В июне Президент России подписал несколько важных федеральных законов, связанных с корректировками законодательства в сфере недвижимости и строительства. Наиболее значительные из них – поправки в Жилищный кодекс РФ.

Кодекс переписали
Соответствующий законопроект был внесен в Госдуму еще в прошлом году. Он предусматривает несколько десятков дополнений и изменений кодекса. Главным образом – в статьях об управлении многоквартирными домами (МКД).

Во-первых, в нем подробно прописано, какие требования предъявляются к деятельности управляющей организации. При управлении должны учитываться не только текущие проблемы дома, но и стратегические задачи на будущее. То есть управленцу надлежит, например, заботиться об улучшении показателей энергоэффективности инженерных систем здания. Обслуживание этого не подразумевает, его задача – поддерживать данные системы в рабочем и безаварийном состоянии.
Во-вторых, вводится новый орган управления – совет МКД. Его должны выбрать собственники, если они не приняли решения об управлении домом посредством ТСЖ или ЖСК. Регистрировать совет нигде не нужно. Никаких управленческих решений он не принимает, его мнение рекомендательно для собственников. Если они так и не собрались, чтобы выбрать совет, то собрание инициирует муниципалитет. Он также может предложить жильцам создать ТСЖ.
Выбирать способ непосредственного управления домом, в котором больше 12 квартир, разрешается только если после этого будет нанята управляющая компания (УК).
В поправках детально описывается, что именно принадлежит собственникам на праве общедолевой собственности, уточнен порядок оплаты коммунальных услуг и т. д.
В частности, к общему имуществу в многоквартирном доме отнесены помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей владельцев жилья в данном здании, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий. Юрист практики недвижимости и градостроительства ООО «Райтмарк груп» Вера Рябова считает, что это нововведение вряд ли снимет проблему споров между властями Петербурга и горожанами на тему использования нежилых помещений в МКД. Каждая сторона убеждена, что именно она должна распоряжаться подвалами и чердаками, апеллируя к одним и тем же положениям Жилищного и Гражданского кодексов РФ, которые в целом не изменились. Суды в большинстве случаев принимают сторону города, который успешно сдает в аренду и продает спорные помещения.
Владельцы квартир теперь могут заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. Управляющая компания или объединение собственников выступает в таком случае в качестве уполномоченного лица, которому жильцы могут доверить заключить такой договор в их интересах. УК и собственники добивались этого несколько лет. До сих пор ответственность перед жильцами за поставку коммунальных услуг несли УК и правления ТСЖ (или ЖСК). Они покупали у монополистов товар (воду, газ, теплоэнергию) и предоставляли водоснабжение, теплоснабжение и т. д. жильцам как услуги. В результате если обитатели дома несвоевременно рассчитывались за «коммуналку», то монополист разбирался не с самими должниками, а с управляющей компанией или правлением. С другой стороны, если возникали перебои с водой или теплом, то жильцы предъявляли претензии не монополисту, а УК. Сами же управленцы никаких рычагов воздействия на настоящих виновников нарушений не имели. Новая редакция Жилищного кодекса эти рычаги вводит – в случае чего отношения друг с другом будут выяснять жильцы и монополисты.
Важные дополнения касаются проведения общих собраний собственников. «Теперь уполномоченные органы исполнительной власти вправе по заявлению жильцов проверять, правомерно ли решение общего собрания (например, об избрании председателя правления ТСЖ, управляющей компании), соответствует ли закону устав ТСЖ. До сих пор такой контроль не осуществлялся, из-за чего возникали ошибки и злоупотребления в действиях и собственников жилья, и управляющих компаний», – говорит Вера Рябова.
Отсутствие контроля привело к тому, что участились случаи мошенничества в сфере управления жильем. Например, в одном доме создавалось несколько ТСЖ, инициаторы которых стремились получить доступ к денежным потокам от квартплаты и подделывали документы общих собраний собственников. Каждое товарищество выписывало свои квитанции, случалось, что в доме при этом существовала еще и управляющая компания, которая также выставляла счета за свои услуги. В итоге работы по обслуживанию дома не выполняются, нечистые на руку управленцы скрываются с полученными деньгами, поставщики коммунальных услуг получают платежи не в полном объеме, и дом погрязает в судебных разбирательствах.
Конечно, одним властным контролем проблему не решить, однако утвердить фиктивные документы ТСЖ, принятые незаконным собранием собственников, теперь будет куда сложнее.
«Будущих собственников» ликвидировали
Застройщикам теперь запрещено участвовать в создании ТСЖ в новом доме, а также навязывать собственникам услуги определенных управляющих организаций. В течение десяти рабочих дней со дня ввода дома в эксплуатацию, пока домом управляет застройщик, органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по отбору УК. Получается, что закон все же оставляет лазейку для недобросовестных застройщиков. Если компания имеет хорошие отношения с муниципалитетом, то ей нетрудно будет провести через организованный им конкурс свою УК.
В Петербурге немало историй, когда дольщики конфликтуют с такими управляющими компаниями, обвиняя застройщиков в необоснованном завышении квартплаты и плохом обслуживании домов.
Из Жилищного кодекса исключены положения о том, что ТСЖ могут создать граждане, купившие квартиры в строящихся домах, но не оформившие их в собственность (до сих пор они именовались «будущими собственниками»). Статья 139 ЖК РФ, полностью посвященная созданию ТСЖ в строящемся доме, признана утратившей силу.
Теперь до тех пор, пока дольщики не зарегистрируют право собственности на приобретенные в доме помещения, они не имеют права создавать ТСЖ, а значит, и брать управление в свои руки. Причем для учреждения товарищества требуется больше половины голосов всех имеющихся в доме собственников. Сколько дольщиков должны получить право собственности, чтобы товарищество могло быть создано, Жилищный кодекс не уточняет.
Собственность на квартиры подчас по разным причинам невозможно оформить годами. Теоретически, если в 500-квартирном доме появится даже один собственник, он может зарегистрировать товарищество собственников жилья. Чтобы отменить утвержденные таким ТСЖ решения, придется заручиться поддержкой половины собственников. Обычно владельцы квартир не переезжают в новые дома в первые несколько лет. Многие живут в других городах и даже странах. Значит, застройщику, которому удалось добиться на конкурсе победы своей УК, гарантирован стабильный доход от собираемой с жильцов квартплаты в течение первых нескольких лет после заселения. Тем более что платить за квартиру обязаны не только собственники, а все дольщики, получившие от застройщика помещение по акту приема-передачи после того, как объект введен в эксплуатацию.
Сами застройщики призывают не драматизировать ситуацию. Генеральный директор ЗАО «Сервис-Недвижимость» (структура холдинга «ЛенСпецСМУ») Владимир Кузьмичев признает, что недобросовестные застройщики, которые «выкачивают» из квартплаты прибыль, конечно, есть. Но решить эту проблему можно – путем строгого контроля над деятельностью управляющих компаний.
Отчет – письмом
Отдельного упоминания заслуживают изменения, касающиеся контроля над деятельностью управляющих компаний. Помимо поправок в Жилищный кодекс, о них говорится и в новой редакции постановления Правительства РФ «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».
УК обязаны размещать информацию о своей деятельности в интернете, где она должна быть доступна в течение пяти лет. В населенных пунктах, где доступа к интернету нет, эти данные должны публиковаться в официальной прессе. Управляющая компания также должна предоставлять информацию о себе в ответ на соответствующие письменные запросы.
Кроме того, Жилищный кодекс обязывает УК уведомлять уполномоченный госорган о начале осуществления деятельности по управлению домом.
Некоторые изменения появились также в Федеральном законе «О содействии развитию жилищного строительства» и Земельном кодексе РФ. Они разрешают предоставлять бесплатно без конкурса земельные участки семьям, в которых есть трое и больше детей, в том числе и для строительства индивидуальных жилых домов. Размер надела будет определять региональный закон.
В Налоговый кодекс и ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» включены положения о том, что если у гражданина, ведущего личное подсобное хозяйство, в собственности или на ином праве находится участок не больше 0,5 га, то такой гражданин в ряде случаев может быть освобожден от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Налог не будет взиматься с доходов налогоплательщиков, получаемых от продажи продукции животноводства и растениеводства, выращенной в личных подсобных хозяйствах. Не будут облагаться НДФЛ также средства, которые такой гражданин получил в качестве поддержки из бюджетов разных уровней на развитие хозяйства. Правда, только если он использовал их по назначению.
Сейчас этот налог платят даже хозяева, которые занимают крохотные участки. Новое положение вступает в силу с 2012 года.
Благодарим за помощь в подготовке статьи юридическую компанию Rightmark group.

Текст: Светлана Алиева