Наиболее проблемными секторами рынка недвижимости, крайне привлекательными для мошенников, всегда были и остаются рынок жилой аренды, а также вторичный рынок недвижимости. Причем самые значительные по своим масштабам аферы происходят именно на вторичном рынке, где стоимость скромной комнаты в коммунальной квартире сегодня начинается от 800 тыс. руб., а цена среднестатистической квартиры составляет 2,5-4 млн руб.
Из-за дороговизны жилья находится много желающих купить вариант подешевле, несмотря на риски. А у аферистов возникает соблазн сыграть на этом, чтобы разом обеспечить себе безбедное существование. Тем более что богатая история квартир на «вторичке», множество из которых переходили из рук в руки не один раз, также создает возможности для сокрытия «скелетов в шкафу». В результате именно сделки купли-продажи на вторичном рынке считаются наиболее рискованными, и готовиться к ним нужно особенно тщательно.
Проблемы на старте
Наиболее часто, по мнению экспертов, обмануть доверчивых граждан пытаются при покупке жилья, ведь именно в этот момент продавцу от покупателя передаются значительные денежные суммы. И обычно все расчеты по сделке происходят наличными деньгами, что также облегчает мошенникам задачу.
Классическая схема обмана обычно включает в себя посредника, действующего по доверенности от лица якобы собственника, либо подставное лицо, представляющееся истинным владельцем недвижимости. «Особенно просто провернуть данную схему в летние месяцы, когда отсутствие на переговорах владельца квартиры можно легко списать на отпуск», – говорит Антон Баранов, генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость».
Может случиться, что личность собственника будет неверно идентифицирована даже нотариусом, который по халатности или преднамеренно (бывает и такое) удостоверит в качестве продавца подложного гражданина. В таком случае велик риск, что настоящий собственник вскоре обнаружит подлог и оспорит сделку.
Поэтому, чтобы избежать сознательно спланированных либо случайных ситуаций, когда вы можете лишиться недавно купленной квартиры, стоит не только тщательно выбирать жилье, которое подходит именно вам, но также изучить рынок в целом, особенно цены на аналогичные объекты. «В любое время года в листингах есть квартиры, продающиеся ниже своей рыночной стоимости, – говорит Анастасия Казанская, генеральный директор компании «АмирА-Н». – Как правило, они находятся в собственности у своих владельцев менее трех лет, и последние хотят продать их очень быстро. Такие квартиры требуют пристального внимания. Хотя и они бывают «чистыми».
Сюрприз из прошлого
Мошенничества с жилой недвижимостью происходят не только на этапе заключения сделок купли-продажи. Даже сейчас, через двадцать лет после появления в России официального рынка недвижимости, своей собственности можно лишиться через много лет после ее приобретения.
Прежде всего, стоит упомянуть, что в Петербурге до сих пор встречается рейдерский захват жилья. Причем наиболее часто ему подвергаются собственники, имеющие несколько квартир, не живущие в городе постоянно.
По словам риэлторов, для отъема чаще всего выбирается квартира, в которой владелец не живет и в которой он не зарегистрирован. За время пребывания владельца за границей, в другом городе и т. д. против него фабрикуется исковое производство по фальшивой долговой расписке, с наложением ареста на одну из квартир. Причем собственник даже не будет догадываться о том, что подобный процесс вовсю идет.
«Так как владелец обеспечен другим жильем и в квартире, объявленной к взысканию долга, не прописан, то рано или поздно, по решению суда, объект будет быстро реализован через службу судебных приставов. Как правило, в таких случаях квартира тут же перепродается или переоформляется на постороннее, не замешанное в деле, лицо. Не исключено участие в данной схеме и коррумпированных госслужащих», – констатирует Жанна Алексеева, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Ладога».
Единственный способ, которым можно защититься от подобного исхода, – периодически интересоваться состоянием своего жилья. Если не можете проверить квартиру сами, поручите контроль родственникам или предупредите соседей и оставьте им свои координаты.
Еще один потенциальный риск при покупке квартиры, который может проявиться через несколько лет после совершения сделки, связан с несовершеннолетними, проживавшими в квартире до вас. «Сделки с недвижимостью можно опротестовать в течение трех лет, – рассказывает Юрий Сергеев, генеральный директор агентства недвижимости «Динас». – Поэтому нужно быть особенно внимательными, если у продавца есть дети в возрасте от пятнадцати лет, зарегистрированные в квартире, которую вы хотите купить, и данное жилье у собственника – единственное. Задуматься стоит, если владелец продает свою квартиру, чтобы купить взамен меньшую по площади. В таком случае его дети, достигнув 18 лет, могут подать жалобу в суд, и с вероятностью 99% данная сделка будет опротестована как ухудшающая жилищные условия несовершеннолетних». В результате покупатель будет вынужден вернуть квартиру ее бывшему владельцу, а продавец – выплатить ее полную стоимость в течение установленного судом срока. Но, учитывая средний размер официальных зарплат большинства петербуржцев, период выплат может составить не один десяток лет.
Спасительный минимум
Чтобы свести к минимуму риски при сделках купли-продажи недвижимости, необходимо обратить внимание на ряд принципиальных моментов.
Прежде всего, не стоит подписывать никакие пустые листы и незаполненные бланки. Любой из них можно превратить в долговую расписку или доверенность.
Кроме того – известное всем, однако часто игнорируемое правило, – внимательно читайте договоры. Лучше всего, если вместе с вами ознакомиться с текстом документа сможет юрист или хотя бы опытный риэлтор, считает Елена Ледовская, директор по продажам агентства недвижимости «Итака»: «В операциях с недвижимостью не бывает мелочей, важна каждая деталь, любая невнимательность может привести к непоправимым последствиям, образовать лазейку для недобросовестных лиц. Поэтому, если вы не уверены в своих силах, лучше потратить время на обсуждение документа со специалистом, так как после его подписания предъявить какие-либо претензии продавцу или посредникам будет уже проблематично». Особенно внимательно ознакомьтесь с пунктом, где говорится про внесение аванса или задатка – на каких условиях, в каких случаях и в каком объеме он будет вам возвращен в случае расторжения договора.
Следующий момент: очень внимательно выписывайте доверенности. Поручить кому-то что-то сделать за вас можно только на начальных этапах сделки, например, забрать или получить какие-то документы. Однако передача и получение денежных средств должны осуществляться только продавцом или покупателем лично. Никаких доверенных лиц при закладке и выемке денег из ячейки в банковском хранилище быть не должно.
Если вам все-таки приходится иметь дело с доверенным лицом продавца, добавляет Антон Баранов, обязательно проверьте его полномочия – не отзывалась ли у него доверенность. Сделать это можно у нотариуса, который данную бумагу выдал.
Также нужно внимательно ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру, на основании которых продавец сможет доказать вам свое право собственности на объект. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, наследования и т. д.
Также следует насторожиться, если квартира продается в течение года несколько раз. «Это может стать важным звонком о том, что с объектом что-то не так», – предупреждает Анастасия Казанская.
На всякий случай
Теперь о нюансах, встречающихся на практике не столь часто, однако существенно усложняющих жизнь продавца. Например, проблемой может стать регистрация в квартире, которую вы собираетесь приобрести, лиц призывного возраста. В случае, если молодой человек пустится в бега, будучи зарегистрированным в теперь уже вашей квартире, выписать его оттуда будет крайне сложно. То же самое относится и к лицам, находящимся в местах лишения свободы.
Таким образом, чем более тщательная и глубокая проверка истории квартиры была проведена вами перед ее покупкой, тем меньше шансов, что на вашу собственность сохранятся права у тех или иных третьих лиц.
Потенциальной проблемой может стать также перепланировка, проводившаяся бывшим владельцем квартиры. В этом случае необходимо выяснить, является ли данная перепланировка узаконенной. Если собственник может предъявить вам свидетельство БТИ (Бюро технической инвентаризации), подтверждающее, что все изменения официальны, можете спокойно покупать данную квартиру. Однако если такого свидетельства нет, незаконная перепланировка грозит вам, как новому владельцу квартиры, судебным разбирательством с соседями или ТСЖ, а также невозможностью продать квартиру в будущем.
К сожалению, полностью защититься от всех рисков, существующих сегодня на российском рынке недвижимости, нельзя. Поэтому наиболее простое и надежное решение, гарантирующее максимально возможную защиту из имеющихся, – страхование титула. Стоимость полиса рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости (прописывается как страховая сумма) и срока страхования. Минимальный срок страхования – один год. Стоимость полиса сроком действия три года составляет от 1,5% до 3% стоимости жилья.
Безусловно, это достаточно затратная операция, но таким образом, даже если вы по тем или иным причинам утратите право собственности на свою квартиру, страховая компания компенсирует вам эти убытки.
