– Лето – время года, когда повышенные риски появляются прежде всего при операциях на рынке жилой аренды, в частности, в сегменте краткосрочной аренды жилья, для которого летом наступает «высокий» сезон.
Особенно в это время активизируются так называемые информационные агентства. Например, на столбах и автобусных остановках сейчас часто можно увидеть объявления со словами «Сдам свою комнату за 4 тыс. руб.», «Сдам квартиру за 8 тыс. руб.» и тому подобные заманчивые предложения. Хотя совершенно очевидно, что за восемь тысяч вы не снимете сегодня не то что квартиру, но даже комнату в Петербурге. Однако многие люди, особенно приезжие, в это верят. В результате они рискуют потерять достаточно значительные деньги, отдав их за информацию-пустышку.
На самом деле реальная ставка аренды однокомнатной квартиры сегодня начинается от 16 тыс. руб. в месяц (да и то за объект на окраине города), комнату можно снять от 7 тыс. руб. в месяц. В посуточную же аренду квартиры в «высокий» сезон сдаются по цене от 2,5 тыс. руб. в день (за однокомнатную квартиру).
– Какие категории граждан в данном случае попадают в группу риска?
– Наиболее часто в лапы мошенников попадают граждане юридически безграмотные. Умение читать и заключать договоры, а также другие официальные документы сегодня является жизненно важным. Подвержены риску и люди, обладающие высоким самомнением и уверенные в том, что они все сделают лучше других. Как правило, такие граждане неверно оценивают риски, которые возникают при аренде жилья. В результате могут быть потеряны достаточно большие суммы денег. И если в сегменте краткосрочной аренды речь идет о нескольких тысячах рублей, то при долгосрочной аренде квартиры можно потерять три месячные арендные ставки (оплату за квартиру или комнату за месяц вперед, залоговую сумму, а иногда и комиссионные нерадивого риэлтора).
– Каким вы видите будущее рынка жилой аренды? Особенно в связи с недавней инициативой Смольного по строительству домов под коммерческий наем?
– Я не думаю, что в ближайшее время государство станет конкурировать с частным сектором как наймодатель. В данный момент программа коммерческого найма рассчитана только на очередников, и, скорее всего, в ближайшие десять лет правительство города не будет выходить за эти рамки. Поэтому в данный момент петербургскому рынку жилой аренды ничто не мешает развиваться. И надо сказать, что он развивается, причем не только количественно, но и качественно: в наш город приходят скандинавские компании, которые строят здесь доходные дома и сдают в них квартиры в аренду. Вот это по-настоящему перспективное направление, которое заметно улучшит существующий в Петербурге рынок аренды и сделает его более цивилизованным. В частности, потому, что в данном случае наниматель заключает договор найма не с физическим лицом, а с юридическим, с управляющей компанией. Весомость такой договоренности гораздо выше. Кроме того, все ежемесячные платежи осуществляются по безналичному расчету, что также повышает надежность проживания.
Стоит еще сказать, что в подобных домах гораздо лучше налажена система услуг и помощи жильцам, за самими домами лучше следят. Поэтому квартиры в частных доходных домах пользуются в Петербурге спросом и многие люди готовы переплатить несколько тысяч рублей в месяц за снижение риска и больший комфорт проживания.
Таким образом, это направление развития рынка аренды я считаю очень перспективным, однако его доходность не так уж и велика. Средняя годовая доходность от сдачи жилья в аренду сегодня не превышает 5-6% годовых. Только при очень хорошей локации объекта, профессиональном менеджменте и удаче она может достигнуть 10% годовых, но это – большая редкость. Поэтому в данный момент немногие компании интересуются подобным видом бизнеса.
– Какова, на ваш взгляд, ситуация на вторичном рынке недвижимости по сравнению с предыдущими годами? Насколько рискованными являются сделки по купле-продаже недвижимости в этом сегменте?
– Ситуация с правонарушениями на вторичном рынке уже многие годы остается без изменений. По моим наблюдениям, в последние три года количество мошенничеств при сделках с недвижимостью держится на стабильном, хотя и не критически высоком, уровне: количество сомнительных и явно криминальных сделок сегодня не превышает 5-15% в общем объеме сделок на рынке недвижимости Петербурга.
Основная причина, по которой у нас возможно проведение такого числа нечистых сделок, – «дыры» в законодательстве. И за двадцать лет, что в России существует рынок недвижимости, правительство и Госдума не сделали ничего, чтобы защитить граждан от действий мошенников. Я глубоко убежден, что именно несовершенная законодательная база создает почву для мошенничества.
Если говорить конкретнее, то наиболее порочная практика – наличные расчеты. По «безналу» сейчас оплачивают не более 10-20% сделок. В основном это ипотечные сделки, но даже в данном случае граждане ухитряются закладывать деньги в ячейку.
Наличные расчеты – это анахронизм. Нигде в цивилизованном мире такой практики уже не существует. Даже в Болгарии, рынок недвижимости которой очень похож на наш, с 1 июля текущего года введен запрет на оплату сделок с недвижимостью наличными средствами. Вся оплата происходит только по безналичному расчету.
Однако в России за последние несколько лет я не слышал ни одного упоминания от наших политиков или чиновников о возможности введения обязательных безналичных расчетов при сделках с недвижимостью.
– Какие еще факторы увеличивают степень риска при проведении сделок с недвижимостью?
– Вторая по важности причина, дающая мошенникам поле для деятельности, – указание в договорах купли-продажи не реальной, а балансовой стоимости объекта недвижимости. Причем государство нам это делать не запрещает. И участники рынка также знают, как проводятся подобные сделки: и нотариусы, и Росреестр, и юристы, и продавцы, и покупатели – но всех это устраивает.
В основном заключение сделки по балансовой стоимости – это инициатива продавцов, владеющих недвижимостью менее трех лет. Государство предоставляет им налоговый вычет только с одного миллиона рублей (с этой суммы они могут не платить налог на доходы физических лиц). Поэтому именно миллион рублей многие продавцы и предпочитают указывать в договорах купли-продажи. Хотя покупатели тоже часто не хотят показывать государству свои настоящие доходы и сумму, за которую они купили недвижимость.
Однако в данной сфере в последние три года произошли небольшие улучшения, так как государство предоставило покупателям недвижимости право получить налоговый вычет с двух миллионов рублей. Вследствие чего в договорах купли-продажи стала чаще указываться именно эта сумма. Правда, цифра в два миллиона рублей также не является приближенной к реальности. В настоящее время основная масса квартир в Петербурге стоит 3-5 млн руб.
Так что пока суммы налоговых вычетов для продавцов и покупателей не будут увеличены до уровня стоимости среднестатистической квартиры, не думаю, что мы полностью избавимся от сделок «по балансовой стоимости».
Совокупность этих двух факторов – наличных расчетов и занижения стоимости – создает возможности для мошенничества. И самое страшное, что при такой схеме сами пострадавшие часто не могут обратиться в суд, ведь получается, они виноваты сами.
– Насколько эффективно, на ваш взгляд, раскрываются преступления в сфере недвижимости?
– Крайне неэффективно. Это происходит из-за тех же «дыр» в законодательстве, а также из-за попустительства правоохранительных органов и чиновников. Например, нотариус, как лицо, удостоверяющее сделку, должен идентифицировать гражданина, который представляется ему участником сделки. Он обязан не просто проверить его паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру, но идентифицировать его личность, понять, тот ли перед ним человек, настоящий ли продавец. Это можно сделать по сетчатке глаза, по отпечаткам пальцев и т. д. – именно так поступают за рубежом Но зачастую у нотариусов нет ни желания копать так глубоко, ни специального оборудования для проведения подобных проверок.
Кроме того, чтобы не вводить в искушение мошенников, нужно повышать защищенность всех документов. Эту проблему можно решить с помощью введения биометрических паспортов, что уже и делается. Также нужно лучше защищать такие серьезные документы, как договоры купли-продажи. Ведь сейчас похожую копию любого официального бланка можно сделать на обычном цветном принтере.
Кроме того, у нас в стране пока нет свободного доступа к информации, необходимой для проведения юридически чистых сделок с недвижимостью. Добиться ее не могут ни покупатели-продавцы, ни риэлторы, ни даже юристы. Например, попробуйте оперативно получить архивную справку по форме 9, в которой сказано, кто зарегистрирован в квартире в данный момент и был зарегистрирован ранее. Это безумно сложная задача!
Наибольший абсурд – не давать подобную информацию владельцу квартиры. Почему человек не может узнать, кто жил в его квартире до него? Но по факту владельцу выдают справку только за период его проживания. А ведь все проблемы скрыты в прошлом.
Также в последнее время проблемой стало получить выписку из ЕГРП. Если раньше она выдавалась в течение двух рабочих дней, то теперь, в связи с реорганизацией Росреестра, ее можно ждать и несколько недель. Поэтому перед сделкой бывает сложно проверить, обладает ли продавец правами на объект недвижимости. Также очень трудно иногда получить в Росреестре информацию по арестам, запретам и контролю, наложенным на квартиру.
Таким образом, вся наша система проведения сделок с недвижимостью является питательной средой для преступников. Если бы все работало как часы, мошенникам пришлось бы стать очень изощренными, чтобы что-то провернуть. Таким образом, бороться с мошенничеством нужно, прежде всего, совершенствуя законодательство и его исполнение.
А пока, наверное, все же лучше пользоваться помощью профессиональных участников рынка недвижимости.
