Строители коттеджных поселков, проекты которых находились в начальной стадии освоения, до кризиса часто предлагали подряды, но потом были вынуждены предложить участки без подряда. В условиях кризиса и отсутствия свободных средств многие покупатели не готовы были платить одновременно и за землю, и за дом. А вот возможность купить землю и постепенно строить жилье была весьма заманчивой. Но дальнейшее развитие таких поселков происходит далеко не так безоблачно, как хотелось бы – и запланированные мощности подключаются с запозданием, и строительство растягивается на годы.
Обязательства и реальность
Приобретая участок без подряда, покупатель рассчитывает не просто на пустой участок земли. В его представлении это – надел, к которому девелопер обязуется подвести необходимые коммуникации: электричество, воду, канализацию, газ. Земля, где коммуникации, что называется в планах, стоит на 20-30% дешевле, чем участок с уже подведенными сетями. Но участок, купленный до подведения коммуникаций, может остаться вовсе без них.
По факту проблемы с подключением к сетям возникают в каждом втором «бесподрядном» поселке. У некоторых владельцев земли в момент кризиса возникала острая потребность в деньгах и они продавали свои земельные активы в виде участков без подряда. Причем иногда продавалась даже неразмежеванная земля, по предварительным договорам. Естественно, что когда дело дошло до обещанных покупателям мощностей, в ряде случаев обеспечить ими поселки в полном объеме оказалось просто невозможно. А кое-где не слишком добросовестные продавцы и вовсе задались вопросом «зачем проводить электричество за наш счет, если все равно на это не хватит денег?», и предоставили людям решать эту проблему самим.
По оценкам специалистов, сейчас коммуникации в обещанном объеме проложены только в 25-30% поселков, где предлагались участки без подряда. В остальных это пока лишь обещания девелопера. А срыв сроков и подключение на год-полтора позже обещанного происходит в 80% случаев. По разным данным, от четверти до трети проектов с участками без подряда так и останутся без инженерных коммуникаций, – как правило технические условия на подключение коммуникаций действуют около трех лет. Продление этого срока требует много усилий, и продавцы этим просто не занимаются. Так что если компания не провела коммуникации в первые три года с начала продаж участков, она уже этого может и не сделать. Значит, покупателям придется строить их за свой счет.
Кто-то строит, кто-то – нет
С прокладкой коммуникаций связан следующий важнейший этап – застройка участков. Естественно, без инфраструктуры начинать возведение домов невозможно. Но и там, где коммуникации подведены, стройка идет недостаточно активно. Заключая договор на приобретение участка, покупатель вряд ли ориентируется на то, что коттеджный поселок будет застраиваться и обживаться в течение десятилетия. Однако, судя по динамике строительства, пять-семь лет жизни на стройплощадке ему гарантировано. И если в случае организованной застройки все зависит от порядочности девелопера, то в другом – от активности самих покупателей участков. А с этим могут возникнуть проблемы.
Сегодня во всех «бесподрядных» поселках освоение участков идет разными темпами. Обычная статистика: в проекте на 100 участков после сдачи сетей и дорог строительство начинается на 20 наделах. В течение двух лет доводят свои дома до ума не более трети покупателей, и это – по самым оптимистичным отчетам. А кое-где, признаются застройщики, эта цифра не поднимается выше 10-15%. Стройка растягивается: на первые два-три года приходится около 50% работ, дальше участки либо перепродаются, либо в поселке ведутся вялотекущие строительные работы, с нерегулярными денежными вливаниями. Активное строительство идет только в «бесподярдных» поселках элитного уровня – все-таки, купив участок за несколько миллионов, человек в состоянии обеспечить его застройку.
Марина Агеева, директор регионального инфоцентра проекта «Свой дом», замечает: «Парадокс рынка коттеджных поселков Ленобласти в том, что за пять-семь лет активного строительства реально завершенных проектов – единицы. К ним относятся элитные поселки «ПетроСтиля», «Хонки», «Парабола-групп», а также поселки Новое Минулово компании «Константа», Янино от НЖК, 6 из 11 поселков «ПулЭкспресс», пара поселков «Евросиб-девелопмент» и еще несколько проектов. В общей сложности, готовые поселки, где построены дома, подключены коммуникации и живут люди, составляют, пожалуй, не более 10% от всего количества поселков, представленных на рынке».
Долгострой же чреват не только неудобствами, но и повышенными платежами для тех, кто все-таки обживает территорию, и возможными проблемами с финансированием инфраструктуры поселка. Ведь те, кто не живут и не строятся, как правило, и не платят за коммунальные услуги.
Поселок в стиле «шанхай»
На фоне этих достаточно серьезных проблем тема стилевой разноголосицы, архитектурной сумятицы, которая возникает при застройке «бесподрядной» территории, отходит на второй план. Тем более что, как показывает практика, наиболее активное строительство ведется все же не в эконом-сегменте, а в классе «бизнес».
Когда схема предложения участков с подготовленной инженерией только зарождалась, девелоперы нередко предъявляли требования, связанные с архитектурным единообразием застройки. Сейчас это редкость. «Де-юре принудить собственника участка к строительству в рамках какого-либо регламента невозможно. Можно только проводить грамотную психологическую работу с покупателем, объясняя, что бревенчатая изба будет странно выглядеть среди фахверковых домов или стильных европейских особняков. И наоборот», – поясняет Марина Агеева. Кстати, опция самостоятельного строительства особенно востребована в элитном загородном сегменте, где нередко у покупателей есть не только средства, но и сформированный частыми визитами в Европу вкус. «Мы стремимся предоставить землевладельцу максимальную свободу проектировочных и дизайнерских решений, – подчеркивает Лариса Инченкова, коммерческий директор ООО «Особняк». – Поэтому любые изначально запроектированные постройки в наших поселках, реализуемых в рамках лэнд-девелопмента, минимальны и обычно ограничиваются административным зданием, где может быть предусмотрено небольшое помещение под магазин».
В целом девелоперы не видят большой проблемы в том, как застраиваются подведомственные территории. Участки достаточно велики, соседи не мешают друг другу, каждый дом смотрится как самостоятельный элемент. Да и общий архитектурный регламент – этажность, соответствие габаритов постройки и площади участка, расположение дома в соответствии с общей планировкой территории – все-таки соблюдается.
Сергей Белязо, генеральный директор компании «Регион Девелопмент», рассказывает: «Объекты строятся разные – площадью от 200 до 600 кв. м. При стоимости участка около 5 млн руб. понятно, что это не эконом-класс. Архитектура и идеи – самые пестрые. Например, есть «умный» дом со сдвигающимися стенками на 600 кв. м. Кто-то в Финляндии заказывает блок-хаусы, кто-то выбирает по каталогу кирпичные проекты. Есть варианты, когда люди отказываются от гаражей в чистом виде и делают открытые навесы, оставляя машину на улице. А кто-то делает гаражи на четыре автомобиля – в половину участка. Стоимость строящихся объектов: дом площадью 250 «квадратов», с отделкой – около 10-11 млн руб.».
В поселке Охтинское Раздолье, где уже около 10% домов заселены жильцами, постройки также выдержаны в самых разных стилях. Дмитрий Власов, заместитель руководителя по продажам коттеджного поселка Охтинское Раздолье, комментирует: «На купленных участках сейчас строятся просторные дома высокого класса, от 300 кв. м. Стиль этих зданий определяет сам покупатель. Есть и дома из бруса, есть и облицованный кирпич, и газобетон. По архитектуре – возводятся коттеджи в скандинавском, финском, европейском стилях. Стоимость строящихся объектов составляет от 10 млн руб. и выше».
В настоящую проблему разностилевая застройка превращается лишь в самом нижнем ценовом сегменте – это разномастные дома, выполненные без соблюдения всяческих регламентов. Юрий Кечин, председатель ДНП «Щегловка», сетует: «Застройка – совершенно неуправляемый процесс. На владельцев участков нельзя никак повлиять в отношении сроков возведения дома, его внешнего вида и качества строительства. То, во что превращаются некоторые проекты эконом-класса, скорее, похоже на садоводства на заре «нулевых», когда каждый строил по своим силам, финансам и по собственному пониманию прекрасного».
За примерами далеко ходить не надо. Всего лишь год назад в Архангельске после нескольких судебных решений с большим трудом удалось снести самый высокий частный деревянный дом в мире: некий чудак построил тринадцатиэтажное деревянное чудище на купленном им участке земли, и долгие годы отстаивал свое право на собственный вкус и самовыражение.
