Понятно, что в городе, где 65% очередников проживают в коммуналках, такой продукт должен быть востребован. Спрос на кредиты для приобретения комнат действительно есть. По сути, само название национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» должно исключать интерес государства в развитии подобного направления ипотеки (помимо поддержки ситуаций, в которых с помощью кредитных денег вся квартира становится собственностью заемщика и перестает быть коммунальной).
А федеральная программа предполагает выдачу кредита именно на часть коммунального жилища. Однако официально ввод нового продукта в линейку АИЖК объясняется именно реализацией нац-проекта – «для расширения возможностей граждан по улучшению жилищных условий». Конечно, во многом этому шагу способствовала ценовая ситуация на рынке жилья. Квартиры стали стоить слишком дорого для гражданина со средней зарплатой, и даже для покупки комнат далеко не каждый может собрать собственные средства.
Но коммерческие банки не спешат вводить такие программы в свою линейку. Причина кроется в высокой рисковой составляющей «коммунальных» кредитов – из-за сложностей в оформ-лении залога. Кроме того, стоимость комнат по сравнению с квартирами не слишком высока, а затраты на выдачу кредита, включая проверку платеже-способности, оформление документов – те же, что и при квартирной ипотеке. Естественно, что банкам кредиты на небольшие суммы, но с большими рисками малоинтересны.
Тем не менее комнату в кредит в Петербурге купить можно.
Первый и особенный
Северо-Западный банк Сбербанка России объявил о своем выходе на новый сегмент рынка ипотечного кредитования весной этого года, подписав соглашение с Жилищным комитетом о взаимодействии в рамках программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования». То есть Сбербанк взялся кредитовать петербуржцев, проживающих в коммунальных квартирах, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий и имеющих право на получение субсидии.
Целью программы, по словам заместителя председателя Жилищного комитета Игоря Кокарева, является расселение коммуналок. А поскольку реализовать эту задачу самостоятельно у городского правительства нет возможности, то теперь ждущим десятилетиями отдельной квартиры очередникам предлагают воспользоваться банковским ипотечным займом.
Кредит на покупку соседней комнаты можно получить на срок до 20 лет под 13% годовых в рублях, если в результате сделки вся квартира оформляется в собственность заемщика. Возрастной ценз заемщиков ограничивается только одним условием: погашение кредита до наступления 75-летнего возраста.
Кроме того, Сбербанк готов кредитовать покупку отдельных комнат всех желающих, а не только субсидентов городской администрации. Однако условия кредитования достаточно жесткие. Существенным является требование полного официального подтверждения всех доходов заемщика. Кроме того, если сумма кредита составляет менее $25 тыс., комната в залог не оформляется, но необходимо наличие поручителей. Они также проходят достаточно серьезную проверку в банке, так как в случае неплатежеспособности клиента гарантируют погашение кредита из собственных средств (то есть проблемы юридического характера возникают не у заемщика, а у поручителя). Сейчас, как отмечает заместитель директора Центрального агентства недвижимости Людмила Ефремова, участились случаи, когда заемщик оказывается некредитоспособным и не может погасить кредит. В таком случае это приходится делать поручителю.
Ипотечные капли «коммунального» моря
Коммерческие банки, в которых требования к подтверждению доходов менее жесткие, пока не рассматривают возможности кредитования покупки комнат. Некоторые из них решаются даже только на кредитование последней комнаты, если при этом вся квартира становится отдельным объектом недвижимости и передается в залог банку. В числе «смельчаков» – Национальная ипотечная корпорация (дочерняя структура Национального резервного банка), Абсолют Банк, КИТ Финанс, НОМОС-Банк, Банк «ЗЕНИТ». «По нашей оценке, – комментирует заместитель управляющего Санкт-Петербургского филиала НОМОС-Банка Павел Изюмов, – подобные программы будут востребованы на рынке, так как с возможностью выкупа освобождающейся жилплощади сталкивается ежемесячно примерно 5–10% всех собственников жилья в коммунальных квартирах».
Главная проблема, из-за которой банки отказываются от развития перспективного, на первый взгляд, направления, – наличие долевой собственности в коммунальной квартире. Как замечает директор Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс» Ирина Забродина, купить комнату на кредитные средства можно, оформить ее в залог – практически нет. Залог (в данном случае –
комната) должен быть ликвидным. То есть в случае неплатежеспособности заемщика заложенное имущество может быть легко и быстро реализовано на рынке. А часть жилого помещения всегда менее ликвидна, нежели весь объект целиком.
В Санкт-Петербурге регистрировалось не право собственности на комнату, а доля в праве собственности на квартиру (порядок пользования такой квартирой все сособственники определяют самостоятельно по общему согласию). Продать свою долю постороннему лицу (не входящему в число сособственников квартиры) можно лишь соблюдая преимущественное (установленное статьей 250 Гражданского Кодекса РФ) право покупки всех остальных сособственников квартиры. Того же требует пункт 6 статьи 42 нового ЖК РФ. И если соседи начинают злоупотреблять своим правом, то ситуация с продажей доли становится просто патовой.
«Возможность продажи комнаты в коммуналке всегда зависит от соседей, которые могут наложить запрет на ее реализацию в случае неплатежеспособности заемщика», – подтверждает вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit Алла Цытович.
Максимальный шанс получить кредит – у собственника нескольких комнат в квартире, желающего скупить оставшуюся площадь. Вопрос о том, как договариваться с соседями, остается на усмотрении заемщика.
Но очевидно, что подобные программы не могут избавить город от коммунальных квартир. «Теоретически – можно, фактически – очень сложно, – считает Алексей Кошелев. – Для того чтобы расселить коммуналку, заемщику необходимо обладать крупной суммой денег (так как банки кредитуют только последнюю комнату или всю квартиру). Кроме того, надо иметь альтернативное жилье, куда можно расселить людей из коммуналок».
Таким образом, выдача кредитов на покупку последней комнаты облегчает полный выкуп лишь небольших квартир с минимумом владельцев. Но вряд ли решит проблему расселения многокомнатных коммуналок с большим количеством собственников.
Невозможного нет
Специализированные ипотечные банки вообще скептически смотрят на такие рискованные, по их мнению, проекты. «Пока нет достаточного спроса, очень немногие хотят и готовы брать кредит, чтобы купить комнату в коммуналке, – считает Алла Цытович из банка DeltaCredit. – Это не решение жилищного вопроса, а только этап на пути к приобретению собственной квартиры».
Тем не менее, при «неподъемных» ценах на квартиры (однокомнатная – минимум $80 тыс.), интерес к комнатам, средняя стоимость которых в Северной столице составляет $35–40 тыс., растет. И для многих граждан в условиях ценовой гонки приобретение комнаты – единственно возможный вариант покупки жилья. Кроме того, поднимаются и арендные ставки. Конечно, многие квартиранты предпочли бы расплачиваться за собственную комнату по ипотечному кредиту, а не платить ежемесячно ее владельцу.
Однако купить «коммунальные» метры с помощью ипотеки в Петербурге очень сложно. Программы для кредитования комнат у банков-партнеров АИЖК, несмотря на все нововведения, нет, а большинство – и не планирует ее создание. Некоторые из специалистов говорят, что выдавать кредиты на покупку комнат в коммуналках будут, но позже, когда получат рекомендации от агентства. Другие участники рынка полагают, что если АИЖК будет навязывать своим партнерам это направление, может вырасти процент отказов в выдаче кредита. Однако сторонники у этого направления тоже есть. Директор Управления по кредитованию физических лиц ОАО «Банк «Александровский» Елена Кулык считает, что несмотря на риски, перспективы развития программы АИЖК значительны. Банк «Александровский» планирует приступить к выдаче «коммунальных» кредитов в ближайшее время.
Генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров уверен: как только АИЖК распишет формальности, определит процедуры и начнет рефинансировать такие кредиты (под залог долей) – банки дружно начнут их выдавать. Потому что рисковая составляющая в них будет сведена к минимуму. По мнению господина Назарова, этот сегмент рынка принципиально важен для нашего города: работа с комнатами не только позволит банкам расширить продуктовую линейку, но и даст Петербургу надежду когда-нибудь избавиться от негласного звания коммунальной столицы.
Но это – в будущем, а что сейчас? Есть ли возможность у конкретного человека купить комнату, воспользовавшись кредитом? По мнению Ирины Забродиной, существует несколько способов покупки комнат с помощью заемных денег. Во-первых, можно взять потребительский кредит на неотложные нужды и, добавив недостающие средства, приобрести жилье. Во-вторых, воспользоваться программой Сбербанка – если имеется достаточный официальный доход, а также надежные поручители. В-третьих, получить ипотечный кредит на покупку последней комнаты в коммунальной квартире. Этот вариант подойдет, если в вашей собственности уже есть все прочие комнаты в данной квартире и на кредитные средства приобретается у соседей последняя. В залог банка при этом оформляется вся квартира. И четвертый способ – оформление в залог другой, уже имеющейся в собственности заемщика, жилплощади. Получив наличными до 70% от стоимости квартиры, можно еще и купить комнату.
Пока банки – партнеры АИЖК не созрели для запуска кредитных программ на комнаты по федеральным стандартам, потенциальному покупателю комнаты (входного билета на петербургский рынок жилья) приходится выбирать из весьма ограниченного набора действующих предложений.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
главный специалист отдела розничного кредитования петербургского филиала Банка Москвы:
Основной причиной, препятствующей широкому распространению таких программ, является повышенный риск банка при принятии в залог комнаты, так как этот объект является менее ликвидным по сравнению с отдельной квартирой.
Рассматривая вопрос о качестве обеспечения по кредиту, банк прежде всего анализирует: как скоро – в случае дефолта заемщика – сможет быть реализован предмет залога. При обращении взыскания на комнату велика вероятность возникновения сложностей, связанных с преимущественным правом других собственников коммунальной квартиры на выкуп доли. Для банка это означает усугубление и без того трудоемкой и долгой процедуры реализации залога. Более того, заемщики, доходов которых не хватает на покупку отдельной квартиры, могут приобрести в собственность через ипотеку не дорогую комнату в престижном районе, а наоборот – самый непривлекательный и дешевый объект. Поэтому очевидно, что сроки и прогнозируемость оценки более приемлемы для банков при продаже квартир, а не комнат.
заместитель управляющего Санкт-Петербургского филиала НОМОС-Банка:
Наличие среди ипотечных услуг банка такой, как предоставление кредитов на покупку комнат, говорит о том, что этот банк уже работает или в ближайшее время будет работать по полной линейке продуктов. Но данный сегмент ипотечного кредитования не является сейчас массовым – по сравнению с выдачей займов гражданам на приобретение отдель-ной жилплощади на вторичном или первичном рынке.
Кредитование покупки одной или нескольких комнат в коммуналке связано с расселением жильцов. Чем больше семей проживает в приобретаемой квартире, тем длиннее становится так называемая цепочка. Банк непосредственно не участвует в процессе расселения, однако наличие более трех звеньев цепочки может существенно увеличить срок проведения кредитно-ипотечной сделки. Любая задержка или разрыв приводит к временному сдвигу (в процессе выдачи кредита и оформления квартиры в собственность), который может достигать нескольких недель или даже месяцев.
директор Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс»:
Для банка оформить в залог долю коммунальной квартиры значит попасть в зависимость от сособственников, то есть соседей заемщика. А кто может гарантировать, что при необходимости реализации этого залога (когда заемщик неплатежеспособен), соседи заемщика не станут препятствовать ему в этой продаже и банк сможет реализовать свои законные права? В этом и заключаются риски для кредитных организаций. Заемщик, оформляющий кредит в банке, должен серьезно подходить к этому вопросу всегда, но особенно тщательно, если берет ипотечный кредит на покупку комнаты. Потому что рассчитываться с банком придется именно ему. И если квартиру (в случае наступления каких-то форс-мажорных обстоятельств) всегда можно продать и вернуть долг кредитору, то с продажей комнаты могут возникнуть неожиданные проблемы. А возвращать деньги все равно придется.
