Парадоксально, но факт: понятие «кондоминиум» в языке российского рынка недвижимости так и не утвердилось. Парадокс состоит в том, что не только дом, в котором приватизирована хотя бы одна квартира, но также и любая коммунальная квартира есть кондоминиум. В обоих случаях право собственности на помещение необходимо порождает право на известное совместно используемое имущество.
Что есть такое «коммунальная квартира», российские граждане прекрасно знают. И источником этого знания является вовсе не российское законодательство, а личный чувственный опыт. Но если им сказать, что по смыслу действующего жилищного законодательства «коммунальная квартира» и «многоквартирный дом» есть как бы синонимы, они этого могут не понять. Ибо для них разница здесь очевидна.
Иное дело – юристы. Когда они указывают на то, что коммунальная квартира есть многоквартирный дом как бы в миниатюре, то этим они намеренно подчеркивают тот очевидный для них факт, что эти два объекта недвижимости объединяет одна и та же правовая конструкция. Однако на обратное сравнение они почему-то не решаются. И никогда не называют многоквартирный дом «коммунальным домом».
Между тем, по логике юристов, правовые последствия приватизации жилья в обоих случаях должны совпадать. И если это верно, то обратное сравнение весьма уместно. Обратим внимание на следующее. После того как жильцы в коммунальной квартире превратились в собственников своих комнат, коммунальная квартира как таковая не исчезла. То есть – отношения жильцов не изменились. Точно также не изменились и отношения жильцов в самом многоквартирном доме.
И все же разница здесь есть. От жильцов – собственников комнат в коммунальной квартире по закону не требуется проводить общие собрания с целью выбора способа управления «общим имуществом», в то время как жильцы в многоквартирном доме обязаны это сделать. Для жильцов в коммунальной квартире «кондоминиум» есть их настоящая жизнь. В то время как для собственников жилья в многоквартирном доме «вступление в кондоминиум» есть принудительная «большая коммуналка».
Вопросы терминологии
В истории российского законодательства слово «кондоминиум» впервые появилось в декабре 1992 года в статье 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики». Любопытно, что именно тогда оно было популярно определено как «товарищество собственников жилья». Впоследствии это исходное определение стало массовым, несмотря на все изменения в действующем жилищном законодательстве.
Ровно через год в декабре 1993 года Президент Борис Ельцин своим личным указом утвердил «Временное положение о кондоминиуме». В этом новом документе слово «кондоминиум» было разъяснено уже максимально подробно. Однако в результате подробного разъяснения появилась весьма устойчивая терминологическая путаница: «кондоминиум» есть одновременно и объединение собственников жилья, и единый комплекс недвижимого имущества, включающий в себя еще и земельный участок.
Сами собственники жилья были упомянуты в тексте Временного положения как «домовладельцы», однако слово «домовладение» для обозначения единого объекта недвижимости не использовалось. Из текста документа следовало, что объединение собственников жилья возникает автоматически, их объединяет сам дом как единое домовладение. В дальнейшем это чисто физическое объединение домовладельцев превращается в юридическое лицо – в товарищество собственников жилья.
Более двух лет потребовалось российскому законодателю, чтобы выполнить указ Президента и разработать Закон «О кондоминиумах». Однако под этим названием законопроект дальше второго чтения не прошел. После чего название изменили и возвратили на повторное рассмотрение. С новым русскоязычным названием – «О товариществах собственников жилья» – этот же законопроект удивительно быстро проскочил все три парламентских чтения и летом 1996 года вступил в действие.
Отныне словом «кондоминиум» стали официально именовать единый комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме, включая земельный участок. Собственники жилья получили статус «домовладельцев» и вместе с тем право и обязанность управлять собственным домом. Как вариант, в лице добровольно учрежденного юридического лица – товарищества собственников жилья.
Однако в массовом сознании ничего не изменилось. Большинство собственников расценивали «вступление в кондоминиум» не как возможность взять управление собственным домом на себя, а как опасность, что «их могут обмануть». И пугала собственников главным образом не правовая, а экономическая неопределенность. Государство не сообщило им, сколько будет стоить для них этот «кондоминиум».
Фиктивная собственность
Первого марта 2005 года вступила в действие новая версия Жилищного кодекса Российской Федерации. Одновременно в действующем гражданском праве была произведена своеобразная «революция». Из сферы гражданского оборота исчез многоквартирный дом – наиболее массовое строительное изделие. Кроме того, законодатель вычеркнул из текста всех законов слово «кондоминиум».
Возникает вопрос: кому это было нужно? Обратимся к знающим юристам. По их компетентному мнению, признание помещения (жилого или нежилого) в здании самостоятельным объектом оборота невозможно без одновременного отрицания существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае превращается в объект исключительно технического (кадастрового) учета.
Иначе говоря, здание не может считаться объектом прав на недвижимость, если помещения в нем являются объектами самостоятельного гражданского оборота. Поскольку права на недвижимость подлежат государственной регистрации, то в противном случае создается ситуация, когда на одни и те же объекты – здание и помещение – параллельно регистрируются права двух и более субъектов.
Однако нетрудно заметить, что эта недопустимая ситуация была создана самим законодателем. Федеральным законом «О товариществах собственников жилья» предусматривалась обязательная регистрация кондоминиума в качестве единого комплекса недвижимого имущества и всех прав в его границах. Впоследствии выяснилось, что законодатель ошибся: регистрация кондоминиума возможна исключительно как повторная регистрация прав на все помещения в нем.
Чтобы избежать этого кошмара, законодатель совершил весьма простой фокус, перевернув естественный порядок вещей: помещение в многоквартирном доме юридически стало считаться первичным объектом недвижимости, а сам дом – производным объектом недвижимости, за вычетом всех первичных объектов. Многоквартирный дом в юридическом смысле перестал существовать, от него юридически осталось только общее имущество собственников помещений.
Забавно то, что эта фиктивная конструкция прекрасно работает. Приобретая в собственность жилье в многоквартирном доме – в порядке реализации права на приватизацию либо на открытом рынке – мы автоматически превращаемся в «дольщиков». Доля в праве общей собственности на общее имущество в этом многоквартирном доме по закону следует за правом собственности на жилье.
Эта идеальная доля определена законом чисто количественно, пропорционально квадратным метрам общей площади приобретенного жилья. До времени она нас совершенно не беспокоит. До тех пор пока нас не пригласят вступить в ряды уже существующего в доме товарищества. Или до тех пор пока эта доля не получит конкретное денежное выражение в виде счета об оплате коммунальных услуг.
Отказаться платить мы не можем. Но мы можем продать это жилье.
Великая тайна кондоминиума
Изъятие многоквартирного дома из гражданского оборота имело определенные последствия не только для вторичного рынка жилья, но также и для рынка долевого строительства. Законодатель постарался максимально унифицировать условия приобретения прав на жилье в многоквартирных домах, для чего уточнил, что у покупателя строящегося жилья возникают два права: право на предварительно выделенное в строящемся доме помещение и право на общее имущество дома.
Обратим внимание на одно очень важное обстоятельство. Застройщик обязан предварительно «выделить» передаваемые дольщикам в будущем помещения. Законодатель определил, что для этих целей застройщиком изготавливается и предоставляется дольщикам визуальный план строящегося дома, и этот план, позволяющий идентифицировать передаваемые дольщикам помещения, есть существенная часть договора участия в долевом строительстве.
Однако доля в праве на общее имущество в строящемся многоквартирном доме передается приобретателю жилья на первичном рынке лишь в момент записи о регистрации его права собственности на уже созданное и переданное ему жилое помещение. Таким образом, приобретение жилья по договору участия в долевом строительстве формально не отличается от покупки жилья на вторичном рынке.
Но есть одно необходимое условие. Эта правовая конструкция работает на рынке строящегося жилья лишь при условии, что многоквартирный дом, продаваемый застройщиком «поштучно», действительно однажды будет построен и введен в эксплуатацию. Если же этого по известным причинам не случится, у обманутых дольщиков может возникнуть конкретный вопрос: что есть в действительности собственность на жилое помещение в многоквартирном доме?
Заметим: известное лицо становится застройщиком лишь тогда, когда получает в установленном законом порядке право на земельный участок. Однако участникам долевого строительства соответствующая доля в этом праве на земельный участок автоматически не передается. Однако в том случае, если способом исполнения обязательств застройщика является «залог», этот земельный участок считается «заложенным» у всех дольщиков, участников строительства конкретного дома.
