Круглый стол «Перспективы развития малоэтажного и коттеджного строительства в Ленобласти» собрал внушительное число представителей крупных девелоперских компаний, которым «противостояли» госчиновники. По сути, мероприятие вылилось как раз в обмен упреками между обеими сторонами и в шутку в кулуарах было названо «боем стенка на стенку». Но в целом дискуссия получилась вполне конструктивной и остается лишь надеяться, что выводы из нее сделают и чиновники, и девелоперы, что, в конечном счете, пойдет на пользу покупателям.
Тон дискуссии задал председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Ленинградской области Евгений Домрачеев. Подчеркнув, что власти за последнее время сделали для совершенствования инвестиционного климата в регионе немало полезного (например, позволили разрабатывать и утверждать на общественных слушаниях проекты планировки территорий инвестору, а не только муниципалитету, как было раньше), он не преминул отметить, что количество «ушлых» скупщиков земли от этого не только не уменьшилось, но даже возросло.
«Прежде всего я имею ввиду дачные некоммерческие партнерства (ДНП). Они скупают земли сельскохозяйственного назначения, переводят их в жилое в массовом количестве. Могу привести конкретные цифры: до начала прошлого года из земель сельскохозяйственного назначения в «дачи» было переведено 9 тыс. гектар, это порядка 300 жилых массивов. А только за последний год было принято муниципальными образованиями 266 постановлений об изменении вида разрешенного использования земли, — заявил Евгений Домрачеев. — Это очень негативная тенденция, вызванная противоречиями в Земельном и Градостроительном кодексах. В результате никто не разрабатывает проекты планировки и проекты организации территории. Из названных 266 участков эти работы были проделаны на 5-6.
По этой же причине, по словам чиновника, областные власти не поддерживают поправки о включении ДНП в границы поселений. «Потому что это тяжким бременем ляжет на бюджеты муниципалитетов. Девелоперам-то это выгодно: они пришли, построили и ушли. А нам придется содержать эту территорию», — заметил областной чиновник.
Полномочия без денег
Возразить Евгению Домрачеву поспешил генеральный директор ООО «Петростиль» Максим Берг, к тому же проиллюстрировавший свои тезисы примерами из-за границы. «Могу сказать, что девелоперы не делают проекты организации от безысходности. Потому что это просто совершенно бессмысленно, не изменится ничего», — считает он.
По его словам, девелоперы все равно строят дороги, но получается так, что это фактически является двойным налогообложением. «Мы ведь официально платим все остальные налоги в госбюджет. Считаю, что ответственных девелоперов, которые строят объекты инфраструктуры, а не бросают своих клиентов в чистом поле, нужно поощрять налоговыми льготами», — отметил Максим Берг.
Руководитель проекта жилого района «Ванино» Петр Верцинский подчеркнул, что процесс подготовки документов для начала строительства занимает в буквальном смысле годы. «В нашем случае, три года. Потому что в муниципалитетах нет даже генпланов. И никто не хочет брать на свой баланс общественно-социальные объекты. А если генпланы есть, то порой они составляются очень странно. Жилье, а рядом промышленная зона. Кто же там жилье будет покупать? Так и появляются никому не нужные территории. Что же касается наших монополистов, то складывается такое впечатление, что они вообще не заинтересованы в клиенте. Я работал в Эстонии, там все не так, ибо есть конкуренция. Там чуть ли не драка за возможность подключить. А в России задачу прокладки инженерных коммуникаций и социальной инфраструктуры целиком перекладывают на инвестора. Так проблему не решить. И это при том, что город уже сейчас задыхается и жилье эконом-класса вне его должно быть востребовано», — считает он.
На этот раз оправдываться пришлось уже представителю властей. «Что касается муниципальных образований (МО), то у них есть полномочия, но, к сожалению, нет денег. У многих годовой бюджет составляет 3 млн руб. и он весь идет на зарплаты. Не секрет, что большинство муниципалитетов – дотационные. А по поводу генпланов: вообще-то муниципалитет выступает заказчиком на их разработку. И любое частное лицо может подать заявку по поводу того, что вы хотите строить на своей земле. МО потом отправляет документы нам и мы их рассматриваем с учетом интересов субъекта Федерации. Нам ведь важно, чтобы в районах, где живет 50-70 тыс. жителей были построены школы, и не одна. Но таких ответственных девелоперов единицы. Хотя подвижки, когда инвесторы строили школы под нашу гарантию возврата вложенных средств (с учетом инфляции) через 10-15 лет», — заявил Евгений Домрачев.
«Проблема в том, что мы такие заявки отправляем, но нам приходит отказ», — парировал Максим Берг. «Надо перераспределять бюджеты таким образом, чтобы у муниципалов не возникали вопросы, где взять деньги на пожарную охрану и т.д. МО должны сами обеспечивать поселки автодорогами, но и иметь возможность контролировать весь процесс строительства», — подытожил коммерческий директор УК «Сенатор» Андрей Пушкарский.
Кризис недалеко
Нынешнее положение вещей на рынке малоэтажного строительства в 47-м регионе участники круглого стола оценили, в целом, как пока еще посткризисный, но развивающийся все же в правильном русле. «Количество предлагаемых на продажу гектар уменьшилось на порядок. Цены на землю также снизились в 2-3 раза. Но это все закономерно: рынок явно был перегрет, но сейчас развивается так, как надо», — уверен Андрей Пушкарский.
Директор регионального инфоцентра проекта «Свой дом» Марина Агеева отметила, что предложение на рынке в настоящее время вдвое больше, чем до кризиса, а спрос, в свою очередь, упал в 5 раз и до сих пор не восстановился. Но при этом в 2011 году заявлено к выводу на рынок 40 новых проектов.
«Раньше девелоперы продавали участки без подряда, но с коммуникациями и дорогами и даже как-то пытались управлять. А сейчас появился совсем иной тренд: продаются участки за 20-30 тыс. руб. за сотку на землях сельскохозяйственного назначения без инженерных улучшений. Благодаря низкой цене распродаются они мгновенно. Далее возникают вопросы, что же делать с этими землями, ведь это даже не садоводство, а просто «нарезка». Причины этих вопросов в незнании законов. И более того, продают даже членство в ДНП. Происходит это таким образом, что ДНП получает землю в управление, потом копит деньги и в итоге выкупает эту территорию. На выходе получается цена в 15 тыс. руб/сотка», — сообщила она. Впрочем, такую схему Евгений Домрачев мгновенно охарактеризовал как «мошенническую».
Директор департамента загородной недвижимости NAI Becar в СПб Андрей Уманский согласился с тем, что соотношение предложения к спросу сейчас составляет умопомрачительные 10 к 1. При этом в сознании конечного покупателя произошли существенные изменения: его больше интересует качество жилья, а вот местоположение ближайшей школы уже не так важно.
«Школа не имеет определяющего значения хотя бы потому, что далеко не факт, что в ней будет обеспечено обучение достаточного качества и подойдет требовательным родителям, которые имеют возможность возить ребенка на машине в престижное учебное заведение в Петербурге. Зато отталкивает от покупки высокая плотность застройки. Люди не хотят жить на 3-4 сотках. Плюс загородное жилье в полной мере не является конкурентом городскому по той причине, что платежеспособные потенциальные покупатели работают в Петербурге», — считает эксперт.
По его словам, ипотека на загородном рынке практически отсутствует как класс, это «штучная вещь». «ДНП вообще не кредитуют, разве что банк входит в проект. В сегменте эконом-класса самый распространенный вид сделки – свои средства плюс потребительский кредит, также популярны рассрочки у застройщиков», — рассказал Уманский.
Впрочем, генеральный директор ООО «Олимп-2000» Константин Поликарпов с последними тезисами коллеги не согласился. «Ипотечное кредитование загородного малоэтажного строительства, вопреки пессимистическим утверждениям, все-таки существует. Кредиты выдаются под 9,5-12% годовых, в зависимости от того, присутствует ли сам банк в том или ином проекте поселка, выводящегося на рынок.Ипотека как в Европе под 2-4% годовых тоже когда-нибудь будет. Но не в этой жизни», — уже не столь оптимистично заявил он.
