Агентство, 100% акций которого принадлежит государству, было создано в 1997 году по решению Правительства РФ для реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Основная цель АИЖК – обеспечить равный и реальный доступ к ипотечным займам для всех групп населения, вне зависимости от социального положения, уровня дохода и региона проживания.
Агентство разработало собственные стандарты, которые описывают условия ипотечных кредитов, порядок их выдачи и сопровождения, и заключило соглашения с сервисными агентами, готовыми работать на этих условиях. На сегодня у агентства заключены договоры с 53 кредитными организациями. Интерес банков к кредитованию населения по ставкам ниже среднерыночных обусловлен тем, что АИЖК берет на себя обязательства рефинансировать выданные кредиты – выкупить их через два месяца после выдачи ипотеки заемщику. Для этого агентство получает от государства кредиты под весьма либеральные проценты, а также выпускает облигации.
Жизнеспособность ипотеки с господдержкой и ее очевидная польза для рынка убедительно подтвердил финансовый кризис. Со второй половины 2008 года большинство коммерческих банков свернули ипотечное кредитование, а оставшиеся в этом бизнесе кредитные организации выдавали займы под запредельные 18-20% годовых. Программы АИЖК продолжали исправно работать – в первом квартале 2009 года в их рамках было выдано более 30% всех ипотечных кредитов по стране. И установленный агентством уровень ставок (12-14% годовых) стал ориентиром для других участников рынка. С прошлого года коммерческие банки вернулись к ипотечному кредитованию. Они начали снижать процентные ставки с заградительного уровня до реального, либерализовали требования к заемщику. В итоге доля АИЖК заметно сократилась: в первом квартале 2010 года она составляла 20%, весной 2011-го снизилась до 9%.
Заявка на лидерство
«Программы АИЖК стали терять свою конкурентоспособность примерно полтора года назад, когда на рынок ипотеки вернулись банки, ведущие агрессивную маркетинговую политику. Проанализировав ситуацию, агентство сделало правильные выводы и с июля запустило новые кредитные программы, предлагающие лучшие условия на рынке», – говорит исполнительный директор «Универсальной ипотечной компании “УНИКОМ СПб”» Николай Лавров. С 1 июля 2011 года минимальная годовая процентная ставка по рублевым кредитам в рамках программы «Стандарт» составляет 8,9% (ранее – 11,5%), программы «Новостройка» – 7,9% годовых (ранее – 10,5%).
Правда, заем на лучших условиях будет доступен только клиенту, готовому внести первоначальный взнос в размере не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья и расплатиться в течение пяти лет. Но и в противном случае, когда занимается значительная сумма на максимальный срок 30 лет, а первоначальный взнос составляет всего 10-20% от стоимости объекта, АИЖК предлагает более чем конкурентоспособные ставки. По программе «Стандарт», в зависимости от суммы кредита, они составят до 11,6% годовых, а по программе «Новостройка» – до 10,3%. Для сравнения: за четыре месяца 2011 года средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях составила 12,3%. Коммерческие банки начинают отсчет ставок с уровня 9-9,5% годовых, но займы под минимальные проценты доступны только лучшим заемщикам: «зарплатным» клиентам, которые также берут кредиты на короткий срок и с большим первоначальным взносом.
Для определенных групп населения ставки по госпрограммам могут оказаться еще выгоднее. Так, для участников программы «Материнский капитал» отсчет начинается с 7,65% годовых. На такую же величину – 0,25% – снижается базовая процентная ставка для заемщиков, участвующих в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» или в подпрограмме «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством». Такую же преференцию получают покупатели квартир в домах, которые возводятся в рамках программы АИЖК «Стимул». На полпроцента ниже опустится процентная ставка, если стоимость одного квадратного метра общей площади приобретаемого жилья не превышает норматива, установленного Министерством регионального развития России для данного региона. При этом все перечисленные «скидки» суммируются.
Формула расширения
В целом требования АИЖК к будущему заемщику вполне ординарны: человеку должно быть от 18 до 65 лет (на момент погашения кредита), он не должен быть внесен в черный список неплательщиков по банковским займам. Регистрация по месту приобретения будущего жилья необязательна, а вот постоянная стабильная работа – необходима. Желающий взять заем от АИЖК должен будет подтвердить свою зарплату справкой 2НДФЛ. Зато сама зарплата может быть довольно скромной. Во-первых, по стандартам АИЖК допускается складывать, в зависимости от программы, доходы троих-четверых созаемщиков (естественно, все – с белой зарплатой). Во-вторых, ежемесячный платеж может достигать 45% от совокупного месячного дохода семьи. Исходя из того, что, по данным Росстата, среднемесячный доход петербуржцев в 2011 году составил 27,6 тыс. руб., можно подсчитать, что среднестатистическая семья может направлять 24 тыс. руб. в месяц на обслуживание ипотеки. То есть по программе «Новостройка» заемщики с таким доходом смогут взять кредит в 1 млн руб. сроком на пять лет либо – около 2 млн руб. на десять лет. «Требования по поводу белой зарплаты и возможность решить свою жилищную проблему, имея средние доходы, привели к тому, что наибольшей популярностью программы АИЖК пользуются у работников государственных учреждений», – рассказывает Николай Лавров.
Как правило, ипотекой с господдержкой пользуются две категории населения. Первая – это семьи, покупающие квартиры для отселения взрослых детей. В таких случаях работающие представители двух поколений выступают созаемщиками, а также совместно копят на первоначальный взнос. Теоретически взнос может начинаться от 10% – по программе «Стандарт» и от 20% – по «Новостройке». Но для получения займа при такой низкой доле собственных средств заемщики будут вынуждены застраховать финансовый риск невозврата кредита. Это дополнительные затраты в несколько тысяч рублей, да и процентные ставки по таким кредитам, как говорилось ранее, оказываются выше.
«Наибольшую выгоду от новых программ АИЖК с низкими процентными ставками смогут получить петербуржцы, которые уже имеют жилье, но хотят улучшить свои жилищные условия. Им не придется копить на первоначальный взнос – денег, вырученных от продажи имеющейся квартиры или комнаты, хватит на то, чтобы покрыть существенную часть стоимости приобретаемой недвижимости», – рассуждает Николай Лавров. По оценке экспертов, на рынке три четверти сделок совершаются с целью расширения имеющейся жилплощади. Чтобы переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную или из двухкомнатной – в трехкомнатную, как правило, достаточно привлечь около 1 млн руб. заемных средств.
Нелишнее звено
Стоит иметь в виду немаловажный момент – АИЖК напрямую с физическими лицами не работает. Желающие получить ипотеку с господдержкой будут направлены в сервисные агентства, в качестве которых аккредитованы ипотечные компании, а также некоторые банки из числа работающих по программам АИЖК. В Петербурге, к примеру, в этот список входит 13 организаций. Они представляют собой полноправное и необходимое звено системы жилищного кредитования с государственной поддержкой – выкупают стандартные закладные по ипотечным кредитам у банков и формируют пулы закладных для передачи агентству.
Сервисные агенты активно участвуют в процессе выдачи ипотечного кредита. К примеру, проводят андеррайтинг потенциального клиента, проверяя его благонадежность и платежеспособность. Но нужны они отнюдь не только банкам. Заемщикам они помогают прежде всего – выбрать оптимальную программу АИЖК. Следующий шаг – подбор наилучшего предложения от банков. Хотя стандарты АИЖК строго устанавливают основные параметры кредитных программ, у кредитных организаций остается довольно широкое поле для «творчества».
Банки по своему усмотрению устанавливают различные комиссии – за рассмотрение кредитной заявки, за открытие ссудного счета, за выдачу и обслуживание кредита. «Постепенно правила банков унифицируются, и все большее число кредитных организаций сокращает до минимума количество комиссий и снижает их размер. Сейчас в Петербурге минимальные расходы на получение банковского займа сводятся к комиссии за выдачу и составляют 1% от размера кредита», – рассказывает Николай Лавров. По его словам, разница в размере дополнительных расходов, связанных с получением банковского займа, может достигать 10 тыс. руб. Но иногда клиенту целесообразнее ориентироваться на экономию времени, а не денег, и немного переплатить другому банку за выдачу кредита, чтобы не «ушла» выбранная квартира.
К компетенции сервисных агентств относится также оформление документов в строгом соответствии со стандартами АИЖК: ипотечного договора, договора купли-продажи, закладной. Наконец, они сопровождают процесс вплоть до получения ипотечного кредита клиентом. Услуги этого звена не бесплатные, и в среднем по рынку они обходятся заемщику в 30-35 тыс. руб. Но затраты того стоят, ведь малейшая небрежность или неточность в документах может привести к развалу сделки.
