Недавно «Бюллетень Недвижимости» провел очередное анкетирование посетителей выставки-семинара цикла «Ипотека. Доступно и комфортно». Как выяснилось, почти половина из них в принципе не прочь обратиться к жилищно-накопительным схемам при приобретении недвижимости. Однако результаты подобного опроса рано объявлять торжеством жилищной ко-
операции. Одно дело – намерение стать пайщиком. И совсем другое – вступление в кооператив в условиях, когда стоимость однокомнатной квартиры превышает $80 тыс., а на слуху – многочисленные истории об обманутых пайщиках.

Разные люди

Как считает заместитель генерального директора по работе с жилищными кооперативами Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Александр Самарцев, ипотечные и накопительные схемы не конкурируют друг с другом. Они изначально ориентированы на разные категории граждан.

Среднестатистический ипотечный заемщик – это крепко стоящий на ногах специалист в возрасте от 30 лет с белой или серой, но стабильной зарплатой. Как правило, он уже имеет некоторые сбережения, которые могут быть использованы в качестве первоначального взноса. Совокупный доход семьи такого заемщика обычно составляет не менее 40 тыс. руб. Впрочем, этот минимум позволяет лишь улучшить с помощью ипотеки жилищные условия – например, переехать из однокомнатной квартиры в «двушку». Для того чтобы в Петербурге купить квартиру «с нуля», семье сегодня необходимо зарабатывать не менее 60 тыс. руб. в месяц.

ГЛАС НАРОДА

Сергей Петрович,
госслужащий:
– В накопительных схемах мне нравится то, что цена жилья, как и при ипотеке, фиксируется на момент покупки, и размер дальнейших выплат никак не зависит от роста цен на рынке. При этом плата за пользование кооперативной ссудой значительно ниже, чем за предоставление ипотечного кредита. При выборе кооператива я ориентировался прежде всего на авторитет его организаторов (по-моему, человеческий фактор в ссудо-сберегательном процессе играет далеко не последнюю роль). Кроме того, я опирался на опыт других пайщиков. Вообще, выбирать кооператив следует очень внимательно. Иначе можно столкнуться с мошенниками.

Маргарита Чернышева,
начальник отдела строящегося жилья ООО «ЮРИНФО-Недвижимость»:
– Я долгое время не решалась вступать в кооператив, поскольку работаю на рынке недвижимости и знаю, с какими рисками может быть связана ссудо-накопительная деятельность. Однако изучив проблему более глубоко, поняла, что кооператив кооперативу – рознь. Выбранная мною организация за время своей работы приобрела квартиры более чем 700 пайщикам. А это гарантирует постоянный приток денежных средств, которые идут на покупку жилья новым членам. Вступая в кооператив, я не была уверена в том, что смогу накопить необходимые 50% стоимости квартиры. Поэтому рассматривала такое применение своих сбережений не только как механизм приобретения жилища, но и просто как способ сохранения имеющихся средств (при выходе «теряется» лишь вступительный взнос). Примерно через полгода кооператив приобрел мне квартиру в строящемся доме, я рассчитываюсь за нее в соответствии с индивидуальным графиком. Поскольку цены за это время выросли, я считаю, что сделала правильный выбор.

Андрей,
предприниматель:
– Более двух лет назад связался с одним жилищно-накопительным кооперативом. Условия были привлекательные: вносишь 50% от стоимости жилья и ждешь шесть-восемь месяцев. По истечении этого срока кооператив должен был купить мне квартиру, за которую следовало расплачиваться по фиксированной цене в течение пяти лет. За два с половиной года кооператив несколько раз поменял устав. Руководство принудило всех платить ежемесячные взносы, от величины которых зависела позиция в очереди. Я, таким образом, опустился на несколько пунктов вниз. Вернуть деньги кооператив не отказывается, но, ссылаясь на закон о ЖНК, обещает сделать это в течение двух лет.

Роман Симян,
супервайзер компании «Шишкин лес» (Москва):
– Наша квартира, хоть и носит гордое звание двухкомнатной, для четверых взрослых людей очень мала. Вот мы и решили, что надо улучшать жилищные условия. Начали искать возможности. Поначалу хотели нашу «двушку» поменять на «трешку» с доплатой, но потом решили купить новую квартиру в строящемся доме через кооператив. К счастью, организация оказалась честная. При приобретении цена квартиры была зафиксирована, так что рост цен теперь меня абсолютно не волнует. Грубо говоря, я купил квартиру за 45 тысяч, и возвращаю кооперативу деньги именно по этой цене, в то время как рыночная стоимость квартиры уже выросла до ста с лишним тысяч. А к моменту сдачи дома она еще подрастет.

Дарья Михалева,
парикмахер:
– Я давно собиралась вступить в кооператив, однако когда в Петербурге начался рост цен на жилье, отказалась от этой затеи. Как можно скопить половину стоимости жилья, цена которого «убегает» от тебя не по дням, а по часам? В таких условиях кооператив может запросто разориться. Одна моя знакомая сейчас является пайщиком петербургского кооператива. Она говорит, что их объединение держится в последнее время на плаву лишь потому, что за ним стоит известная финансовая структура. Это она продолжала выполнять обязательства перед пайщиками в трудный момент. Если бы кооператив работал без внешней поддержки, он бы, наверное, прогорел.

Марина Львовна,
начальник цеха:
– Вступать в кооператив я не хочу. Слишком высока вероятность «нечестной игры» (многие мои знакомые погорели на участии в кооперативах). Но, с другой стороны, и ипотека мне сейчас недоступна из-за слишком высоких процентов. Остается ждать и верить, что в этой жизни что-то изменится. Слышала, что в нашей стране хотят сделать организации, вроде немецких строительных сберегательных касс. Мой муж раньше служил в Германии. Он интересовался, как эта система работает там, и ему очень понравилось. Если сохранность накоплений действительно будет гарантировать государство, я с радостью стану участвовать в подобной системе.
 
Нарисовать портрет типичного пайщика кооператива гораздо труднее. По сути, им может быть любой гражданин, который по тем или иным причинам «не вписывается» в систему ипотеки. Так, по мнению президента Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти Павла Штепана, кооперативное «сословие» крайне неоднородно. Оно включает в себя студентов, военнослужащих, частных предпринимателей и т. д.

Аналогичной точки зрения придерживается и руководство Гильдии народных кооперативов России (ГНКР). Изучив состав участников накопительной программы «Строим вместе», проф-
объединение пришло к выводу, что среди пайщиков больше всего предпринимателей (малый бизнес). Далее (в порядке убывания) работники бюджетной и социальной сферы, рабочие, а также госслужащие. Соответственно разнятся и доходы пайщиков. Впрочем, они, как правило, не превышают 15–20 тыс. руб.

Отцы и дети

С возрастом современного пайщика дело обстоит туманнее. По данным ГНКР, в кооперативы активнее вступают лица в возрасте от 30 до 40 лет. Председатель Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев уверен, что больше всего пайщиков среди молодежи. «Молодые люди, чаще всего, еще не имеют стабильной зарплаты, уверенности в завтрашнем дне. Поэтому им доступны исключительно накопительные схемы», – полагает господин Грачев. Противоположной точки зрения придерживается исполнительный директор Межрегионального кредитного потребительского кооператива граждан «СТРОЙ и ЖИВИ» Анна Володькина. По ее наблюдениям, интерес к накопительным схемам проявляют прежде всего пожилые люди, которым хорошо знакомы жилищные кооперативы советской эпохи.

Подобная разница во взглядах вовсе не свидетельствует об ошибочности той или иной точки зрения. Скорее, она подтверждает тот факт, что за пределами ипотеки сегодня оказывается достаточно широкий состав граждан – от молодежи до пенсионеров.

Безальтернативная кооперация

Некоторые пайщики кооперативов могли бы при определенных условиях рассчитывать на ипотечный кредит. Скажем, прибегнув к помощи созаемщиков (не обязательно родственников, ими могут быть и друзья, и знакомые), отдав в залог имеющуюся недвижимость и т. д.

Между тем есть среди пайщиков и те, кому вход в ипотеку заказан в любом случае. Это, к примеру, люди пенсионного возраста, лица с непостоянными – разовыми – доходами и др. Конечно, бывают и исключения. Так, на рынке, в принципе, можно найти несколько банков, которые, в отличие от конкурентов, не откажут заемщикам «ненадежных» категорий. Однако не факт, что остальные параметры кредита таких учреждений устроят интересанта.

Выбор в пользу кооператива обычно делают и те граждане, которые хотят приобрести комнату в коммунальной квартире или объект незавершенного строительства (например коттедж). Дело в том, что в настоящее время рынок предлагает единичные программы коммерческих банков по кредитованию покупки комнат. В перспективе аналогичную программу обещает запустить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Остальные кредиторы с подобной недвижимостью предпочитают не связываться.

Правда, и среди накопительных организаций есть такие, которые не занимаются покупкой комнат. Так, жилищно-накопительным кооперативам покупать «часть квартиры» не позволяет 215-й закон о ЖНК. А жилищно-строительные (ЖСК), организуемые в основном застройщиками под конкретный проект, не работают с комнатами просто потому, что отдельно их в новостройках не продают. Так что людям, желающим купить комнату, приходится обращаться в кредитные потребительские кооперативы граждан или потребительские ипотечные кооперативы (более подробно об этих формах см. «Финансовые услуги в сфере недвижимости» № 4, 6 за 2006 год). Либо довольствоваться тем минимумом предложений, который имеется на рынке ипотеки.

Кассовые сборы

Многих граждан от вступления в кооператив удерживает недоверие к данным организациям в принципе. Подобные опасения небезосновательны. Участие в жилищно-накопительных программах действительно сопряжено с большим количеством рисков, нежели ипотека.
Постараться минимизировать эти риски можно. Прежде всего, за счет анализа финансовых показателей и активов объединения. При правильном соблюдении технологии деятельности кооператива соотношение количества членов и «единиц» приобретенного жилья должно быть приблизительно 2:1, а в давно работающих организациях число купленных квартир – более половины. Кроме того, судить о надежности кооператива можно по степени его открытости. Так, любому интересанту должны быть доступны сведения о количестве членов объединения, о приобретенных или построенных квартирах и о размере паевого фонда. Безусловно, важен и опыт других пайщиков, по отзывам которых можно судить о надежности и порядочности организации.

Еще один путь снижения «накопительных» рисков – предоставление государственных гарантий. Правда, здесь уже речь идет не о жилищных кооперативах, а о так называемых строительных сберегательных кассах (ССК), появление которых давно обещают идеологи движения. Идея создания в России стройсберкасс широко обсуждается еще с 2000 года. Именно тогда работавший депутатом Госдумы Иван Грачев выступил с инициативой подготовки законопроекта, регламентирующего деятельность подобных организаций. Документ дважды вносился в Госдуму (в 2002 и 2004 гг.), но оба раза был снят с рассмотрения. В то время еще была жива надежда на то, что обеспечить россиян доступным жильем удастся с помощью теперь уже внедренной американской модели ипотеки.

В настоящее время доработкой законопроекта о ССК занимается рабочая группа, в составе которой представители Госдумы РФ, Центробанка, немецких и австрийских стройсберкасс. Документ планируется внести в Госдуму до конца этого года. По словам Ивана Грачева, стройсберкассы будут рассчитаны на ту же категорию граждан, что и кооперативы. То есть семьи с ежемесячным доходом не более 30 тыс. руб.

Спрос на накопительные схемы сегодня достаточно велик. Небольшая плата за пользование кредитом (обычно 3–6% годовых плюс вступительный взнос – 3% от стоимости намеченного к приобретению жилья), более чем лояльный андеррайтинг – вот основные преимущества кооперативов, привлекающие граждан. Между тем несовершенное правовое поле, дороговизна жилья и – прежде всего – непредсказуемость поведения цены квадратного метра пока делают накопительные схемы малоэффективным инструментом приобретения жилья. Вывод напрашивается сам собой. Если банк дает ипотечный кредит, его надо брать. В противном случае остается одно – копить и ждать. А ждать, к сожалению, придется долго.

 


 

Текст: Алексей Резенков