– Участники Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса, который пройдет с 28 по 30 сентября в рамках Гражданского Жилищного Форума, затронут проблемы работы риэлторского бизнеса нашей страны. Нужно ли как-то регулировать эту сферу деятельности?
– Безусловно. Уже разработан проект закона «О риэлторской деятельности». В нем определено понятие услуги, прописана ответственность риэлторов, другие параметры, без которых невозможна эффективная работа участников рынка. Документ должен стать отправной точкой в развитии профессионального риэлторского бизнеса. К сожалению, пока что на рынке распространена недобросовестная конкуренция.
Есть много компаний, которые работают легально, платят налоги и отвечают за свою деятельность, а главное – ее результат. Одновременно на рынке функционируют сотни «левых» фирм, которые не дают никаких гарантий. Разумеется, у клиента есть право обратиться к тем или другим. Тем не менее легальные и теневые участники рынка не могут конкурировать друг с другом на равных, и государство должно проявить инициативу в решении этой проблемы. Пока же ситуация на рынке риэлторской деятельности складывается не самым лучшим образом: наряду с профессионалами – сотрудниками риэлторских компаний и легально работающими индивидуальными предпринимателями, которые отвечают за результат своей работы, услуги предоставляют теневые маклеры, некомпетентные агенты и просто жулики. В итоге у многих граждан порой складываются далеко не самые лучшие впечатления о риэлторе.
Закон «О риэлторской деятельности», или другой подобный инструмент, должен обеспечить добросовестную конкуренцию и определить правила игры на рынке. Пока, впрочем, проект закона даже не вносили в планы работы Госдумы на осеннюю сессию – в профессиональной среде идет его обсуждение. Сегодня у специалистов еще нет единого видения основных положений этого закона. Думаю, что на Санкт-Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе удастся обсудить основные дискуссионные моменты, найти общую точку зрения и озвучить позиции по данному вопросу.
– Еще один вопрос, который обсудят участники конгресса, коснется перспектив жилищного строительства в России. Какими вы их видите?
– Сейчас проблема состоит не столько в нехватке жилья, сколько в плохом его качестве. Правильней говорить не о том, как построить больше, а о том, как улучшить потребительские характеристики имеющегося жилфонда. Более того, к освоению и застройке новых территорий нужно подходить с большой осторожностью. Увлечение такими проектами может породить депрессивные территории. К примеру, в Перми возводят крупные жилые массивы на окраине сложившейся черты городской застройки. При этом население города в последние годы уменьшается. Людей переселяют из ветхих домов на окраины, а центр пустует. Не думаю, что превращение центральных частей городов в офисные и туристические территории – это хорошая идея. Конечно, в различных регионах вопрос комплексной застройки территорий может решаться по-разному – в зависимости от численности населения, показателей его роста, возможностей экономического развития. В этом отношении разумно проводить целенаправленную государственную политику – возможно, привлекать население в те места, где открываются новые предприятия, давать гражданам льготы при покупке жилья.
Вопрос обеспечения граждан жильем многогранен. И обсуждать его надо отнюдь не только с точки зрения строительства новых домов.
– Так или иначе, предложение на рынке строящегося жилья активно растет. Что может сделать государство для стимулирования спроса? Например, как-то повлиять на доступность ипотеки…
– Чрезмерное увлечение регулированием рынка ипотеки вредно и опасно. Банки – это коммерческие учреждения, которым не нужно указывать, по каким ставкам и на каких условиях выдавать кредиты. В последнее время наметилась негативная тенденция – некоторые финансовые учреждения начали выдавать ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом. Это может спровоцировать большое число невыплат: банкирам придется заниматься работой с непрофильными активами, из-за чего система ипотечного кредитования перестанет развиваться. Было бы правильно и разумно предоставлять кредиты с минимальным первоначальным взносом от 30%.
Система жилищного кредитования пока буксует на месте. И проблема заключается отнюдь не в высоких ставках. Тем более что сейчас они соответствуют инфляционным показателям, а значит, соответствуют конъюнктуре финансового рынка. Дело в том, что уровень цен на российскую недвижимость достигает показателей развитых стран. Притом что доходы населения гораздо ниже – из-за невысокой производительности труда, слабо конкурентной экономики, многих других факторов. Так что проблему надо решать не путем административного давления на представителей банковского бизнеса, а за счет изменения структуры производства, вывода на международные рынки конкурентоспособных товаров, подъема благосостояния населения страны. Вопрос лежит исключительно в экономической, возможно – даже в политической, сфере.
Именно в этом ключе, на мой взгляд, должны вести диалог участники Петербургского жилищного форума, который пройдет в рамках Гражданского Жилищного Форума.
– Как вы оцениваете эффективность реализации государственных жилищных программ?
– Государственные программы работают, но на проблему помощи социально незащищенным слоям населения надо смотреть шире. Жилищные госпрограммы должны быть частью национальной политики по увеличению рождаемости, созданию новых рабочих мест, решать другие насущные задачи. Вопрос обеспечения жильем в данном случае носит, безусловно, важный характер, но не является самоцелью.
Для малообеспеченных категорий граждан необходимо строить дома, жилье в которых будут сдавать по системе социального найма. Не думаю, что малообеспеченные категории населения стоит обременять правом собственности. К сожалению, идея строительства подобных объектов пока находится в зачаточном состоянии. Окупаемость таких проектов составляет как минимум 20 лет. Возможно, для их строительства нужно задействовать механизмы государственно-частного партнерства. Строить доходные дома бизнесу пока не выгодно – нужно думать о том, чем можно привлечь инвесторов в такие проекты.
Эти вопросы стоит обсудить на конференции «Государственные жилищные программы», которая состоится в рамках Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса.
– Что вы можете сказать об интернет-технологиях на рынке недвижимости? Сильно ли они упростили жизнь риэлторам и их клиентам?
– За счет развития интернет-пространства у агентов значительно уменьшаются информационные преимущества в работе. Казалось бы, найти нужный объект можно и самостоятельно – достаточно лишь открыть специальный сайт. Но чем больше информации, тем сложнее бывает найти что-то необходимое. А ее обилие порой хуже, чем недостаток.
В советскую эпоху было сложно найти хорошие вещи – из-за тотального дефицита люди покупали то, что есть. И порой даже не обращали внимания на фасон и размер. Дефицита нет, но появилась другая проблема – как выбрать одну вещь из нескольких сот однотипных. Лично я не фанат шопинга и не готов тратить полдня на поиск одного костюма. Но однажды приехал в магазин, где продавец на глаз определил мой размер и вынес пару костюмов, которые подошли идеально. Тогда я впервые почувствовал, что настоящий продавец-профессионал может сохранить время, нервы и деньги покупателя.
Обилие информации вовсе не означает, что в ней можно найти что-то стоящее и подходящее именно вам. Большинство покупателей жилья не представляют в деталях свое будущее приобретение. У них есть лишь некие представления об идеальной квартире или доме. Задача риэлтора – трансформировать эти идеи в конкретные параметры поиска. Это большая творческая работа и своего рода искусство. Развитие интернет-технологий смещает деятельность риэлторов именно в эту плоскость. Задача агента – помочь клиенту разобраться в многообразии предложений и превратить его мечту в конкретные квадратные метры.
– В рамках форума состоится расширенная выставка-семинар «Жилищный проект», которая пользуется огромным спросом у петербуржцев. Мероприятия, подобные «Жилпроекту», сейчас проводятся и в некоторых других городах России. Как вы думаете, стоит ли дальше расширять географию «Жилищного проекта»?
– Насколько мне известно, в регионах такие мероприятия хорошо себя зарекомендовали. Ведь выставка-семинар – весьма успешная технология продвижения услуг на рынке недвижимости. Тем не менее в каждом конкретном случае нужно анализировать информационные потребности покупателей, состояние рынка региона, множество других параметров. Искусственно насаждать ту или иную услугу смысла, конечно, нет.
– Каких результатов ждете от проведения Гражданского Жилищного Форума и его деловой программы – Всероссийского жилищного конгресса?
– Я бы не стал ждать для себя лично каких-либо конкретных результатов. Для меня это мероприятие интересно с точки зрения обмена опытом. В каждом регионе есть свои методы работы, своеобразные ноу-хау, которые позволяют улучшить работу. Иногда кажется, что все технологии уже известны, но приезжая на Гражданский Жилищный Форум, понимаешь, что это не так. Здесь можно поделиться опытом, услышать дельный совет и пересмотреть в лучшую сторону некоторые сложившиеся взгляды на ведение бизнеса.
