только на окраинах города или за его чертой. Сейчас супермаркеты «Магнит» есть практически в каждом крупном поселке Ленобласти – в общей сложности 35 магазинов, при этом в Петербурге, по данным пресс-службы сети, работают всего восемь «Магнитов».
Планы по размножению
У Х5 Retail Group магазинов в Ленинградской области еще больше – на сегодняшний момент насчитывается 88 торговых точек этой компании. Однако, по словам директора Северо-Западного филиала Х5 Retail Group Александра Павлова, это не предел. «Мы очень заинтересованы в том, чтобы наши магазины были представлены в каждом населенном пункте Ленинградского региона», – говорит он. Новые торговые точки будут появляться в самых разных форматах – от традиционных гипер- и супермаркетов до новаторского «Пятерочка-мини». «Это магазины, площадь которых в два-три раза меньше стандартных дискаунтеров, на Северо-Западе мы уже открыли несколько таких точек, – объясняет господин Павлов. – Кроме того, мы возобновили программу собственного строительства, которая была заморожена в кризис, поэтому в настоящее время рассматриваем предложения о покупке земли или строящихся объектов: мы готовы и сами строить и выступать партнерами строительства».
В «Дикси», которая открыла 42 магазина в Ленобласти, также заявляют о готовности выходить в малые населенные пункты и работать в поселках с населением от 3 тыс. человек. Аналогичные планы озвучил и президент холдинга «Продовольственная биржа» Дмитрий Степанов. По его словам, магазины «Полушка», которых на всю Ленобласть пока только 15, будут открываться в городах и поселках с числом проживающих от 5 тыс. человек. Кроме того, компания продолжит открывать магазины в населенных пунктах, где проживает более 10 тыс. человек. В городах с населением более 30 тыс. жителей планируется открывать не менее трех торговых точек. Инвестиции в открытие одного магазина, по словам Дмитрия Степанова, в зависимости от формата и состояния помещения составляют от $300 тыс. до $1 млн.
Сначала – стрип-моллы
Девелоперы, в отличие от ритейлеров, смотрят на Ленобласть не так оптимистично. Новых проектов практически не появляется. В связи с этим сетевикам придется самостоятельно заниматься строительством помещений для своих магазинов, выступая в роли соинвесторов и содевелоперов, хотя это и противоречит обычной мировой практике. Преобладающим форматом станет классический вариант стрип-молла – одноэтажного торгового центра, обращенного к улице основным фасадом, вдоль которого тянется открытая парковка для автомобилей. Специалисты утверждают, что в связи с минимальными расходами на строительство, отделочные работы и техническую оснащенность этот формат является наиболее привлекательным для ритейлеров. Преимущества для покупателей – тоже налицо. Благодаря отсутствию этажности покупателям не приходится бегать по лестницам, а свободный доступ к парковке позволит «приютить» большое количество автомобилей.
В то же время именно этот формат аналитики считают наиболее актуальным для загородных локаций. По мнению Наталии Орешиной из Stiles & Riabokobylko, рано или поздно развитие сетей будет связано с освоением более крупных форматов, которые начнут строить за городом. «Крупные магазины позволяют обеспечивать большие объемы продаж и держать низкие цены, в чем и состоит смысл данного формата», – утверждает Наталия Орешина. Возможность строительства парковок необходимого размера также является неоспоримым плюсом. Ведь гипермаркеты завоевали популярность именно тем, что здесь можно приобрести сразу и продовольственные, и промышленные товары. Люди приезжают сюда закупить все необходимые продукты и товары на неделю, которые можно увезти только в машине. Кроме того, это общемировая тенденция. В США крупные торговые центры могут находиться только за городом, для Европы характерно строительство ТЦ на городских окраинах. «С точки зрения строительства для ритейлеров в первую очередь могут представлять интерес наиболее значимые населенные пункты Ленобласти, где совсем не представлены сетевые продуктовые гипермаркеты, – говорит Игорь Кокорев. – Это – Гатчина, Кириши, Тихвин, Всеволожск».
То, что гипермаркеты, построенные в «правильных» местах Ленобласти, будут востребованы, эксперты не сомневаются. Необъятные просторы загородных моллов, несомненно, оценят и сами сельчане, и уставшие от тесноты и неудобства большинства городских дискаунтеров петербуржцы, приезжающие в Ленобласть на отдых. Проиграть могут только местные игроки, которых крупные сети неизбежно вытеснят с рынка. Как правило, появление очередного гипермаркета приводит к закрытию небольших продуктовых магазинов, находящихся неподалеку. Сейчас, по данным компании «Аверс», на территории Ленобласти действует более десятка местных сетей, в числе которых – «Семёрочка», «Квартет», «Форт», «ТРИАМ», «Феникс», «Биоз», «Райпо», «Есть» и т. д. – и в перспективе все они находятся под угрозой разорения. «За пять лет на территорию Гатчинского района вошли восемь «Пятерочек», одна «Полушка», шесть «Магнитов», один «Риомаг» и т. д., – рассказывает представитель администрации Гатчинского муниципального района. – По предлагаемому ассортименту, качеству товаров и ценовой политике сетевые магазины пользуются большей популярностью у населения. Это создает серьезную конкуренцию юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным на территории района». Впрочем, сетевиков это вряд ли остановит.
