Налицо парадокс: если стагнация, то почему многие желают принять в ней участие в качестве статистов? Попытаемся разобраться в ситуации в нашем традиционном квартальном обзоре.
Лирические отступления
|
Хроника ипотечных событий Июль Балтийский Банк вышел Внешторгбанк 24 объявил об отмене первоначального взноса по ипотечным кредитам, оставив неизменными остальные параметры. Кредиты с нулевым начальным взносом доступны в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Екатеринбурге, Красноярске, Казани, Нижнем Новгороде и Новосибирске. БИНБАНК снизил ставки по ипотечным кредитам, предоставляемым по программе «Покупка квартиры в Москве и Санкт-Петербурге» на 0,5–1% годовых по ссудам сроком на 11–15 лет и на 1,5–2% годовых по кредитам на 16–20 лет. Минимальная ставка стала равна 11–11,5% годовых в валюте и 14,5–15% в рублях. Промышленно-строительный банк изменил условия предоставления ипотечных кредитов. Размер первоначального взноса снижен до 5%, максимальный срок кредитования увеличен до 25 лет. Также снижены процентные ставки: на стадии строительства они составляют от 15% в рублях и от 11,8% в валюте. После оформления жилья в собственность, а также Московский Банк Реконструкции и Развития снизил процентные ставки по своим программам «Оптима.Ru» и «Оптима.Ru Инвест» на 0,5–1,5%, что позволяет взять ипотечный кредит под 11,5–14,5% годовых в рублях. На этапе строительства процентная ставка уменьшена Внешторгбанк осуществил первый в России выпуск еврооблигаций с ипотечным покрытием в рамках проекта секьюритизации собственного портфеля ипотечных кредитов. Общий объем выпуска составил $88,3 млн. Выпуск pарегистрирован на Ирландской фондовой бирже, срок обращения бумаг составляет 29 лет. Банк «Уралсиб» ввел новые условия по собственным ипотечным программам на приобретение готового жилья в Москве и регионах. Первоначальный взнос снижен до 10% от стоимости приобретаемого жилья, максимальный срок ипотечного кредитования увеличен до 30 лет. Процентные ставки Август Городской ипотечный банк стал первым частным российским банком, который секьюритизировал портфель ипотечных кредитов на международных рынках, в том числе среди инвесторов США. Общий объем выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных закладных, составил $72,56 млн. Залоговый портфель состоит из 1 275 кредитов, большинство из них выдано в Москве и Санкт-Петербурге. Сбербанк России снизил процентные ставки для кредитования населения в рублях и увеличил – для валютных займов. Минимальная ставка рублевых ипотечных кредитов опустилась с 14% до 11,8% годовых, в долларах и евро – поднялась с 10,6% до 12,3%. ТрансКапиталБанк снизил минимальные процентные ставки по валютным кредитам в рамках своих программ ипотечного кредитования до 11,5% годовых. Остальные показатели остались неизменны. Альфа-Банк объявил о запуске собственной программы ипотечного кредитования, предварительно открыв три специализированных ипотечных центра – в Москве, Сентябрь Банк «ГЛОБЭКС» приступил Банк «Санкт-Петербург» внедрил собственную программу ипотечного кредитования на вторичном рынке. Ее основные условия: срок – до 20 лет, первый взнос – от 5%, процентные ставки по кредиту – 10% годовых в евро, 11% в долларах и 13% в рублях. Для реализации программы банк заключил соглашения с ведущими агентствами недвижимости Петербурга. Внешторгбанк 24 снизил процентные ставки по ипотечным кредитам в рублях на 0,5–1% годовых. Теперь они составляют от 12,5% до 13,5% годовых и действуют при приобретении жилья на вторичном рынке, с момента оформления недвижимости Международный Московский Банк изменил условия ипотечного кредитования для программ «Кредит на квартиру» и «Кредит под залог квартиры» в Москве и региональных филиалах банка. По кредитам Банк DeltaCredit снизил размер первоначального взноса Федеральное Агентство |
Лирическое отступление номер два: хронология изложения событий, по идее, должна была бы ограничиться сентябрем, но в первой половине октября на рынок ипотечного кредитования Санкт-Петербурга вышли еще два банка – помимо тех четырех, что уложились в рамки третьего квартала. Слава Богу, живем в России и всегда имеем тринадцать дней форы – разницу между новым и старым стилем.
Прогресс налицо
Статистика – дама сговорчивая, однако она всего не знает. Но, как бы то ни было, факт – вещь гораздо более упрямая, он призван констатировать, чем время от времени и занимается. За
9 месяцев текущего года было выдано 7,5 тыс. кредитов на приобретение жилья. И, по мнению генерального директора Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислава Назарова, это означает, что системных проблем на рынке ипотеки нет.
Скорее всего, он прав. Меж тем в течение последних двух месяцев количество ипотечных сделок снизилось. Что объясняется сокращением спроса на жилье из-за выросших вдвое с начала года цен. Даже прошедшая недавно ХIII Ярмарка недвижимости собрала, по некоторым данным, заметно меньшее число посетителей, чем предыдущая весенняя.
Однако же общая годовая динамика сохраняется на вполне приличном уровне, и если не произойдет каких-либо экстраординарных событий (а никаких предпосылок к этому больше нет), по итогам 2006 года в Петербурге можно будет зафиксировать однозначный результат. В цифровом выражении он составит около 10 тыс. выданных ипотечных кредитов, а значит, геометрическая прогрессия ипотечного роста продлится. Как и предполагалось.
Опытные неофиты
За истекший период перечень банков – участников ипотечного рынка изменился не то чтобы до неузнаваемости, но, без преувеличения, кардинально. Два кредитных учреждения покинули список (об этом позже) и целых шесть пополнили его. Представление новичков – в алфавитном порядке.
К запуску ипотеки Альфа-банк, один из топ-десятки российских финансовых учреждений, подошел основательно: к 1 августа центры ипотечного кредитования открылись в Москве, Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде. До конца 2006 года планируется открыть еще столько же в регионах России, а в следующем году запланировано внедрение ипотеки во всех городах, имеющих население свыше одного миллиона человек. Условия кредитования, предложенные Альфа-банком, вполне конкурентоспособны (см. таблицу).
Собственную программу ипотечного кредитования предложил в июле Балтийский банк. Заемщику предлагается выбрать фиксированную или плавающую процентную ставку по кредиту.
Фиксированная, несмотря на свое название, меняется раз в пять лет. При кредите на 20 лет в начале погашения она равна 15%, а в последнюю пятилетку уже составляет 10,5% в рублях. Долларовые проценты колеблются в пределах от 11,5% до 9%.
Банк «ГЛОБЭКС» приступил к реализации ипотечной программы в Москве и регионах в сентябре. Кредит до 85% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости предоставляется на срок до 15 лет в рублях или долларах США.
Процентная ставка составляет от 11,75% годовых в рублях и от 9,5% в долларах в зависимости от срока, суммы кредита и способа подтверждения доходов заемщика (справка 2-НДФЛ или свободная форма).
Банк «Санкт-Петербург», ранее выдававший ипотечные кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке в рамках совместных программ с Петербургским ипотечным агентством, добавил к ним собственную. Основные условия ипотеки: срок кредитования – от 1 до 20 лет, первый взнос – от 5%, процентные ставки – 10% годовых в евро, 11% в долларах и 13% в рублях, независимо от формы подтверждения дохода.
СДМ-банк – из октябрьской плеяды. Программу ипотечного кредитования он запустил с 1 октября сего года. В данный момент предлагаются две программы ипотечного кредитования: на покупку жилья на вторичном рынке и на приобретение недвижимости под залог имеющейся в собственности заемщика квартиры.
ТрансКапиталБанк вышел на рынок без излишней шумихи. И предложил условия, явно ориентируясь на сложившуюся конъюнктуру. А в августе даже успел снизить процентные ставки в рублях.
И, наконец, шестой новичок – ТрансКредитБанк. До поры до времени (а ипотекой банк занимается уже три года) кредиты выдавались сотрудникам компаний-клиентов, в первую очередь железнодорожникам. Теперь на тех же условиях стали кредитовать всех – в рамках региональной сети, куда попал и Петербург.
О своих планах выйти на рынок в ноябре уже объявил Петроэнергобанк. Еще раньше озвучили свои намерения Ситибанк, СМП-банк и Международный банк Санкт-Петербурга. Так что четвертый квартал сулит определенные надежды.
Отряд не заметил потери
Отдельная строка – выбывшие из ипотечной гонки. Причины в основном одни: тактика слияния и поглощения. Внешторгбанк уже самим фактом основания розничного подразделения обозначил свои намерения. Ныне, после передачи целого ряда филиалов в ведение «дочки» под названием «Внешторгбанк. Розничные услуги», точки над i расставлены окончательно, а менее привлекательные условия ипотечного кредитования, предлагаемые во время переходного периода материн-ской компанией, стали историей.
Петербургский филиал МДМ-Банка в минувшем квартале стал соб-ственностью Восточно-Европейской финансовой корпорации, которая в нашем городе давно и продуктивно работает по стандартам АИЖК.
В недалеком будущем из сводной таблицы исчезнет Импэксбанк, который принадлежит группе «Райффайзен»: уже принято решение об объединении под одним брэндом.
Качество роста
Российский рынок ипотечного жилищного кредитования в третьем квартале 2006 года пережил два события, которые иначе как судьбоносными не назовешь. Речь идет, как нетрудно догадаться, о секьюритизации. Период зрелости открыл Внешторгбанк, осуществивший первый в России выпуск еврооблигаций с ипотечным покрытием.
Как заявил старший вице-президент Внешторгбанка Андрей Сучков, «развитие рынка ипотечных ценных бумаг позволит сделать ипотеку массовой и доступной, а также снизить стоимость кредитов для населения».
Почин почти государственного банка внешней торговли поддержал Городской ипотечный банк (ГИБ), ставший первым «частником», который секьюритизировал портфель ипотечных кредитов на международных рынках.
Президент ГИБ Николай Шитов так прокомментировал эту сделку: «Размещение ипотечных ценных бумаг среди западных инвесторов стало одним из важнейших событий в истории российского ипотечного рынка. В результате секьюритизации мы не только смогли получить доступ к практически неограниченному объему финансирования со стороны международного рынка капитала, но и продемонстрировали высокое качество ипотечного портфеля нашего банка на уровне лучших международных стандартов».
Не меньший резонанс вызвал первый выпуск облигаций с ипотечным покрытием Газпромбанка, который зарегистрировала ФСФР.
Замах на рубль
О том, что сотворил в августе Сбербанк, люди, интересующиеся темой, знают. Снижение ставки по кредитам в рублях и одновременное повышение ее по долларовым займам бесследно пройти не могли. К концу квартала, помимо Сбербанка, уменьшили минимальную процентную ставку по рублевым кредитам 9 банков. Больше других – на 2,5% – банк «Зенит». На два процентных пункта подвинулись Международный московский банк и «Уралсиб», более чем на один – Банк Москвы, Газпромбанк и ПСБ.
В итоге средняя минимальная процентная ставка по Санкт-Петербургу сегодня стала составлять 12,38%. Разброс предложения по-прежнему велик: от 10,5% до 15%.
Не совсем ожидаемо, но случилось понижение и в валютных ставках: Пром-стройбанк уменьшил свой минимум с 11% до 9,8%, а «Уралсиб» – с 11% до 10%.
А вот прогнозируемого многими аналитиками увеличения процентной ставки по долларовым кредитам не произошло. Вослед Сбербанку пошел только Петрокоммерцбанк – с 12% до 14% годовых. Средний показатель по займам в валюте на конец сентября – 10,5%.
Продолжилась тенденция к снижению минимального первоначального взноса. Внешторгбанк 24 пополнил список «нулевиков», опустившись с 5% до нуля. Промстройбанк сначала снизил до 5% необходимый размер соб-ственных средств заемщика, а уже после того, как родственные теперь структуры ВТБ и ПСБ объявили об унификации ипотечных программ, попал в когорту «готовых на все 100». Туда же временно, в рамках акции, подтянулся Национальный резервный банк.
Максимальный срок кредитования на сегодня вряд ли можно считать определяющим показателем, однако подвижки в данном направлении тоже имеют место быть. Заданный АИЖК тридцатилетний период совсем скоро станет стандартом и для коммерческих банков, реализующих собственные программы. Увеличили максимально допустимый срок погашения кредитов Газпромбанк и Промсвязьбанк, Москоммерц и ПСБ – до 25 лет, Петрокоммерц – и того больше, до 30.
Банк Сосьете Женераль Восток, который долгое время не менял ничего и вел себя крайне консервативно, увеличил срок кредитования до 15 лет.
Рост цен на рынке недвижимости заставил некоторые банки увеличить максимальный размер кредита: Городской ипотечный – с 10 млн до 15 млн рублей, а «Зенит» – с 400 тыс. до 600 тыс. долларов и с 1,2 млн рублей до 16,2 млн. Международный московский банк вообще снял ограничения на максимальную сумму.
Сопутствующие условия
В течение всего 2006 года кредитные учреждения продолжали активно работать над технологией рассмотрения заявки и выдачи займа и заметно сократили сроки этих процедур. Многие кредиторы открыли ипотечные центры, где собраны все «инфраструктурные составляющие» сделки: кредитный инспектор, брокер, нотариус и т. д. Таким образом, конкуренция в области «непрямых» показателей ипотечного кредита продолжается.
Но и прямые – пока еще, как это ни странно, не достигли своих критических значений. Тому подтверждением завершившее обозреваемый квартал решение руководства федерального АИЖК сверх плана снизить минимальную ставку по кредитам до 11% (естественно, в рублях). Нет сомнений, Агентство, учрежденное Правительством РФ, скажет свое, далеко не последнее, слово.
