Приобретение земли у такого девелопера – это неплохая возможность построить дачу или в ряде случаев дом для постоянного проживания (если речь идет о землях населенных пунктов с разрешенным использованием ИЖС). Но для этого все документы надо внимательно проверить и перепроверить – желательно со своим юристом.
Если при въезде на вчерашнее совхозное поле располагается информационный стенд с генпланом, красивыми картинками домиков и написано, что перед нами — коттеджный поселок, где продаются участки без подряда, не верьте глазам своим. Это далеко не коттеджный поселок, а только полуфабрикат. Если по полю уже проложены дороги, стоят столбы, на которых висят провода, а участки размечены колышками (межевыми знаками) – можно приступать к изучению окрестностей и документов.
«Недопоселок» отличается от коттеджного поселка прежде всего отсутствием какой бы то ни было архитектурной концепции, минимальной степенью подготовки инфраструктуры и документации, низкой ценой и, как следствие, высокой вероятностью получить не то, что наобещали. Справедливости ради отметим, что высокая цена в «полноценных» коттеджных поселках – тоже не гарантия качества и прозрачности условий. Для того чтобы не совершить непоправимых ошибок, начнем изучать историю. Нет, краеведение здесь ни при чем. Нас интересует происхождение земельного участка.
Происхождение земли
У подобных объектов недвижимости есть два варианта происхождения. Вариант первый: девелопер (частное или юридическое лицо) приобрел большой участок земли (обычно это участок сельхозназначения), организовал дачное хозяйство, подготовил и утвердил генплан территории. Второй: девелопер приобрел большой участок ИЖС, разделил его на мелкие, изменил границы поселения.
Если юридическая подготовка выполнена профессионально, риск не получить ничего сведен к минимуму, однако вероятность получить «не то» – огромна. Во-первых, продажа вам этой земли еще не означает, что у продавца появились какие бы то ни было обязательства по обеспечению ее водой, газом, электричеством и дорогами. Во-вторых, зачастую продажа долей на основании предварительного договора купли-продажи начинается задолго до утверждения генплана и межевания. Стало быть, если вы поторопитесь с освоением, может оказаться, что промахнулись: ваш фундамент, яблони и груши расположены на соседской земле. Такое сплошь и рядом в наших краях случается.
Малое в большом
Если документы на «маленькие» участки в составе «большого» уже готовы – это случай почти идеальный. Стало быть, у участка, который вам предлагают приобрести, уже есть кадастровый паспорт. В нем должно быть указано, кто является собственником (то есть потенциальным продавцом), приведены площадь, координаты поворотных точек (межевых знаков), перечислены ограничения использования (о них позже). Если вы подозреваете, что границы участка по документам не совпадают с теми, что вам показали на местности, не надо бегать с рулеткой, отмеряя расстояние от ближайшего столба (как это делают некоторые) – все равно не поймете. Приглашайте для уточнения координат и выноса межевых знаков геодезиста, причем желательно независимого, а не того, которого вам предложил продавец. Это обойдется в несколько тысяч рублей, но зато будете спокойны: ведь в таком вопросе, как границы, технические ошибки и умысел ваших будущих соседей, успевших «подвинуть» межевые знаки, встречаются очень часто.
Если документы не готовы, вам могут предложить приобрести участок на основании предварительного договора купли-продажи. Это означает, что нужно внимательно изучать документы «большого» участка – его генплан или, если таковой еще не готов, его кадастровый паспорт. Что нас интересует в этих документах? Прежде всего, информация об обременениях и ограничениях (границах санитарных и водоохранных зон, землях общего пользования, проходящих по участку дорогах, разрешенных видах использования, максимальной этажности и высоте возводимых строений). Чтобы не оказалось, что через ваш будущий участок проходит дорога, документы нужно изучать буквально под лупой. Между тем, как бы вы внимательно не смотрели бумаги, при заключении предварительного договора купли-продажи участка, выделенного из не вполне подготовленного массива, риск получить не то, значительно возрастает. И это повод отказаться от сделки (если лица, предлагающие вам землю, не внушают доверия) либо договариваться о снижении цены (это если сама местность вам очень нравится).
Купить можно, строить нельзя?
Необходимо знать, что подавляющее большинство предлагаемых к продаже участков – земли сельхозназначения. И дачное строительство на них разрешается только после внесения соответствующей записи в кадастр и свидетельство о собственности. Если представители продавца убеждают вас, что документы на сей счет «в процессе подготовки», выясняйте, есть ли решение (постановление) главы муниципального образования об установлении режима использования данного участка для дачного строительства или садоводства. Если такового нет – шансы на выгодную покупку резко падают. И пусть инициаторы проекта с заговорщицким видом объясняют, что «собирают деньги на взятки чиновникам, мешающим начать освоение» (такое потенциальные покупатели слышат сплошь и рядом), – дело может не сложиться.
Дело в том, что в Градостроительном кодексе есть множество оснований, не позволяющих «пробить» такое решение: например, если это территории, ранее принадлежавшие Министерству обороны, рекреационные зоны (бывшие пионерлагеря) или особо охраняемые территории (парки). Особая статья – лесные угодья: все решения по ним в компетенции федеральных структур. То есть построить что-либо на такой земле можно, но если власти о ней вдруг «вспомнят», не исключено, что заставят возвращать «как было» либо держать оборону, подобно жителям печально известного московского «Речника». И чем ближе земля к городу или курортным зонам, чем больше ее градостроительная ценность, тем выше вероятность того, что конфликт придется разрешать не вполне юридическими способами. Не лучше ли прояснить ситуацию в самом начале?
Итак, с вопросом, в каком случае землю можно приобретать, мы разобрались. Теперь о том, что можно на ней строить. Пусть вас не вводят в заблуждение разговоры продавцов о «дачной амнистии», благодаря которой можно построить «что угодно», а также наличие распечатанного на цветном принтере плана с множеством подписей и печатей. Сегодня любую подобную бумагу «состряпать» несложно. Да и отличите вы красивую картинку от документа, имеющего законную силу? Как мы уже отметили, правовые основания приобретения, информация о запретах, сервитутах, прочих обременениях и – внимание! – о возможном залоге должны быть указаны в свидетельстве о собственности на землю. Но эти данные могут оказаться слегка устаревшими. Может случится, что продавец успел заложить участок, чтобы получить кредит. Гораздо более свежую информацию на сей счет вы получите, запросив выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП).
Попадет ли ваш объект недвижимости под «дачную амнистию» и можно ли строить без проекта? Если речь идет об ИЖС или дачном хозяйстве, то очевидно да. Однако следует помнить, что для любой местности есть градостроительные регламенты, ограничивающие высотность и этажность, обозначающие санитарные нормы размещения зданий по отношению друг к другу, дорогам и водоохранным зонам. Их необходимо соблюсти. И даже если объект и будет принят в эксплуатацию в период действия «амнистии», он может оказаться и неудобным, и опасным для проживания, и (в случае последующей перепродажи, а такую возможность всегда имеет смысл держать в голове) неликвидным. Поэтому стоит ли приобретать землю, чтобы портить ее недешевыми строительными экспериментами? А они, поверьте опытным риэлторам-«загородникам», которые на многое насмотрелись, далеко не всегда бывают удачными.
