Соседи в который раз решили сделать парковочную площадку. Для этого собрали деньги (5 тыс. руб. с автовладельца), облюбовали кусок газона, приобрели машину щебня, металлические столбы и цепи. Очередная (потому что две уже есть) площадка готова. Работники жилкомсервиса, коим приплачивают за уборку, довольны. Во дворе стало свободнее. Между тем подавляющее большинство подобных парковочных площадок на «отвоеванных» газонах – это самозахват территорий, с которых автовладельцев в любой момент могут «попросить».
Может быть, есть смысл делать все по правилам? Тем более что для жителей многоквартирных домов, об удобствах которых в свое время не позаботились ни власти, ни строители, процесс согласования и строительства парковочной площадки хоть и сложен, но вполне подъемен. Аккуратная парковочная площадка с продуманной системой въезда-выезда может стать отправной точкой для взаимодействия членов ТСЖ, уберет машины с тротуаров и детских площадок, а также разгрузит двор. К тому же ее наличие может сделать двор более комфортным и безопасным – ведь если речь идет о площадке на несколько десятков автомобилей, есть смысл организовывать круглосуточную охрану.
Куда вписаться?
Правила расположения парковочных площадок регламентированы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 («Санитарно-защитные зоны») и «Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности» (Федеральный закон № 123-ФЗ от 22.07.2008). Согласно санитарному законодательству, открытая стоянка на 11-50 машин должна располагаться не меньше чем в 15 метрах от фасада жилого дома с окнами, если речь идет о числе машин от 51 до 100, то в 25 метрах. Отсюда – самый распространенный формат – от 20 до 100 автомобилей. Автостоянки на меньшее число машин мы не рассматриваем, их строить невыгодно, а если количество машин от 101 до 300, в дело вступает упомянутый техрегламент, предписывающий размещать открытые площадки такой вместимости не меньше чем в 50 метрах от жилых домов (ст. 72. п. 3.). То есть это уже, скорее всего, будет не придомовая территория.
Мы не случайно даем подробные ссылки на техрегламент: это ключевой документ. Перед принятием решения о строительстве парковки, техрегламент нужно внимательно изучить на предмет того, можно ли вписать парковочную площадку. Потому что если не соблюсти указанные в нем требования (главное из них – возможность беспрепятственного проезда пожарной машины), о легальной автостоянке можно забыть. Основное, что следует учесть, это пожарные проезды к зданиям. Если здание меньше 28 метров в высоту (девять этажей), допускается предусматривать один пожарный проезд не меньше шести метров в ширину, если выше – их должно быть два или больше. Можно организовать пожарный проезд непосредственно по территории парковочной площадки, но в этом случае ее покрытие должно выдерживать нагрузку от тяжелой техники. Итак, если в обозначенные нормативы вписались, двигаемся дальше.
Шаг первый: организовать собрание, составить протокол
«Прежде всего, следует найти единомышленников в вашем ТСЖ, – говорит генеральный директор ООО «Альтер-проект» Антон Вендт, – организовать собрание собственников жилья. Повестка дня: инициировать обращение в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) для формирования земельного участка многоквартирного жилого дома и выбрать лицо, уполномоченное заниматься процедурными вопросами».
Правда, на практике собрать две трети собственников (только в этом случае решение собрания будет легитимным) – задача архисложная. Обычно поступают проще: инициатор проекта обходит все квартиры и собирает подписи – то есть проводит заочное собрание. Его решение тоже легитимно, при условии, что протокол составлен по утвержденной нормативными документами форме. По словам Антона Вендта, это самый важный шаг. Если протокол, что называется, «с проколами», впоследствии любой жилец дома, которому не понравилось, что любимая скамейка была сдвинута с привычного места, может поставить крест на инициативе автовладельцев.
Форма «Заявления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом» утверждена распоряжением КЗРиЗ № 1555-рк от 11.08.2006. К заявлению в обязательном порядке прилагается протокол (выписка из протокола), содержащая следующие обязательные сведения: о форме проведения собрания собственников (собрание или заочное голосование), о повестке дня собрания, о решении об обращении в Комитет за формированием земельного участка с указанием количества голосов, которым принято решение, о выборе уполномоченного лица с указанием его паспортных данных (см. «Инструкцию по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом» – приложение 1 к распоряжению КЗРиЗ № 1555-рк от 11.08.2006).
Теперь – внимание, самое главное: полномочия представителя «коллективного разума ТСЖ» должны быть обозначены в протоколе решением «о наделении уполномоченного лица правом осуществлять все действия, необходимые для формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе правом заключать договор на проведение работ по межеванию земельного участка с топогеодезической организацией, включенной в реестр организаций, выполняющих работы по межеванию земельных участков на территории Санкт-Петербурга, правом на согласование границ земельного участка,... а также правом на согласование ограничений использования земельного участка с учетом того, что принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в том числе введение ограничений пользования им, принимается большинством не менее двух третей голосов...». Мы позволили себе длинную цитату из нормативного документа по двум причинам. Во-первых, если эти полномочия не прописаны в протоколе – подписи придется собирать повторно. Во-вторых, из нее становятся понятны все дальнейшие действия представителя «коллективного разума ТСЖ».
Шаг второй. От заявления до выделения участка
Итак, подписи под протоколом собраны, рядовые автовладельцы могут откладывать деньги на участие в строительстве. В дело вступает уполномоченный. Он должен предоставить в районный отдел КЗРиЗ собственно заявление и добрый десяток справок (перечислять их не будем – они все обозначены в уже упомянутой нами инструкции). Если заявление принято, представители райотдела в трехдневный срок обязаны сформировать дело по земельному участку и провести полевое обследование: съездить и посмотреть – как этот участок используется, а также что на нем расположено (ограждения, шлагбаумы, временные сооружения, элементы благоустройства). Опускаем подробности, тем более что они описаны в нормативных документах. Итогом переписки чиновников должно стать уведомление о передаче в общую долевую собственность жильцов искомого земельного участка. Но это идеальный случай. Если город имеет виды на землю (например, планируется застройка), чиновники предложат заключить долгосрочный договор аренды.
«Последнее в практике случается значительно чаще, – комментирует Антон Вендт, – в этом случае арендная ставка рассчитывается по методикам КУГИ исходя из градостроительной ценности территории». Если освещать данный нюанс подробно – это на целую брошюру, однако отметим, что в центральных районах подобные ставки могут оказаться фактически запретительными, хотя для «классического» спального – они как правило вполне гуманны.
Срок прохождения этой инстанции – от одного месяца (если межевание проводилось ранее) до полугода (зависит в том числе и от расторопности уполномоченного представителя ТСЖ, который должен заключать договор с геодезистами). Между тем случаются ситуации, когда проведение межевания территории итак уже запланировано, например, на следующий год. И это сразу две новости: плохая – что процесс никак не ускорить и придется ждать, хорошая – для ТСЖ топогеодезические работы будут бесплатными.
Шаг третий. Проектирование и строительство
Договор аренды или свидетельство о собственности на участок – это еще не парковка. Однако имея на руках один из вышеназванных документов, можно приступать к проектированию. Проект в силах выполнить любая проектная организация, имеющая допуск СРО.
Проект парковки должен включать в себя план парковочной площадки, схему организации дорожного движения, решения по благоустройству территории (эскизы ограждений, столбиков, малых форм), помещения охраны – если это предусмотрено, механические средства ограничения доступа (шлагбаумы, ворота). В проекте также указывается конструкция дорожного покрытия.
О санитарных и противопожарных нормативах мы уже сказали, но кроме этого, проект парковочной площадки должен быть согласован в ГИБДД (на предмет организации движения). Конечная инстанция, получив визу которой, можно приступать к строительным работам – Управление городского ландшафта и благоустройства (подразделение КГА).
Каких подрядчиков вы привлечете и как будете с ними расплачиваться – не принципиально. Во всяком случае, именно разрешение от Управления городского ландшафта является «пропуском» в случае, если работе препятствуют представители Жилкомсервиса и районной администрации.
Теперь о том, что не регламентировано, но желательно учесть. Минимальный с точки зрения удобства маневрирования размер машино-места – 2,5х5 м. Самый экономичный вид покрытия – отсыпка щебнем, но представители КГА могут ее не разрешить. Если на парковочной территории не предусмотрены пожарные проезды, самым эстетичным покрытием будет газонная георешетка. Это не так дорого, как кажется. Однако в нашем климате и с нашей практикой «солить» дороги зимой – ухаживать за ней будет непросто. При количестве машин от 30 до 100 стоимость организации одного машино-места может колебаться от 7 до 16 тыс. руб. (зависит от степени технической сложности проекта, наличия технических средств доступа, неизвестная величина – арендная плата за землю, если речь идет об арендованном участке).
