11 июля 2011 года было принято постановление пленума Высшего арбитражного суда РФ (ВАС) «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Сразу внесем ясность: документ регулирует лишь взаимоотношения юридических лиц. И разъяснения по данному постановлению не применяются к спорам, связанным со строительством по 214-ФЗ.
Постановление касается так называемых инвестиционных договоров, заключаемых между застройщиками и инвесторами по поводу строительства жилой, коммерческой и производственной недвижимости.
ВАС указал, что если из существа подобного договора не следует иное, то по умолчанию он должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом предметом купли-продажи может быть объект недвижимости, который еще не создан и на который право собственности продавца еще не зарегистрировано.
Предметом договора купли-продажи может быть и земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован.
Ранее суды не решались признавать инвестиционные договоры договорами купли-продажи. Считалось, что предмет договора может быть индивидуализирован лишь кадастровым номером, который объект недвижимости приобретает только после ввода в эксплуатацию.
ВАС разрешил индивидуализировать объект другими данными. Например, местонахождением возводимой недвижимости, ориентировочной площадью объекта и т.д.
Если между сторонами возник спор о том, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, то суд может признать договор незаключенным.
В прежней практике стороны руководствовались законом «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений». В нем говорится: «Инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений». Это положение трактовалось в том смысле, что у инвестора возникает право собственности на возводимое за его счет недвижимое имущество. Он получал построенные помещения по акту приема-передачи от застройщика и регистрировал первичное право собственности.
ВАС посчитал, что так толковать норму неверно. По мнению суда, первичное право собственности на новостройку приобретает застройщик, то есть лицо, которому на вещном праве принадлежит земельный участок. Лишь после этого право собственности на объект переходит к третьему лицу на основании договора.
В результате меняются и взаимные обязанности застройщика и инвестора. Инвестор-покупатель может понудить застройщика-продавца передать ему по акту приема-передачи объект недвижимости лишь после того, как объект будет построен и право собственности на него будет зарегистрировано за продавцом. При аналогичных условиях покупатель может обратиться к продавцу с иском о государственной регистрации перехода права собственности на объект.
Если продавец не построил объект в срок, или не зарегистрировал свое право собственности на него, или не передал новостройку покупателю, то покупатель вправе потребовать возврата уплаченных денег, процентов на них по учетной ставке ЦБ РФ, а также возмещения причиненных убытков. Убытки могут быть рассчитаны как разница между стоимостью будущей недвижимости по договору и текущей рыночной стоимостью такого объекта.
Предварительный договор тоже должен быть квалифицирован как договор купли-продажи, считает ВАС.
Отношения сторон при совместном строительстве могут выглядеть как простое товарищество, когда каждая из сторон вносит вклады (деньги, работы, земельный участок, строительные материалы) для достижения общей цели (создания объекта недвижимости). Или как купля-продажа будущей недвижимости. Простое товарищество на строительном рынке традиционно не пользуется популярностью. Это связано с запутанным налогообложением и бухучетом операций, необходимостью нести риски расходов и убытков по строительству. И главное - с отсутствием в большинстве случаев общей цели у товарищей: одному нужна новостройка, другому – деньги.
Остается купля-продажа будущей недвижимости, при которой инвестор полностью зависит от добросовестного поведения застройщиков.
При нынешней позиции суда объект строительства может быть описан в договоре расплывчато. Суд не пошел по пути 214-го закона, позволяющего продавать строящийся объект лишь тогда, когда проектная документация прошла государственную экспертизу и разрешение на строительство объекта уже выдано. Тут неминуемы споры застройщика и инвестора о том, насколько построенный объект соответствует чертежу, нарисованному «на коленке» на стадии заключения договора.
Теоретически инвестор может заявить, что заблуждался относительно характеристик объекта строительства, и потребовать признания договора незаключенным. Тогда застройщик возместит ему ущерб. Но для этого инвестор должен будет доказать, что заблуждение возникло по вине продавца. Это практически невозможно: застройщик без труда прикроется градостроительными нормами и предписаниями госорганов, понудивших внести изменения в проект.
Следующая трудность заключается в определении срока, в который застройщик должен построить объект и передать его во владение и в собственность инвестора. По сути любое указание календарной даты юридической силы иметь не будет, поскольку требовать передачи новостройки инвестор может все равно лишь после государственной регистрации права собственности на него.
До этого момента инвестор имеет право только на возврат внесенной суммы, уплату процентов на нее по учетной ставке ЦБ РФ (в настоящее время – 8,25%) и возмещение убытков. Поскольку практика возмещения упущенной выгоды в России фактически отсутствует, можно утверждать, что свои финансовые потери инвестор таким образом не возместит.
Выход из проблемного строительства становится для инвестора болезненным. Раньше инвестор мог заключить предварительный договор купли-продажи строящейся недвижимости, установить срок для заключения основного договора и при его несоблюдении продавцом потребовать возврата внесенных сумм. Теперь же такой предварительный договор уже квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимости. «Выйти» из него сложно: и новостройку от продавца не потребуешь, потому что она не возведена либо не оформлена на продавца, и денег своих не вернешь, потому что срок (момент регистрации права собственности продавца) опять-таки не наступил. Получается замкнутый круг.
Постановление ВАС РФ ставит под сомнение и легальность схемы работы строителей через жилищно-строительные кооперативы. В ней застройщик, имеющий в аренде земельный участок и получивший разрешение на строительство дома, заключает с «карманным» ЖСК инвестиционный договор, по которому застройщик строит дом на средства, собранные ЖСК с пайщиков. Далее ЖСК заключает со своими пайщиками договоры о внесении паевого взноса, по которым пайщики приобретают право собственности на построенные квартиры. Так многие участники рынка обходят 214-й закон.
По прежней практике застройщик передавал по акту приема-передачи квартиры в ЖСК, тот передавал квартиры пайщикам, которые регистрировали свое первичное право собственности на основании п. 4 ст. 218 ГК.
При нынешней трактовке ВАС инвестиционный договор между застройщиком и ЖСК будет квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимости, по которому первичное право собственности на квартиры должен будет зарегистрировать застройщик, потом передать квартиры в собственность ЖСК, и лишь затем - пайщиков.
Но зарегистрировать квартиры на себя ЖСК не может, потому что это выходит за рамки его правоспособности. Приобретать в собственность квартиры могут жилищно-накопительные кооперативы, к деятельности которых выдвигаются требования к финансовой устойчивости и отчетности.
Наконец, действительность инвестиционного договора между застройщиком и ЖСК может быть поставлена под сомнение иском прокуратуры, налогового органа или пайщика самого ЖСК.
