В перечень объектов, которые можно приобрести по ипотеке, включены дома примерно сорока петербургских застройщиков. Двусторонние соглашения с ними есть у 16 банков. В качестве залога выступает право требования по договору со строительной компанией. В последние два месяца количество ипотечных сделок сократилось – в первую очередь из-за разрыва между доходами горожан и стоимостью жилья.
Искривление баланса
С мая по начало октября средняя цена предложения квадратного метра, по данным информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», росла на 1,1–4,6% в неделю. Причем минимальное повышение происходило после установки застройщиками «заградительных» цен неделей-двумя ранее. Так, в июне строящиеся квартиры стали дороже «всего» на 7%. В июле цены выросли на 41%, а общее удорожание за шесть месяцев (с мая) составило 83%. Средний «квадрат» в конце октября застройщики предлагали по $2 110.
Разгон рынка был вызван как экономическими, так и психологическими причинами. Начальник информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев приводит их список: пиар строителей о глобальном дефиците недвижимости и разочарование громко разрекламированным проектом о доступном жилье. Кроме того, существуют и объективные причины роста цен: инфляция, снижение покупательной способности доллара, дефицит ликвидного предложения на рынке.
На апрель-май пришелся пик спроса, который через какое-то время и обусловил ценовой галоп. Но уже к июлю активность покупателей упала вдвое и продолжала снижаться. Что и привело (в начале октября) к замедлению темпов роста цен на новостройки, по итогам одной из недель месяца было зафиксировано небольшое снижение.
Средняя цена предложения в октябре изменилась с $2 092 до $2 111. При этом на квартиры в панельных домах рост цен замедлился еще в середине августа ($1 890/кв. м в октябре). «Ценник» на кирпично-монолитное жилье рос до конца сентября ($2 150/кв. м к концу октября).
В 2004–2005 годах, несмотря на заметный и продолжительный спад покупательского спроса, застройщики придерживались тактики скрытого снижения: менялось наполнение условной единицы, клиентов привлекали широким выбором бонусов и скидок. В открытых же листингах цена предложения стойко удерживалась на стабильном уровне. Логика такой политики понятна: снижение цен на 3% порождает ожидание большего снижения, а не служит активизации спроса. С большой долей вероятности можно прогнозировать подобное развитие событий и сейчас. По данным Сергея Бобашева, «некоторые строители уже начали снижать цены за счет корректировки «корпоративного» курса валюты. Многие компании сейчас принимают курс Центробанка (Банка России).
А это уже 10%-ное снижение».
Бодрым шагом
Благодаря росту спроса на новостройки в соответствующий сегмент рынка кредитов пришли новые банки. Двусторонние соглашения о запуске кредитных программ начали действовать (без соблюдения хронологии) у Северо-Западного банка Сбербанка РФ – с Гатчинским ДСК, а также с «Возрождением СПб» (Группа ЛСР). Активный участник рынка ипотеки Инвестиционный банк «КИТ Финанс» запустил программу «КИТ-Новостройки», в рамках которой сотрудничает с «ИВИ-93»,
«М-Индустрией» и «Северным городом». Договорились Банк «Санкт-Петербург» и «ИВИ-93», банк «Возрождение» и корпорация «РосСтрой», Международный Московский Банк и «Строймонтаж». Райффайзенбанк ранее работал только с компаниями западного происхождения («ЮИТ-Лентек», «Петербургстрой Skanska»), но теперь объявил о намерении расширить круг партнеров и, соответственно, заемщиков.
Если еще год назад генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский говорил, что на подготовку программы со Сбербанком понадобилось более полугода, то сегодня этот процесс в среднем занимает около трех месяцев. Кредитные учреждения, по словам генерального директора ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Матвея Закашанского, требуют от парт-неров-застройщиков четкой системы продаж, финансовой прозрачности и расчета финансовых рисков. Понятно, что учитываются репутация компании и успешно реализованные проекты.
Матвей Закашанский отмечает, что во второй половине года «в целом доля сделок по ипотеке в общем объеме продаж увеличилась в три раза по сравнению с первым полугодием 2006 года.
И по итогам третьего квартала достигла 22% от всех продаж «М-Индустрии».
Специализированные ипотечные банки – Городской ипотечный банк и DeltaCredit – по-прежнему не имеют в своей линейке программ кредитования долевого участия в строительстве. Эти организации в полный рост готовятся к сделкам по рефинансированию закладных, каковых в кредитовании строящегося жилья не существует. Обещало, но так и не вышло на первичный рынок федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Все они предлагают вкладывать в стройку деньги, полученные под залог другой, имеющейся в собственности, недвижимости.
У покупателей возводимого жилья нет и возможности получения субсидий из городского или федерального бюджета: льготники вправе использовать финансовую помощь государства только на вторичном рынке.
Сроки, деньги, ставки
Условия смягчались столь же динамично, что и по «нормальной» ипотеке, где есть реальный объект недвижимости в качестве залога.
Минимальные ставки практически (если брать в расчет фиксированные, а не плавающие) сравнялись с минимумом для готового жилья (9,75% по валютным займам и 11,75% – по рублевым). Средние же остаются на несколько процентов выше. Риски по кредитам на приобретение объектов «первички» банки оценивают по-разному: в 0–3,25%, на которые снижаются процентные ставки, когда дом построен, квартира оформлена в соб-ственность и зарегистрирован залог. На 3,25% уменьшает плату за рублевый кредит Райффайзенбанк, на 3% по всем займам – Москоммерцбанк. Наиболее распространен вариант 2%-ной разницы между платой за пользование заемными средствами на стадии строительства и после его завершения.
Но есть предложения, не зависящие от «вещественности» залога (зарегистрировано ли право собственности на вновь созданный объект недвижимости) – у банков Сосьете Женераль Восток, «КИТ Финанс» и «Уралсиб».
А вот минимальный размер собственных средств заемщика, необходимый для получения ссуды, с кредитами на готовое жилья не сравнялся, то есть до нуля ему еще предстоит путь как минимум в 5%. Собственно, одолжить 95% стоимости квартиры предлагают всего два учреждения, фактически являющиеся одной структурой, – Пром-стройбанк и Внешторгбанк 24. Все прочие кредитуют тех, у кого есть 10–30% стоимости квартиры.
Генеральный директор филиала «Петербургская дирекция Банка Уралсиб» Дмитрий Яковлев считает, что именно цены – сегодня главный риск для банков при кредитовании покупателей строящегося жилья. Банкиры внимательно следят за прогнозами аналитиков, в том числе специалистов информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости». А они не отвергают возможности снижения цен на квартиры в новостройках. По словам директора по развитию розничного кредитования петербургского филиала АКБ «Абсолют Банк» Виталия Демидова, если цены снизятся на 10%, банк, установивший необходимый минимум собственных средств заемщика на уровне 10%, не останется с обесценившимся залогом на руках. Вероятно, те, кто устанавливает первый взнос на уровне 20%, приблизительно так видят перспективы ценовой ситуации на рынке новостроек.
Практически не осталось банков, работающих в этом сегменте рынка, которые предлагают кредиты на срок, не превышающий 10 лет. Большая часть предложений сосредоточена в диапазоне 20–25 лет. По условиям некоторых банков («КИТ Финанс», ММБ), рублевые кредиты необходимо вернуть не позднее чем через 15 лет, а погашение долларовых – можно растянуть на два десятилетия. У всех прочих этот показатель не меняется в зависимости от валюты кредита.
Поспешать, не спотыкаясь
Триумфальному шествию ипотеки по рынку строящегося жилья мешают как общие со «старшей сестрой» (ипотекой под залог готового объекта) проблемы, так и собственные.
Из индивидуальных закавык – например, требования многих банков предоставить поручителей – третьих лиц при кредитовании долевого участия. Что снижает спрос на продукт.
Генеральный директор «Строительного объединения «М-Индустрия» Матвей Закашанский в числе помех росту ипотеки на «первичке» называет негибкость банков. А также закон о дольщиках и неопределенность в отношениях с монополистами. Закон нехорош тем, что не работает. Формы же, в которые облекают строители свои обязательства перед отдавшими им деньги гражданами, банкам не без оснований представляются рискованными. А монополисты (во всяком случае, некоторые) зажаты в тиски энергодефицита, и обогреть или осветить новые дома им нечем.
Общая беда – отставание роста доходов от цен на жилье. Подтвердить, пусть даже неофициальной справкой 2-НДФЛ, совокупный доход семьи в размере, достаточном для получения кредита на 70–95% цены квартиры, могут очень немногие. Так, для одобрения кредитной заявки на сумму в $80 тыс. необходимо уверить банк, что семья получает около 60 тыс. рублей в месяц и в течение 20 лет сможет выплачивать около $900 ежемесячно. Семьям с меньшим доходом приходится накапливать больше 10%. То есть использовать в полной мере и с приятностью для себя снижение первого взноса до 5–10% мало у кого получится.
