Процесс инициировали две омские компании – ООО «Ралли» и ООО «Омск-Актив», которые подали коллективный иск к департаменту имущественных отношений городской администрации. Фирмы намеревались признать право общедолевой собственности на несколько помещений площадью 225 кв. м и, кроме того, просили аннулировать права администрации Омска на эти помещения.
В судах первой и апелляционной инстанциях компаниям удалось доказать свою правоту – судьи заявили о том, что помещения являются общим имуществом здания и, следовательно, нужны для обслуживания дома. Значит, владеть ими должны собственники помещений в долях, пропорционально принадлежащим им площадям.
Кассационный суд с этими доводами не согласился: судьи заявили, что у представителей компаний «Ралли» и «Омск-Актив» не было проблем с доступом в помещения, которые относятся к общему имуществу. Значит, права этих фирм не нарушались.
ВАС посчитал иначе: по мнению высшей арбитражной инстанции, владельцы помещений вправе требовать признания за собой права долевой собственности на общее имущество. А регистрация индивидуальной собственности на такие помещения может препятствовать доступу к ним. К тому же, как посчитал суд, признание права общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество. Требования компаний «Ралли» и «Омск-Актив» решили удовлетворить.
Общественная борьба
Иски с требованием признать право собственности на подвалы, чердаки и другое общее имущество многоквартирных домов поступают в Арбитражный суд Петербурга и области все чаще. В основном, за свои права борются товарищества собственников жилья (ТСЖ) – объединения граждан пытаются отсудить помещения, оформленные в собственность города еще до вступления в силу Жилищного кодекса РФ. По нему общие помещения многоквартирных домов (в том числе подвалы) находятся в долевой собственности владельцев квартир. Соответствующие нормы действуют с 2005 года. Тем не менее, в отечественном законодательстве есть противоречия, которые не позволяют отнести тот или иной объект к общей долевой собственности. К примеру, нет четкого определения термина «подвал». Значит, далеко не все такие помещения можно предоставить ТСЖ, как это предусмотрено Жилищным кодексом.
Проблема осложняется особенностями приватизации подвальных и чердачных помещений. Еще до вступления в силу Жилищного кодекса комитет по управлению городским имуществом активно оформлял подвалы в собственность города. Часть из них уже продана или сдана в аренду. И теперь ТСЖ, образованные в домах с оформленными в городскую собственность подвалами, хотят вернуть эти помещения.
По словам начальника отдела гражданско-правовых и общих вопросов юридической компании Rightmark group Ольги Карповой, судебная практика по этому вопросу крайне неоднородна. «Известны случаи, когда суды удовлетворяли требования ТСЖ, либо собственников помещений, руководствуясь статьями Гражданского и Жилищного кодексов. Однако иногда служители Фемиды отказывают истцам, поскольку право собственности города на помещения в домах возникло раньше, чем вступили в силу оба кодекса. Поэтому нормы этих документов — не основание для прекращения права города и возникновения общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме», — поведала Ольга Карпова. По словам адвоката адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Людмилы Недоросковой, неоднозначность трактовок понятия "общее имущество" возникает еще из-за того, что Гражданский и Жилищный кодексы по-разному толкуют его состав. «К общему имуществу могут относиться объекты, которые необходимы для обслуживания двух и более квартир, а также — любое подвальное помещение», — поясняет она.
Без статуса
Окончательно определен лишь статус подвалов в недавно построенных домах, которые никогда не относились к государственному жилищному фонду. Собственность на общие помещения в таких домах возникает с момента регистрации права на квартиру.
Что касается подвалов многоквартирных домов, построенных в дореволюционное и советское время, то их правовой статус можно определить лишь в суде. Причем, как свидетельствует практика, исход подобных дел предсказать практически невозможно.
По мнению некоторых судей, подвалы могут принадлежать гражданам только в том случае, если это исключительно технические помещения. Но когда такие объекты можно использовать для коммерческих нужд (к примеру, открыть там магазин или ресторан), собственники квартир прав на них не имеют.
Некоторые суды руководствуются другой точкой зрения: подвалы в домах старой постройки должны оставаться в городской собственности, если они не предназначены для размещения оборудования, обслуживающего как минимум две квартиры.
В исковых требованиях представители ТСЖ чаще всего заявляют о том, что деятельность петербургских властей по продаже или сдаче в аренду подвалов мешает нормальному функционированию инженерных систем зданий. В КУГИ поясняют: город продает лишь нежилые объекты, а не технические помещения, в которых располагаются системы жизнеобеспечения домов. К тому же, покупателям подвалов оформляют обременения, по которым они обязаны обеспечивать доступ обслуживающих организаций к инженерным узлам.
Тем не менее, до недавнего времени правовой режим использования подвалов оставался в подвешенном состоянии. Решение ВАС в отношении компаний «Ралли» и «Омск-Актив» может стать поводом пересмотреть итоги приватизации многих объектов, оформленных в городскую собственность. Суд поставил окончательную точку в череде многолетних конфликтов за владение общим имуществом зданий. Фактически, работа по превращению общей собственности в индивидуальную объявлена вне закона.
